（2013）川民申字第1509号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-05-04
案件名称
成都华圣源环保工程有限公司与四川省自贡培德实业有限公司委托合同纠纷申请再审民事裁定书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
成都华圣源环保工程有限公司,四川省自贡培德实业有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2013）川民申字第1509号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：成都华圣源环保工程有限公司（原自贡华圣工贸服务有限公司）。住所地：四川省成都市高新区肖家河中街**号。法定代表人：黄镜霖，该公司董事长。委托代理人：李岚，四川双溪律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：四川省自贡培德实业有限公司（原自贡市培德房地产开发有限公司）。住所地：四川省自贡市沿滩区杨公桥。法定代表人：陈先明，该公司董事长。再审申请人成都华圣源环保工程有限公司（以下简称华圣源公司）因与被申请人四川省自贡培德实业有限公司（以下简称培德公司）委托合同纠纷一案，不服四川省自贡市中级人民法院（2012）自民三终字第123号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。华圣源公司申请再审称：原判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）因培德公司未向华圣源公司支付其开发后未销售出去的房屋的物管费，双方签订了《物管房补偿合同》，作为补偿华圣源公司前期物业费用的支出，并实际交付了房屋。该合同属于以资抵债性质，系培德公司以其开发的商品房来抵债。《物管房补偿合同》签订于《物业管理条例》生效之前，所涉房屋不是法律意义上的物管房。原审法院仅依据合同名称就认定讼争房屋为物管房，而没有对合同的实质进行审查。（二）原审法院认定讼争房屋在规划设计上不存在是错误的。从规划上看，所谓的“负二层1号房”是实际存在的。培德公司将规划设计的负一层自编号为负二层，《商品房购销合同》也载明为负二层。（三）原审法院认为《补充协议》对《物管房补偿合同》进行了更改，是断章取义，从而错误作出了事实认定。培德公司未将讼争房屋过户给华圣源公司，应承担违约责任。华圣源公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审。培德公司提交意见称：华圣源公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。本院认为：（一）关于讼争房屋是否属于物业管理用房的问题。《物管房补偿合同》虽然没有明确约定补偿的房屋系物业管理用房，但从合同名称和“为了弥补乙方于清华苑前期物业委托管理的费用”、“本合同与物业委托管理合同同步使用”等相关表述，结合双方同时签订的《物业委托管理合同》综合分析，培德公司委托华圣源公司对清华苑小区进行物业管理，理应为华圣源公司提供物业管理用房，而《物业委托管理合同》只约定培德公司提供一间楼梯间作为保安室，显然双方需要对物业管理用房另行约定。《物管房补偿合同》不仅名称使用了物管房，而且明确约定补偿房屋的原因是弥补前期物业委托管理费用，以及《物管房补偿合同》应与《物业委托管理合同》同步使用。上述情况表明，培德公司提供补偿房屋既起因于委托华圣源公司从事清华苑小区物业管理，同时又以华圣源公司继续长期甚至永久从事清华苑小区物业管理为条件，二者不可分割。因此，原审法院认定《物管房补偿合同》所指向的房屋属于物业管理用房具有充分的依据。华圣源公司称《物管房补偿合同》属于以房抵债，但不能举证证明其与培德公司之间存在债务关系，其主张缺乏事实依据。（二）关于《补充协议》是否变更了《物管房补偿合同》约定的办证义务的问题。《物管房补偿合同》明确约定培德公司应为华圣源公司办理物管房的产权证，此后双方签订的《补充协议》虽然约定“该房屋为无偿提供，甲方不作销售，不得向乙方收取房屋价款”，但并不能说明双方协议免除了培德公司的办证义务。《补充协议》中的“无偿”与《物管房补偿合同》中的“补偿”相互呼应，意思一致，即培德公司基于对华圣源公司前期物业费用的补偿，向其无偿提供一套物管用房并办理产权证。因此，原审法院认为《补充协议》变更了《物管房补偿合同》的约定，培德公司不再承担办理产权证的义务，确有不当。（三）关于培德公司未办理讼争房屋产权证是否违约的问题。2003年9月1日起实施的《物业管理条例》规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于业主。本案《物管房补偿合同》签订于《物业管理条例》实施之前，合同约定培德公司为华圣源公司办理物管用房产权证，虽不违反当时的法律规定，但在《物业管理条例》实施后已无法实际履行。在此之前培德公司已经交付了房屋，不影响华圣源公司履行物业管理职责。此后因清华苑小区业主要求终止与华圣源公司的物业管理合同，华圣源公司撤出了清华苑小区物业管理。至此，由于华圣源公司不再从事清华苑小区的物业服务，培德公司也不应再履行向其提供物管用房的合同义务。因此，培德公司未办理产权证并不违约。华圣源公司要求按照讼争房屋价格赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据。但培德公司应当对于华圣源公司的前期物业费损失予以补偿，鉴于华圣源公司不能举证证明损失的具体金额，且实际提供物业服务的时间不到1年，在撤出清华苑小区后仍占有并出租讼争房屋达5年，可以认定其房租收入已弥补了前期物业费损失。（四）关于讼争房屋在规划设计中是否存在的问题。双方均认可在建筑设计图上只有负一层，没有负二层，由于培德公司在建成后改变了楼层编号，出现了负二层。但双方对于《物管房补偿合同》约定的负二层1号房的具体指向没有争议，且培德公司已实际交付房屋。因此原审法院认定讼争房屋在规划设计中不存在，虽有不当，但对本案的处理没有实质影响。综上，华圣源公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回成都华圣源环保工程有限公司的再审申请。审 判 长 赵爱民审 判 员 胡 钉代理审判员 蔡莹莹二〇一三年十一月四日书 记 员 李新华 来自