（2013）岳民初字第01909号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-07-07
案件名称
满嘉宽与湖南宏大久和投资有限公司、申伟等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
满嘉宽,湖南宏大久和投资有限公司,申伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十二条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2013）岳民初字第01909号原告（反诉被告）满嘉宽。委托代理人潘建强。委托代理人彭淑芳，女，1974年10月18日出生，土家族。被告（反诉原告）湖南宏大久和投资有限公司，住所地长沙高新技术产业开发区火炬城C4组团C座605号。法定代表人邓娥英，董事长。被告（反诉原告）申伟。二被告（反诉原告）共同委托代理人李东海，湖南众铭律师事务所律师。二被告（反诉原告）共同委托代理人张莉，湖南众铭律师事务所律师。原告（反诉被告）满嘉宽诉被告（反诉原告）湖南宏大久和投资有限公司（以下简称“宏大久和”）、申伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月17日立案受理后，依法由审判员刘蜜纯适用简易程序公开进行了审理，后因案情复杂，依法转为适用普通程序，组成由审判员刘蜜纯担任审判长，人民陪审员孙新容、徐佑珍参加的合议庭进行了审理，书记员李贵涛担任庭审记录。原告（反诉被告）满嘉宽的委托代理人潘建强、彭淑芳、被告（反诉原告）宏大久和、申伟共同的委托代理人李东海、张莉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）满嘉宽诉称：被告宏大久和曾将位于岳麓区新民路4号久和物业大厦大门口附近三个门面的房屋分别出租给王美红、彭署光和刘羽，三人分别于2007年7月3日、2007年8月21日、2009年9月11日将该房屋转租给原告，原告分别支付了王美红、彭署光和刘羽房屋转让费42000元、38800元和20000元，并对房屋作了适当的装修，且添置了相应的设备。原租赁期限届满后，原告于2009年11月25日与被告宏大久和续签了该房屋的租赁合同。2011年7月29日，原告和被告宏大久和再次续签了房屋租赁合同，约定被告将位于岳麓区新民路4号久和物业大厦大门口附近的三个门面出租给原告经营商店和早餐小吃店，每月租金2970元，租金须按季度提前交纳，鉴于历史原因，允许原告本合同履行前半年期间按月支付租金，本合同的租赁期间从2011年8月1日至2013年5月31日止，共一年零十个月。本合同签订之日，原告应向被告宏大久和一次性缴纳房屋保证金1500元，如原告逾期未缴纳第一笔租金则本合同自动终止且被告不退还保证金，本合同期满，原告不再续租且并无违约情况，在付清一切应交款项后，被告将保证金无息退还原告。租赁期届满前，如被告仍继续出租房屋，在同等条件下，原告有优先承租权。合同期间房屋所有权人如将房屋转让给第三方时，被告承诺将以第三方接受本合同条款为先决条件并提前一个月书面通知原告。未经被告同意，原告不得将本合同项下的房屋向第三方转租、分租、转借、转营、入股或与他人置换使用。租赁期限届满或合同解除，原告必须自租赁期限届满或合同解除之日起7日内，搬出租赁房屋内属于自己所有的全部物件并将所租赁房屋及其设施交还被告宏大久和，如发现人为损坏或短缺情况，原告应负责赔偿，自租赁期限届满或合同解除之日起7日内租赁房屋内如仍有余物，视为原告主动放弃所有权，由被告宏大久和处理。租赁期限届满或合同解除，如原告逾期不搬迁，次日开始原告即须按照正常支付房租诸项费用的标准赔偿被告宏大久和房屋空租的损失直至搬迁之日止，同时还须赔偿被告宏大久和因此所受到的其他损失，必要时被告宏大久和可向法院起诉和申请执行。租赁期间，原行曾几次遇到急需门面的老板，想将该租赁房屋转租给他以收回转让费等投入成本，向被告宏大久和书面申请，被告宏大久和无故就是不同意原告转租，而被告同意其他承租人转租。2013年4月1日，被告宏大久和书面通知包括原告在内的各租赁户，委托被告申伟对原租赁合同办理解除或重新签订手续及相关事宜，原告等各租赁户去办理，被告申伟称其购买了该房屋，房租金要涨到300%－400%，例如原告的租金要涨到10000元以上，否则就要求解除合同，收回房屋。租赁期间将届满时，原告按原租金价格去交纳租金，被告申伟拒收，原、被告多次协商未果。2013年6月1日，原告的房屋开始停水停电，无法正常营业。2013年6月8日，被告申伟派保安来原告店里，要求原告自行搬走店里物件，否则他们将丢出店外，强行收回房屋，最后，限原告在6月30日前与其协商好，否则后果自负。由于二被告已强行终止了《房屋租赁合同》，现诉至法院，请求：1、判决终止《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告赔偿金人民币120800元；3、判令被告返还原告押金1500元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）宏大久和、申伟共同辩称：一、被告与原告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，属有效合同。该合同系因约定的履行期限届满而终止，原告诉称合同因被告强行终止与事实不符。被告湖南宏大久和投资有限公司与原告满嘉宽于2011年7月29日以甲乙双方的名义签订《房屋租赁合同》，约定被告将岳麓区4号久和物业大厦附近的三间门面房屋出租给原告满嘉宽用作经营商店和早餐小吃店。租期从2011年8月1日至2013年5月31日止，共一年零十个月，月租金2970元。该合同是双方在自愿平等情形下真实的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效合同。2013年4月12日被告宏大久和以《通知函》的形式告知原告，委托申伟处理租赁合同相关事宜。2013年4月29日申伟以个人名义提前30日通知原告租赁合同将于5月31日到期及需办理交房手续。该《告知函》已由原告之配偶签收，在合同履行期限届满前被告已尽合理通知义务。合同第五条第六款约定：租赁期限届满前，如甲方仍继续出租房屋，在同等条件下，乙方有优先承租权。该条款的前提是被告仍继续出租房屋，但是被告基于长远投资经营考虑并经公司高层召开会议讨论研究，决定对原告所承租的门面房屋收回暂不对外出租，由被告委托申伟经营管理。故本案租赁房屋在收回前未继续出租的事实，收回后至今仍在规划中仍未对外出租，因此不存在行使优先权。二、原告要求被告赔偿120800元无任何法律依据，依法应予以驳回。被告湖南宏大久和投资有限公司曾将位于岳麓区新民路4号久和物业大厦大门口附近三间门面房屋分别出租给王美红、彭署光和刘羽。原告于2007年7月3日、2007年8月21日和2009年9月11日与王美红、彭署光、刘羽签订房屋转租协议，并分别支付王美红42000元、彭署光38800元和刘羽20000元房屋转让费。该转租行为事后经被告同意，其转租行为有效。原告与王美红、彭署光、分别签订了《转让合同书》，与刘羽签订了《承诺书》。上述三间门面房屋承租权转让合同的当事人系原告与王美红、彭署光和刘羽，承租人向次承租人交付了房屋，次承租人向承租人交付了转让费，双方均享受了合同权利并履行了合同义务。依据合同的相对性原理，合同在特定的合同当事人之间发生，只有合同当事人一方才能基于合同而向与其有合同关系的另一方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人（被告）提出诉讼请求。原告要求被告赔偿转让费共计120800元毫无法律依据。原告诉称租赁期间曾书面申请将租赁房屋转租他人，被告无故不同意其转租，使原告未收回转让费。合同第六条第五款明确约定，未经甲方同意，乙方不得将本合同项下的房屋向第三方转租、分租、转借、转营、入股或与他人置换使用。原告书面申请转租，被告基于公司长远投资经营未同意其转租，系行使其物权权能之处分权。“未经甲方同意”的意思并非只要乙方提出书面报告，甲方就一定会同意，且原告自转租合同期满后，2009年11月25日与被告签订《房屋租赁合同》，合同履行期限届满后，双方又续签合同，约定履行期限自2011年8月1日至2013年5月31日。原告在原转租合同到期后连续两次续签合同，且历时6年之久，原告完全实现了当初从王美红、彭署光、刘羽三人处转租房屋的预期目的，也完全收回当初支付转让费的成本费用，故原告要求被告承担赔偿转让费的义务既无事实依据亦无法律依据。三、原告违反合同约定，合同履行期限届满仍未搬离，致使被告的房屋空置一个月，应赔偿被告的空租房租损失及空租期间水电费用。合同第十条第二款约定“租赁期限届满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，次日开始乙方即须依照正常支付房租诸项费用的标准赔偿甲方房屋空租的损失直至搬迁之日为止，如造成甲方其他损失的同时还须赔偿甲方因此所受到的其他损失，必要时甲方可以向人民法院起诉和申请执行。”合同约定的履行期满日为5月31日，原告拒绝按被告通知要求履行合同义务搬离该租赁房屋，经被告再三催促，才于6月29日晚搬离租赁房屋，被告6月30日收回房屋，被告的房屋为此而空置一个月，空租损失计2970元，经查原告租赁房屋的电表读数，原告须向被告缴纳所欠电费399.3元。原告付清上述款项后，被告才应依合同第四条第三款约定将1500元保证金无息退还原告。综上所述，原告系合同违约方，应向被告承担违约赔偿责任，并请求人民法院依法驳回原告不合理的诉求。同时，被告（反诉原告）宏大久和及被告（反诉原告）申伟共同反诉称：反诉原告湖南宏大久和投资有限公司与反诉被告满嘉宽于2011年7月29日签订《房屋租赁合同》，将岳麓区4号久和物业大厦附近的三个门面房屋出租给反诉被告满嘉宽做商店和早餐小吃店使用。租期从2011年8月1日至2013年5月31日止，共一年零十个月，月租金2970元。双方在合同第十条第2款约定：租赁期限届满或者合同解除，如乙方逾期不搬迁，次日乙方（即反诉被告）开始即依照正常支付房租诸项费用的标准赔偿甲方（即反诉原告湖南宏大久和投资有限公司）房屋空租的损失直至搬迁之日为止，如造成甲方其他损失的同时还须赔偿甲方所受到的其他损失，必要时甲方可以向人民法院起诉和申请执行。该《房屋租赁合同》履行期满至2013年5月31日，反诉被告拒绝按照反诉原告通知要求履行合同义务搬离该租赁房屋，经反诉原告再三催促，方于2013年6月29日晚搬离，反诉原告于2013年6月30日收回房屋，反诉原告为此房屋空置一个月，空租损失计2970元。经查反诉被告电表读数，反诉被告仍须向反诉原告缴纳所欠电费399.30元，反诉被告拒绝缴纳。反诉被告上述拒绝搬离到期租赁房屋、拒绝缴纳所用电费的行为，明显违反双方所签房屋租赁合同之约定，已构成违约行为，应依照合同履行相关义务并赔偿反诉原告损失。同时反诉原告申伟作为湖南宏大久和投资有限公司授权管理人负有收取租金和水电费的义务及相应权利，鉴于反诉被告因上述房屋租赁合同纠纷已经将两反诉原告诉讼至贵院，故此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起反诉一并审理，请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告空租损失2970元，并支付欠缴的水、电费458.4元。原告（反诉被告）针对二被告（反诉原告）的反诉答辩称：一、反诉原告主张反诉被告赔偿空租损失没有道理，反诉被告的迟延交房是因两反诉原告的违约行为所造成，且二反诉原告在与反诉被告协商交房事宜时承诺，只要反诉被告交房，不追究其迟延交房的责任，现二反诉原告主张反诉被告赔偿空租损失，违背了诚实信用原则，没有道理；二、二反诉原告主张反诉被告支付欠缴的水电费没有道理，2013年6月29日，反诉被告和二反诉原告办理交房手续时，两反诉原告遵守承诺，没有要求反诉被告补交租金，也没有当场核准水、电读数，尤其值得注意的是，反诉被告交房后，两反诉原告即将该房屋租给了周建霞经营烧烤，因此，二反诉原告主张的电费可能包含了周建霞所用电费在内，完全要求反诉被告支付没有道理。请求法院驳回二反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）为支持其诉讼主张，就本诉和反诉向本院一并提交如下证据：证据一、《转让合同书》2份和《承诺书》1份，拟证明被告宏大久和曾将位于岳麓区新民路4号久和物业大厦大门口附近三个门面的房屋分别出租给王美红、彭署光和刘羽；王美红、彭署光和刘羽分别于2007年7月3日、2007年8月21日和2009年9月11日将该房屋转租给原告；被告宏大久和同意该转租；原告分别支付了王美红、彭署光和刘羽房屋转让费42000元、38800元和20000元，并对房屋作了适当的装修，且添置了相应的设施设备等事实。证据二、《房屋（门面）租赁合同书》，拟证明原租赁期届满后，原告于2009年11月25日与被告宏大久和续签了该房屋的租赁合同等事实。证据三、《房屋租赁合同》，拟证明2011年7月29日，原告与被告宏大久和再次续签定了《房屋租赁合同》；该合同约定：被告将位于岳麓区新民路4号久和物业大厦大门口附近三个门面的房屋出租给原告经营商店和早餐小吃店。每月租金2970元；租金须按季度提前交纳；鉴于历史原因，允许原告本合同履行前半年期间按月支付租金。本合同的租赁期间从2011年8月1日至2013年5月31日止，共一年零十个月。本和同签订之日，原告应向被告宏大久和一次性缴纳房屋保证金1500元，如原告逾期未缴纳第一笔租金则本合同自动终止且被告宏大久和不需退还保证金；本合同期满，原告不再续租且并无违约情况，在付清一切应交款项后，被告宏大久和将保证金无息退还原告。租赁期届满前，如原告仍继续出租房屋，在同等条件下，原告有优先承租权。合同期间房屋所有人如将房屋转让给第三方时，被告宏大久和承诺将以第三方接受本合同条款为先决条件并提前一个月书面通知原告。未经被告宏大久和同意，原告不得将本合同项下的房屋向第三方转租、分租、转借、转营、入股或与他人置换使用。租赁期限届满或合同解除，原告必须自租赁期限届满或合同解除之日起7日内，搬出租赁房屋内属于自己所有的全部物件并将所租赁房屋及其设施交还被告宏大久和，被告宏大久和如发现人为损坏或短缺情况，原告应负责赔偿；自租赁期限届满或合同解除之日起7日内租赁房屋内如仍有余物，视为原告主动放弃所有权，由被告宏大久和处理；租赁期限届满或合同解除，如原告逾期不搬迁，次日开始原告即须依照正常支付房租诸项费用的标准赔偿被告宏大久和房屋空租的损失职至搬迁之日止，如造成被告宏大久和其他损失的，同时还须赔偿被告宏大久和因此所受到的其他损失。必要时被告宏大久和可以向人民法院起诉和申请执行等事实。证据四、《申请门面转让报告》3份和《﹤房屋租赁合同书﹥补充协议》、出租合同两份，拟证明租赁期间，原告曾几次遇到了急需门面的老板，想将该租赁房屋转租给他以收回转让费等投入成本；原告向被告宏大久和书面申请，被告宏大久和无故就是不同意原告转租；而被告同意其他承租人所租赁的房屋的转租等事实。证据五、《授权书》《通知函》《告知函》《录音》3份，拟证明2013年4月，被告宏大久和投资书面通知包括原告在内的各租赁户，委托被告申伟对原租赁合同办理解除或重新签定手续及相关事宜；原告等各租赁户去办理，被告申伟称其购买了该房屋，房租金要涨到300-400%，例如原告的租金要涨到10000元以上，否则，就要求解除合同，收回房屋等事实。证据六、《关于抵制久和物业公司及其所谓承包人以收回商用物业为名无理涨租的联合声明》，拟证明承租人认为：被告宏大久和将承租人所租赁的房屋转让给被告申伟未事先告知承租人侵害了承租的知情权和优先购买权；被告乘人之危、肆意涨租金的行为，侵害了承租人的优先续租权等权益；被告在合同履行期间要求承租人解除合同的行为是违约行；原告等承租人对被告的上述行为都表示十分不满和强烈地抗议等事实。证据七，收款收据，拟证明2011年7月29日被告收取原告保证金1500元的事实。证据八，六张照片，拟证明原告门面交给被告之后，被告出租给周建霞做烧烤的事实。同时证明周建霞经营发生的水电费用，被告主张的水电费用包括了周建霞的水电费用。证据九，证言，拟证明原告交还房屋之后被告将房屋出租给周建霞经营烧烤的事实。证据十，承诺书，拟证明2013年6月8日被告方要求原告于6月30日之前办理房屋，假如原告搬离房屋，被告不需要原告支付任何东西。对原告（反诉被告）提交的证据，二被告（反诉原告）质证认为：证据一，关联性有异议。合同是2011年开始起租的。以前的合同都已经履行完毕，合同与本案不具有关联性，不能证明原告产生的实际损失。证据二，与本案没有关联性。质证同证据一。证据三，真实性、关联性、合法性无异议，对其证明事实有异议。原被告在此合同中有明确的约定，在对外继续出租原告才有优先权。我方一直是按照合同的约定履行义务。证据四，现在对门面有重新的规划，在原告所在门面，我方决定收回，所以我方不同意原告方转让。我方有连续三次跟原告续租，所以我方有充分的考虑原告方的损失，我方不同意原告方的转让，以免之后发生纠纷，也不能达到原告的证明目的。证据五，三性均无异议。对于录音，物业公司肯定是要对外进行经营处理的，现在物业公司花费资金进行改进、整合、装修，增加房租无可非议的。证据六，三性均有异议。这些租赁户跟我方都有一些利害关系，并不能真实、客观的反应事实。证据七，真实性无异议。证据八，拍摄的是夜市的街景，不能达到原告的证明目的。我方并没有把房屋出租给别人，只是借给别人使用。证据九，证人并不了解夜市的真实情况。证人并不了解是我方借给别人使用的，只有当事人才最了解相关的事实。证据十，真实性无异议。相反说明我方的诉求可以成立。原告违约，多一个月才搬离出去。结合二被告（反诉原告）的质证意见，本院对原告（反诉被告）提交的证据一、二、三、证据四中的《申请门面转让报告》、证据五、证据七、证据八、证据十的真实性均予以认可，原告提交的证据四中的《〈房屋租赁合同书〉补充协议》和出租合同两份因未提交原件，本院不予认可，原告提交的证据六、证据九均属于证人证言的范畴，因证人均未出庭作证，故对证据六、证据九均不予认可。二被告（反诉原告）为支持其答辩意见和反诉请求，就本诉和反诉向本院一并提交如下证据：证据一，房屋租赁合同，拟证明反诉原被告在租赁合同中的权利义务。证据二，授权书，拟证明申伟代表出租人湖南宏大久和投资有限公司处理与承租人满嘉宽的租赁合同事宜的行为系有权代理。证据三，通知函，拟证明反诉被告须知与申伟办理合同解除或变更手续的事实，反诉原告已尽通知义务。证据四，告知函，拟证明反诉原告申伟已尽合理通知义务且由反诉被告签字确认《告知函》已签收，申伟的该行为应视为行使委托权限的职务行为。证据五，承诺书，拟证明反诉被告应按合同约定支付逾期搬离给反诉原告造成的房屋空租损失费。证据六，房租及物管费收据，拟证明反诉被告应按2970元每月的标准向原告支付6月份房租及物管费，反诉被告只交至5月30日。证据七，租赁门面房屋的水电费收据，拟证明反诉被告向反诉原告支付水电费的截止日期是2013年5月28日。证据八，租赁门面房屋水电表读数照片，拟证明从5月28日至6月30日租赁房屋所发生的水电费应由反诉被告向反诉原告交纳。证据九，租赁门面房屋现状照片，拟证明反诉原告并未将房屋出租给他人，未侵犯被告的优先购买权与优先承租权。证据十，关于满嘉宽原租赁房屋空置情况说明，拟满嘉宽原租赁三间门面房屋未对外出租使用。证据十一，借条，拟证明缤纷水果门面房系出借而非出租给他人。原告（反诉被告）对上述证据质证如下：证据一，无异议。证据二、三、四，证明目的有异议，都是被告以书面形式通知原告解除劳动合同。当时是4月1日，被告方要收回房屋，当时合同还没有到期，所以被告方违约。证据五，不能达到其证明目的，在被告方的反诉状及答辩状中有说要收回房屋。对于原告方来说，被告方违约之后肯定要赔偿违约责任才会搬走。证据六，关联性有异议。不能达到被告方的证明目的。证据七，6月30日搬走的时候还交了钥匙，给被告方打了电话，但是一直没有要我交水电费，当时说我30日搬走，并不要我交水电费等等。证据八、九，真实性有异议。证据十，原告以前有的门面现在有两个门面出租出去，一个做保健品一个做烧烤。而且被告方肯定不是借出去的，这不符合事实。证据十一，真实性有异议。出租符合事实，单位的房屋不可能会借给一个人，证人没有出庭作证，也不符合逻辑。结合原告（反诉被告）的质证意见，本院对二被告（反诉原告）提交的证据一、二、三、四、五、六、七、九的真实性均予以认可，证据八因原告（反诉被告）交房时双方未就水、电表读数进行核实确认，对其真实性本院不予认可，证据十属于二被告的陈述，不符合证据的客观要件，本院不予认可，证据十一属于证人证言范畴，因证人未出庭作证，本院不予认可。根据本院确认的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院对案件事实做如下确认：原告（反诉被告）满嘉宽自2007年7月起先后从王美红、彭曙光、刘羽三人手中转让三个门面，并分别支付转让费，在原租赁合同到期后，又跟出租人即本案的被告（反诉原告）宏大久和签订了房屋租赁合同，双方最后一次于2011年7月29日签订房屋租赁合同，合同约定被告（反诉原告）宏大久和将岳麓区新民路4（即8号）久和物业大厦附近三个门面出租给原告（反诉被告）满嘉宽做商店和早餐小吃店使用，租赁期从2011年8月1日至2013年5月31日止，共一年零十个月，房屋租金（含物业管理费）税后金额为人民币2970元。另约定原告（反诉被告）于合同签订之日向被告（反诉原告）宏大久和一次性缴纳房屋保证金1500元，如原告（反诉被告）逾期未缴纳第一笔租金则本合同自动终止且被告（反诉原告）宏大久和不需退还保证金；本合同期满，原告（反诉被告）不再续租且并无违约情况，在付清一切应交款项后，被告（反诉原告）宏大久和将保证金无息退还。租赁期届满前，如被告（反诉原告）仍继续出租房屋，在同等条件下有优先承租权。未经被告（反诉原告）宏大久和同意，原告（反诉被告）不得将本合同项下的房屋向第三方转租、分租、转借、转营、入股或与他人置换使用。租赁期限届满或合同解除，原告（反诉被告）必须自租赁期限届满或合同解除之日起7日内，搬出租赁房屋内属于自己所有的全部物件并将所租赁房屋及其设施交还被告（反诉原告）宏大久和；租赁期限届满或合同解除，如原告（反诉被告）逾期不搬迁，次日开始原告（反诉被告）即须依照正常支付房租诸项费用的标准赔偿被告（反诉原告）宏大久和房屋空租的损失职至搬迁之日止，如造成被告（反诉原告）宏大久和其他损失的，同时还须赔偿被告（反诉原告）宏大久和因此所受到的其他损失。2011年10月29日、2013年3月11日，原告（反诉被告）满嘉宽的配偶二次向被告（反诉原告）宏大久和申请转让门面，被告（反诉原告）均未同意原告（反诉被告）的转让申请。2013年4月12日，被告（反诉原告）宏大久和书面通知原告（反诉被告），授权被告（反诉原告）申伟以个人名义行使房屋经营使用权，请各租户接到通知30日内到物业办公室（411室）办理原合同解除或者变更手续，该通知由原告（反诉被告）的配偶彭淑芳签收。2013年4月29日，被告（反诉原告）申伟书面通知原告（反诉被告）双方签订的合同于2013年5月31日履行完毕，被告（反诉原告）现按照合同规定提前30天通知原告（反诉被告），要求原告（反诉被告）于2013年5月31日到被告（反诉原告）（大楼411房）办理交房手续，该通知亦由原告（反诉被告）的配偶彭淑芳签收。2013年6月8日，原告（反诉被告）的配偶彭淑芳出具承诺书，承诺于2013年6月30日晚上之前将店铺物品搬离，后原告（反诉被告）于2013年6月29日搬离房屋，双方未当场核对水、电表读数，被告（反诉原告）亦未退还保证金1500元。另查明，原告（反诉被告）的房租及水、电费均交至2013年5月。本院认为，原告（反诉被告）满嘉宽和被告（反诉原告）、宏大久和、申伟签订的房屋租赁合同合法、有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务，根据双方签订的房屋租赁合同，租赁期限到2013年5月31日止，被告（反诉原告）申伟提前30日通知原告（反诉被告）在合同到期时办理交房手续并无不当。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）无故不同意其转租请求构成违约，经查，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，未经被告（反诉原告）宏大久和同意，原告（反诉被告）不得将本合同项下的房屋向第三方转租、分租、转借、转营、入股或与他人置换使用，因此，被告（反诉原告）作为出租人，其对于是否同意转租有决定权，被告（反诉原告）并无同意转租的义务，其不同意转租并未构成违约。原告（反诉被告）主张二被告（反诉原告）提前解除合同构成违约，经查，二被告向原告（反诉被告）发出的通知要求原告（反诉被告）于2013年5月31日交房，并未要求提前解除合同，原告的该项主张不能成立。原告（反诉被告）主张被告以暴涨租金的方式逼迫原告（反诉被告）放弃续租房屋的想法，以达到其收回房屋的目的构成违约，因原告（反诉被告）未提交充分证据证明被告（反诉原告）暴涨租金，故对原告（反诉被告）的该项主张，本院不予采纳。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）将以每月800元的价格租给他人做烧烤，但仅提交了照片，结合原告（反诉被告）的陈述，做烧烤的人仅在晚上营业，且在较短的时间内即更换了场地，另从双方当事人提交的照片来看，做烧烤的人对门面也未进行装修，其占用门面有一定的临时性，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）将门面出租给他人证据不足，本院不予支持。综上，原告（反诉被告）主张二被告（反诉原告）违约进而要求赔偿损失，依据不足，本院不予支持。原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）返还保证金1500元，因原告（反诉被告）已实际搬离房屋，故对其该项诉讼请求，本院予以支持。针对二被告（反诉原告）的诉讼请求，原告（反诉被告）于2013年6月29日搬离房屋，超出了合同约定的期限，根据合同的约定，需依照正常支付房租诸项费用的标准赔偿被告（反诉原告）宏大久和房屋空租的损失，因原告（反诉被告）的房租（含物管费）为每月2970元，故原告（反诉被告）应赔偿空租损失2178元（2970元／月÷30天×22天＝2178元），对二被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿空租损失的诉讼请求，本院予以部分支持。原告（反诉被告）主张其搬离时二被告（反诉原告）承诺不收取房租和水电费，但未提交证据证实，本院不予采信。对二被告（反诉原告）要求支付水、电费的诉讼请求，因二被告（反诉原告）亦认可晚上原告（反诉被告）原承租门面的台阶上有人从事烧烤，水、电不一定完全是原告（反诉被告）搬离前所用，故对二被告（反诉原告）要求支付水、电费的诉讼请求，本院酌情支持200元。综上所述，扣除二被告（反诉原告）应退还的保证金1500元，原告（反诉被告）还应支付二被告（反诉原告）878元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、限原告（反诉被告）满嘉宽自本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）湖南宏大久和投资有限公司、申伟人民币878元；二、驳回原告（反诉被告）满嘉宽的的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南宏大久和投资有限公司、申伟其他反诉请求。本案案件受理费2571元，反诉案件受理费25元，由原告满嘉宽负担2571元，由被告湖南宏大久和投资有限公司、申伟负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 刘蜜纯人民陪审员 徐佑珍人民陪审员 孙新容二〇一三年十一月四日书 记 员 李贵涛 微信公众号“”