（2013）佛顺法民一初字第101号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-02-28
案件名称
莫凌风与李美丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莫凌风,李美丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十三条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛顺法民一初字第101号原告莫凌风，男，1981年1月20日出生，汉族，公民身份号码：。被告李美丽，女，1950年8月14日出生，香港居民，香港永久性居民身份证号码：。原告莫凌风诉被告李美丽因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月23日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2013年10月15日公开开庭进行审理。原告莫凌风到庭参加了诉讼。被告李美丽经本院公告合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告莫凌风诉称，2011年1月23日，原告与被告李美丽就其房屋地址位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑听涛居五街6座108号房产签订房屋买卖合同（合同编号为：00839），合同签订当天原告交给被告30000元作为订金。签定合同不久，国家突然出限购政策，规定：在大佛山购社保一年以上或纳税一年以上（非佛山本地人），在佛山才能有购房资格。原告不符合这个条件，即联系被告协商取消交易，要求被告退还定金。经多次协商，被告至今拒绝退还定金。原告认为国家突然出限购政策令原告无法购买房屋，属不可抗力，所以被告应当退还定金30000元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除房屋买卖合同；2.被告李美丽立即退还定金30000元；3.本案诉讼费由被告李美丽负担。诉讼中，原告莫凌风提供的证据材料及证明意见如下：1.原告莫凌风身份证原件一份、被告李美丽身份资料复印件一份，证明原被告诉讼主体资格。2.房地产权证复印件一份（粤房地证字第C3982154号）、房地产权共有证复印件四份（粤房地共证字第C0032417号、粤房地共证字第C0032418号、粤房地共证字第C0032419号、粤房地共证字第C0032420号），证明案涉房产由被告李美丽与卢彦恩、卢婉华、卢婉媚、卢婉仪共同共有。3.房地产买卖合同原件（NO：00839）一份，证明原被告双方就案涉房产的买卖于2011年1月23日达成协议。4.业主担保函原件一份，证明案涉房产由被告与卢彦恩、卢婉华、卢婉媚、卢婉仪共有，且都同意出售案涉房产。5.收款收据原件一份，证明原告于2011年1月23日即签订房地产买卖合同的当天向被告支付了30000元定金款。被告李美丽经本院公告合法传唤，无正当理由既不到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见，视为放弃质证和抗辩的权利。经庭审辨证、质证，本院对以上证据认证如下：对原告提供的全部证据，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认，但证明内容须结合其他证据综合认定。案经开庭，根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，可查明如下事实：2011年1月23日，原告莫凌风与被告李美丽签订《房地产买卖合同》，约定：李美丽将位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑听涛居五街6座108号房产以796000元的价格转让给莫凌风；李美丽合法持有《房地产证》和《共有证》，号码为C3982154号、C0032417号、C0032418号、C0032419号、C0032420号；莫凌风须在2011年1月28日支付定金30000元给李美丽。莫凌风、李美丽均在《房地产买卖合同》上签名并按捺手指印。同时李美丽出具《业主保证函》，写明：“本人李美丽确认此物业的其他共有人卢婉华、卢婉媚、卢婉仪、卢彦恩同意出售此物业，并且确认此物业的其他共有人承认本人签署的有关出售此物业的所有文件。本人于2011年1月23日与买方莫凌风签署买卖合同，并收取了买方莫凌风的定金人民币30000元正。”并出具《收款收据》，写明：收到莫凌风交来购买此套物业的定金款项30000元。另查，位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑听涛居五街6座108号房产（房地产权证号为粤房地证字第C39821**号、粤房地共证字第C0032417号、C0032418号、C0032419号、C00324**号）登记产权人为李美丽、卢婉华、卢婉媚、卢婉仪、卢彦恩。共有的方式为共同共有。本院认为，被告李美丽系香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷。因本案案涉不动产位于佛山市顺德区，而本院是广东省高级人民法院指定的有权审理涉外、涉港、澳民事案件的人民法院，故本院对本案具有管辖权。因案涉不动产位于中国内地，故应适用中国内地法律解决本案纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”即对于共同共有物进行处分或作重大修缮时，须征得全体共同共有人同意，否则各共有人不得擅自处分或作重大修缮。本案中，案涉房产属李美丽与卢婉华、卢婉媚、卢婉仪、卢彦恩共同共有，李美丽在既未取得案涉房产其他全部共同共有人同意，也未与案涉房产其他全部共同共有人存在特别约定的情况下，擅自与莫凌风签订房屋买卖合同，将其与卢婉华、卢婉媚、卢婉仪、卢彦恩共同共有的房产出售给莫凌风，且李美丽在签订合同后未取得案涉房屋的处分权，卢婉华、卢婉媚、卢婉仪、卢彦恩在事后亦未表示愿意将案涉房产出售给莫凌风，故李美丽的上述行为为无权处分，且未取得卢婉华、卢婉媚、卢婉仪、卢彦恩的事后追认，李美丽与莫凌风签订的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。……”，故莫凌风请求解除合同的主张无事实及法律依据，本院不予支持。对于莫凌风要求李美丽返还定金30000元的主张，本院认为，虽然莫凌风与李美丽在合同中约定定金为30000元，且李美丽亦出具收据确认收到莫凌风交付的30000元定金，但因莫凌风与李美丽签订的房屋买卖合同无效，合同中关于定金的条款亦无效，且莫凌风在明知李美丽无权处分的情况下仍与李美丽签订房屋买卖合同，其在签订合同过程中属非善意，故不宜适用定金罚则。但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因李美丽已收取该30000元，现合同无效，李美丽应返还已收取的款项30000元。因莫凌风未主张其在案涉房屋买卖过程中遭受的损失，故本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告莫凌风与被告李美丽于2011年1月23日签订的《房地产买卖合同》无效；二、被告李美丽应于本判决生效之日起十日内向原告莫凌风返还款项30000元；三、驳回原告莫凌风的其他诉讼请求。本案的受理费550元，公告费750元，合计1300元，由被告李美丽负担。如被告李美丽未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告莫凌风可在判决书送达之日起十五日内，被告李美丽可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 长 岑文豪审 判 员 何 瑾人民陪审员 邓丽雯二〇一三年十一月四日书 记 员 杨 翀 来自：