（2013）里民三初字第649号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-09-04
案件名称
李鸣龙诉黑龙江省华电房地产（集团）股份有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市道里区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李鸣龙,黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2013）里民三初字第649号哈尔滨市道里区人民法院民事判决书原告李鸣龙，男，1989年5月14日出生，汉族。委托代理人张翠，黑龙江嵘斗律师事务所律师。被告黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司，代码24561373-7，住所地哈尔滨市香坊区香安小区8号。法定代表人张立军，总经理。委托代理人王卫，该公司工会主席。委托代理人胡靖宇，黑龙江乐成律师事务所律师。原告李鸣龙与被告黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李鸣龙的委托代理人张翠，被告黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司的委托代理人王卫、胡靖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年3月22日与被告签订房屋买卖合同，房屋位于哈尔滨市道里区群力新区第六大道1栋1409室，交房期限为2011年6月30日。原告按约定给付了全部购房款，被告至今未向原告交付房屋。要求被告继续履行合同，交付位于哈尔滨市道里区群力第六大道1栋1409室房屋及房屋所有权证和土地证；被告支付2011年7月1日至2013年9月5日逾期交房的违约金244920元；被告赔偿2010年5月1日至2012年5月1日迟延交房租金损失2万元。原告为证明其主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：证据一、收据。证明原告如约履行了付款义务，付款628194元；证据二、原、被告签订的商品房买卖合同。证明原、被告间的购房关系合法有效，合同约定房屋交付时间为2011年6月30日前，逾期按已付房款的日万分之五支付违约金；证据三、房屋租赁合同。证明因房屋到期未交付，原告在外租房产生的部分租房损失。被告辩称：原告提出的关于要求被告交付房屋产权证及土地证的诉讼请求，没有证据。双方合同第十五条明确约定：被告只具有向原告提供相关资料到产权登记机关进行备案的义务，并没有义务为其代办房产证及土地证。争议之房办理所有权证所需要的有关手续，未完全备案。自被告开发该房屋时，有关政府部门即下发了多个文件或口头指示，涉及线路迁移、智能化和视频系统联网、统一建设立面方案设计及灯饰亮化，变更原设计，影响了被告施工，加大了施工难度及施工量，导致工期延误。故被告至今未完成办理房屋权属证书备案。政府原因属于双方约定的予以延期情形，不构成违约。即使被告违约，但双方约定的违约金折合每月9000余元，远远超出了房屋租金价格，被告要求参照租金价格调整违约金额，且应扣除政府原因导致的工程延期。原告在请求违约金的同时请求赔偿损失2万元，不符合法律规定，法院不应支持。被告为支持其抗辩理由的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示证据如下：证据一、原、被告签订的商品房买卖合同。证明合同中双方约定“可据实予以延期”交房的特殊原因包括“因政府原因”。证据二、政府部门文件，证明因政府部门原因导致被告施工延期共约10个月。被告对原告出示的证据质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但对证明问题有异议。该份合同第八条约定由于政府原因导致出卖人逾期交房，在买受人不解除合同或变更合同的情况下，出卖人有权予以延期；对证据三真实性及证明问题均有异议。出租方没有到庭作证，该租赁房屋的相关房产证及其他手续原告没有提供，证据的真实性无法确认，是否为原告实际租用，没有相关社区所开具的证明予以佐证。原告对被告出示的证据质证意见为：对证据一真实性无异议，但对证明问题有异议。被告没有证据证实是因政府原因造成逾期交房；对证据二真实性及证明问题均有异议。该证据均系复印件，延期交房与原告无关。本院对原告提供的证据认证意见为：被告对证据一无异议，本院予以采纳；被告对证据二真实性无异议，证据二能够证明双方约定的权利义务内容，本院予以采纳；被告对证据三的异议成立，本院对证据三不予采纳。本院对被告提供的证据的认证意见为：证据一能够证明待证事实，即双方约定可以延期交房的情形包括政府原因，予以采纳；证据二中的文件或签发于双方订立合同之日的数月，则被告在与原告订立合同前应当充分考虑该文件，慎重约定房屋交付期限；文件或签发于双方约定的房屋交付期限后一个月有余，未影响被告交付房屋。故证据二不能证明被告逾期交房系政府原因所致，不予采纳。根据原、被告当庭陈述和辩解及对各方提供证据的分析认定，本院确认如下事实：原告于2010年3月22日与被告签订房屋买卖合同，约定主要内容：房屋位于哈尔滨市道里区群力新区第六大道1栋14层1409号，该房总价款628194元，交房期限为2011年6月30日，遇政府原因被告可据实予以延期；交付条件为该商品房经验收合格，逾期按已付房款的日万分之五支付违约金；被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告按约定将价款628194元交付了被告。被告至今未向原告交付房屋。本案审理中，被告于2013年4月25日向本院递交申请，要求就诉争之房同地段同类房屋2011年7月1日至2013年3月1日的租金标准进行鉴定。本院依法委托黑龙江锦融成价格评估有限公司进行评估，2013年7月31日该公司作出司法鉴定意见书，认定诉争之房2013年平均月租金为1325元，2011年7月1日至2013年3月1日的租金评估价值为24279元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同有效。被告未按约定的期限向原告交付商品房，应承担违约责任，即支付违约金。双方约定的违约金折合每月9400余元，过高于逾期交付房屋期间司法鉴定的同地段同类房屋租金标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告请求减少违约金的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。故本院按照上述司法解释规定，将违约金减少为租金价值的1.3倍，原告有关违约金请求的其余部分，本院不予支持。办理房证、土地使用权证并非被告的义务，原告的有关请求无理，本院不予支持。违约金己高于租金损失，原告关于损失的请求，无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司给付原告李鸣龙2011年7月1日至2013年9月5日逾期交房违约金42121元；驳回原告李鸣龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7274元（包括案件受理费5274元，鉴定费2000元），原告李鸣龙负担4421元，被告黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司负担2853元（被告黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十日内，将该款853元给付原告李鸣龙）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共叁份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 赵新利代理审判员 孙艳杰人民陪审员 张明伟二〇一三年十一月四日书 记 员 张梦阳 更多数据：搜索“”来源：