（2013）虹民（行）初字第47号

裁判日期: 2013-11-04

公开日期: 2014-06-13

案件名称

解国香、解国玉等与上海瑞虹新城有限公司、黄桂梅等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

解国香,解国玉,解妹妹,上海瑞虹新城有限公司,黄桂梅,解煌鸣

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2013）虹民（行）初字第47号原告解国香。原告解国玉。原告解妹妹。三原告委托代理人贾献伟，上海罡晟律师事务所律师。三原告委托代理人司功卓，上海罡晟律师事务所律师。被告上海瑞虹新城有限公司。法定代表人王颖。委托代理人游明兰，上海市天一律师事务所律师。被告黄桂梅。被告解煌鸣。被告黄桂梅、解煌鸣的委托代理人吴贤蓉，上海泰瑞洋律师事务所律师。原告解国香、解国玉、解妹妹与被告上海瑞虹新城有限公司（以下简称瑞虹新城）、黄桂梅、解煌鸣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴宪刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告解国香、解国玉，以及解国香、解国玉、解妹妹的委托代理人司功卓律师，被告瑞虹新城的委托代理人游明兰律师，被告黄桂梅，黄桂梅、解煌鸣的委托代理人吴贤蓉律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称：被告瑞虹新城与被告黄桂梅、解煌鸣签订的协议，侵犯了其合法权益，现要求法院确认该协议无效。被告瑞虹新城辩称：三原告在被告黄桂梅、解煌鸣出具的委托书上署名确认，证明三原告委托了被告黄桂梅、解煌鸣，该协议符合法律规定，应属有效。被告黄桂梅、解煌鸣辩称：其与原告多次协商房屋拆迁事宜，均遭拒绝，无奈之下，其在委托书上签署了三原告的名字，并持委托书与被告瑞虹新城签订了协议，该协议内容包含了三原告的份额，并未侵犯三原告的利益，该协议应属合法有效。经审理查明：本市瑞虹路（原天宝路）XXXXXX号房屋系私房，土地使用证记名人为三原告父亲解甲。三原告父亲于2002年12月21日去世，其母亲华某某于2008年5月27日去世。解甲夫妻生前育有五个子女，其中一女于1965年去世，另一子，即被告黄桂梅丈夫解乙，于2006年1月27日去世。2008年间，三原告为遗产继承纠纷起诉被告黄桂梅、解煌鸣，经法院调解，三原告对本市天宝路底层建筑面积14.39平方米的房屋可“各得十分之三份额”，被告黄桂梅、解煌鸣可“各得二十分之一份额”，调解书确定各自份额后表示，“居住维持现状”。2010年7月22日，被告瑞虹新城取得沪虹房管拆许字（2010）第2-2号房屋拆迁许可证，对被告黄桂梅、解煌鸣居住地块的房屋实施拆迁。被告瑞虹新城确认该房屋土地使用面积15平方米，认定建筑面积53.20平方米；该户户籍及实际居住人员2人，即被告黄桂梅、解煌鸣。2010年12月25日，被告黄桂梅、解煌鸣自拟委托书一份，在三原告不知情的情况下，签署了三原告的姓名，并私自刻制三原告的私章加盖于委托书上。该委托书交于被告瑞虹新城后，被告黄桂梅于2011年3月1日，在被告瑞虹新城提供的“具结书”上承诺，被拆迁房屋系“解甲所有”，由“黄桂梅等人共有”，并“愿承担一切法律和经济责任”。“具结书”落款处，仍由被告黄桂梅签署了三原告的姓名。同日，被告瑞虹新城与被告黄桂梅签订协议一份，约定，被告瑞虹新城给予该户货币补偿款1，592，307.20元，该户以该款向被告瑞虹新城购买“动迁配套商品房”。被告瑞虹新城提供了本市航头基地（7号）XXXXXXXXX室、建筑面积73.79平方米及本市宝虹水岸景苑梅林路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积78.94平方米的两套房屋（该房屋签约时尚未竣工交付）。协议还给予该户“其他各类补贴费用”、“奖励费用”等，扣除房款及应补差价后，被告瑞虹新城还应支付给被拆迁居民591，178.36元。协议确定被告黄桂梅、解煌鸣为“乙方”代理人，而“乙方”则为2002年12月21日去世的“解甲”。对签订协议的过程和内容，三原告并不知晓，也未接到签订协议的通知。协议签订后，被告黄桂梅、解煌鸣于同年3月29日填制“拆房（取款）申请单”，表示房屋已腾空，该房屋遂被拆除。同年5月18日，被告黄桂梅收取被告瑞虹新城支付的过渡费2万元；同年11月18日，黄桂梅向被告瑞虹新城借款10万元，表示“日后在总账中扣除”。三原告得知该房屋被拆除，遂与被告瑞虹新城交涉，被告瑞虹新城据此停止尚余货币的发放和办理配套商品房的入户手续。三原告因交涉未果，遂起诉至本院。另查明：1、本市宝虹水岸景苑梅林路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积78.94平方米的房屋竣工后，被告黄桂梅、解煌鸣于2011年11月8日已入住其中，但尚未办理房屋产权登记。2、沪虹房管拆许字（2010）第2-2号房屋拆迁许可证，延长拆迁期限至2014年1月21日。上述事实，由三原告和被告瑞虹新城提供的证据及本院庭审笔录等证实。本院认为：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定，房屋拆迁补偿系以户为单位进行，由房屋产权人、承租人代表该户与拆迁人签订协议。产权人、承租人因故不能亲自签订协议的，可以书面委托他人代为签订协议。本案被拆迁房屋系私房，房屋共有人5人，但被告瑞虹新城仅与两位共有人协商安置事宜，且在签约当日，明知被告黄桂梅一人在场的情况下，允其代三原告在“具结书”上签名承诺，而对被告黄桂梅提供的委托书亦不加审核，即擅自与黄桂梅、解煌鸣签订了协议。同时，在协议书签约主体的确认上，被告瑞虹新城将已于2002年即已故去的解元帮作为合同“乙方”，黄桂梅作为其“代理人”实施签约，该无论房屋权利人生死，都可委托他人作为“代理人”的合同格式设计，直接影响代理关系的成立与否，亦影响到合同的效力。综上所述，上述协议在签约主体的确认、委托关系的成立上均存在违背法律规定，损害共有人利益的违法行为，其协议效力依法应确认无效。依照法律规定，合同一旦被确认无效，从签订之日起即不具有法律效力，双方应依法互相返还取得的财产。因补偿款尚未发放，无须返还；而黄桂梅领取的过渡费，则是被告瑞虹新城拆除房屋后实际支付居民在外过渡发生的费用，亦不宜返还。现两套房屋未办理产权登记，亦可待重新安置后再行产权确认。关于黄桂梅个人向被告瑞虹新城的借款，因系另一法律关系，本案不做处理。鉴于该基地的房屋拆迁许可证尚在有效期内，动迁工作尚未结束，原告等共有人应与被告瑞虹新城协商补偿安置方案，如协商成功，双方应依法签订安置协议，如无法达成安置协议，双方均可根据法律规定，依法向相关行政机关申请裁决。综上所述，依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：确认被告上海瑞虹新城有限公司与被告黄桂梅、解煌鸣于2011年3月1日签订的房屋拆迁补偿安置协议无效。本案受理费80元，减半收取40元，由被告上海瑞虹新城有限公司与被告黄桂梅、解煌鸣各负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　吴宪刚二〇一三年十一月四日书记员　　袁　坚附：相关法律条文一、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关注公众号“”