（2013）吉行终字第17号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2013-11-25
案件名称
北京大宗科技有限公司、吉林省长白山保护开发区管理委员会房屋征收补偿二审行政判决书
法院
吉林省高级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
吉林省高级人民法院行政判决书（2013）吉行终字第17号上诉人（原审原告）北京大宗科技有限公司。法定代表人廉宗学，总经理。委托代理人黄根，吉林阿里郎律师事务所律师。委托代理人赵春姬，吉林阿里郎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吉林省长白山保护开发区管理委员会。法定代表人谢忠岩，主任。委托代理人李光华，吉林省长白山保护开发区管理委员会住房和城乡建设局房产处处长。委托代理人刘传斌，吉林开晟律师事务所律师。上诉人北京大宗科技有限公司（以下简称北京大宗科技公司）因诉吉林省长白山保护开发区管理委员会（以下简称长白山管委会）房屋征收补偿决定一案,不服延边朝鲜族自治州中级人民法院于2013年7月9日作出的（2013）延中行初字第1号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京大宗科技公司的法定代表人廉宗学及其委托代理人黄根、赵春姬，被上诉人长白山管委会的委托代理人李光华、刘传斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，长白山大宗大宇饭店位于长白山自然保护区内，该饭店有产权房屋面积为4665.17平方米，无产权房屋面积为727.47平方米，土地使用面积为10721.6平方米。2006年10月10日，北京大宗饭店有限公司与中国银行签订了购买长白山大宗大宇饭店的《资产转让协议》。2007年，北京大宗饭店有限公司向相关部门申请办理房屋所有权及土地使用权过户登记，被告知该房屋位于长白山申报世界遗产保护拆迁范围内，暂缓办理过户登记，故该房屋所有权及土地使用权未发生变更，至今仍在中国银行股份有限公司延边分行（以下简称中国银行延边分行）名下。2010年8月4日，北京大宗饭店有限公司名称变更为北京大宗科技公司。2011年，为进一步加强对松花江源头生态保护，全面恢复长白山自然保护区生态环境，长白山管委会依法组织实施松花江源头生态环境综合整治项目。2011年3月18日，长白山管委会公布《松花江源头生态综合整治项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》，广泛征求公众意见。2011年4月25日，长白山管委会作出吉长管发[2011]5号《关于松花江源头生态环境综合整治项目房屋征收的决定》并予以公告，决定对长白山自然保护区松花江大峡谷包括长白山大宗大宇饭店在内的“五馆一站”予以征收。北京大宗科技公司委托延吉大宗大宇饭店有限公司（以下简称延吉大宗大宇饭店）协助其与长白山管委会协商征收补偿事宜。2011年5月12日，延吉大宗大宇饭店向长白山管委会申请单方委托评估机构对被征收房屋及停产停业损失进行评估。次日，吉林省长白山管委会松花江源头生态环境综合整治办公室（以下简称长白山管委会整治办）复函原则上同意其自行选择评估机构。延吉大宗大宇饭店向长白山管委会申报吉林信达房地产估价有限公司（以下简称信达公司）为评估机构。2011年6月20日，信达公司出具估价报告，估价结果长白山大宗大宇饭店房地产市场价值为7792万元，24年商业利润为3559万元，估价时点为2011年6月9日，估价目的为“为委托方提供房地产市场价值参考”，提供的资质证书记载2010年12月19日资质到期。2011年7月7日，长白山管委会整治办书面通知延吉大宗大宇饭店，认为信达公司存在未经其授权、资质证书到期、估价目的不是以征收为目的等问题，故信达公司出具的估价报告不能作为征收补偿的依据。2011年8月15日，长白山管委会向社会发出选聘评估机构的公告。2011年9月1日，延吉大宗大宇饭店代表北京大宗科技公司，与其他四家被征收人共同协商选定延边延龙房地产评估有限公司（以下简称延龙公司）作为房屋征收评估机构，并由安图县公证处进行了公证。延龙公司的房地产评估等级为二级，两位评估师为注册房地产估价师。2011年12月2日，延龙公司出具了《房屋征收补偿估价报告》（延龙房估字[2011]CBSZS265号），对长白山大宗大宇饭店房屋及其附属物、构筑物的估价结果为5730万元，估价时点为房屋征收决定作出之日即2011年4月25日。延吉大宗大宇饭店对估价结果不服，经延龙公司复核维持后，又申请评估专家委员会进行鉴定。2012年1月15日，吉林省长白山保护开发区房地产估价专家委员会（以下简称评估专家委员会）出具了《关于松花江源头生态环境综合整治项目房屋征收补偿估价报告的专家鉴定意见》（吉长房专鉴函[2012]01号），鉴定结果为：“估价方法中参数选取依据不充分，应当把各项参数选取的理由充分说明；估价结果确定方式不当，应当统一收益法、成本法的价值内涵；无照房屋建筑面积确定依据不合理，应当以测绘机构的测绘报告为准，报告中估价对象权属应明确。上述报告应当修改并重新出具。”2012年2月15日，延龙公司根据评估专家委员会意见，重新出具了《房屋征收补偿估价报告（修订）》（延龙房估字[2012]CBSZS020号），估价结果为4902万元。由于长白山管委会与延吉大宗大宇饭店未能达成补偿协议，长白山管委会于2012年3月20日作出吉长管房征补[2012]2号《长白山管委会关于对中国银行延边分行（长白山大宗大宇饭店）房屋征收补偿决定》（以下简称《2号补偿决定》），对被征收人实行货币补偿，征收部门一次性给付被征收人房屋价值补偿款4902万元、搬迁补助费1.3万元、停产停业损失补助费6万元。北京大宗科技公司不服，向吉林省人民政府申请复议。吉林省人民政府于2012年7月23日作出吉政复决地字[2012]11号《行政复议决定书》，决定维持长白山管委会作出的《2号补偿决定》。原审认为，（一）北京大宗科技公司为被征收房屋的实际所有权人，被告长白山管委会在接到中国银行于2012年1月6日提供的资产转让说明后，应该对这一情况进行调查核实。但通过原告提供的证据，可以证明北京大宗科技公司的法定代表人廉宗学知晓并参与了整个征收补偿，延吉大宗大宇饭店受其委托进行了征收补偿协商。故被告漏列原告为被征收人这一瑕疵，并未实际影响原告的实体权利，且被告同意将补偿款支付给原告，故对原告以此要求撤销《2号补偿决定》的主张不予支持。（二）根据住房和城乡建设部建房[2011]77号《国有土地上房屋征收评估办法》以及吉林省人民政府吉政发[2006]30号《关于进一步明确长白山保护开发区管理委员会管理体制和职能权限的意见》的相关规定，长白山管委会房地产管理部门可以单独成立评估专家委员会。本案中的评估专家委员会为独立机构，其中的专家来自不同地区，并不隶属于长白山管委会，均为独立专业人员，故对原告提出的评估专家委员会组成程序违法的主张不予支持。（三）信达公司于2011年6月20日作出估价报告，应当适用住房和城乡建设部建房[2011]77号《国有土地上房屋征收评估办法》。信达公司向延吉大宗大宇饭店出具了估价报告，没有接受被告委托，其评估时点晚于征收决定公告之日，评估目的表述亦不正确。虽然信达公司在评估结束后通过了资质审核，但在评估过程中，其资质确属到期审查状态，效力待定。根据相关法律规定，信达公司的估价报告不能作为征收补偿的依据。（四）延龙公司是原告与其他四家被征收人通过公证程序，共同协商选定的，具有房地产评估二级资质，故延龙公司作为评估机构并无不当。原告对延龙公司出具的估价报告不服，申请复核与专家鉴定。延龙公司根据评估专家委员会的鉴定意见对估价报告予以修订，计算公式由成本法改为收益法，于是数据产生了变化，结果也随之改变。原告主张在评估过程中延龙公司受到了行政机关的干预，评估内容不公正，因证据不足，不予支持。（五）虽然长白山管委会最终确定停产停业损失补偿的计算方法与其公布的房屋征收补偿方案不同，但根据相关规定，长白山管委会享有根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，自行确定补偿方法的权力。故其根据长白山大宗大宇饭店的纳税额，确定三个月的停产停业损失补助费为6万元，并不违法。另外，原告要求对51名工人的安置费用进行补偿，因证据不足，不予支持。综上，长白山管委会作出的《2号补偿决定》，虽略有瑕疵，但不足以否定该具体行政行为的合法性。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，判决维持长白山管委会作出的《2号补偿决定》。北京大宗科技公司对一审判决不服，向本院提出上诉。上诉的主要理由为：（一）被征收人主体确定错误。上诉人于2006年10月10日从中国银行收购了本案被征收房屋，长白山管委会最晚应当在2012年1月6日通过中国银行函告得知被征收房屋的实际所有权人为上诉人，却仍然以中国银行为被征收人作出《2号补偿决定》，遗漏了上诉人。（二）延龙公司修订的估价报告受到严重行政干扰，内容违反估价规范，存在重复扣除、土地价值漏项等诸多问题。被上诉人以该估价报告为征收补偿依据，严重损害了被征收人的合法权益；信达公司的资质符合国家规定，且评估结束后通过了资质审核，因此信达公司作出的评估报告有效。上诉人委托信达公司是经被上诉人同意的，评估是按照征收目的进行的，故信达公司的估价报告合法、正确、客观，完全可以作为征收补偿的依据；评估专家委员会的组成程序违法。（三）停产停业损失补偿不合法，被上诉人擅自改变公告内容，依据单方政府文件计算停产停业损失，无视被征收人的合法权益。对于51名工人的安置费用，原审以证据不足为由，没有支持该主张是错误的。请求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。长白山管委会辩称，（一）长白山管委会实施房屋征收时，涉案房屋的所有权人为中国银行延边分行，一直未变更，因此被上诉人确定中国银行延边分行为被征收人并无不当。同时，上诉人的法定代表人廉宗学参与了整个征收补偿过程，从未对主体问题提出异议。被上诉人同意将补偿款直接给付上诉人，因此上诉人的权利并未受到影响。（二）《2号补偿决定》以延龙公司修订的估价报告作为征收补偿依据合法有效。信达公司的估价报告未经被上诉人的委托，评估时该机构不具备资质，评估时点晚于征收决定公告之日，评估不是以征收补偿为目的，该估价报告存在诸多法律问题，不能作为征收补偿的依据；延龙公司是由被征收人共同协商选定的，该评估机构的选定程序合法。对于估价报告的具体内容，估价师石洁已经出庭接受质询，对相关依据作出了合理的解释说明，估价结论有理有据。因此延龙公司修订的估价报告合法有效，应当作为征收补偿的依据。（三）长白山管委会住房和城乡建设局有权组织成立评估专家委员会，且专家来自不同地区，并不隶属于长白山管委会，因此评估专家委员会的组成合法。（四）停产停业损失补偿合法。被上诉人与上诉人之间对于补偿问题曾进行过多次协商，但未能达成一致，故相关补偿均应依照法律规定确定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条以及吉林省人民政府办公厅吉政办发[2011]8号《关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》第十六条的规定，被上诉人可依据所在地区的相关补偿规定对停产停业损失进行补偿，而该地区现行有效的规定即为长白山管委会吉长管发[2011]6号《长白山保护开发区国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》，因此依据该办法确定的补偿合法有效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审查，原审法院经庭审质证而认定的证据合法有效，可以证明原审认定的事实，本院予以确认。本院认为，（一）《2号补偿决定》确定中国银行延边分行为被征收人并无不当。被征收人应以房地产权证所载明的所有人为准。本案被上诉人长白山管委会实施征收时，被征收房屋的所有权人和土地使用权人为中国银行延边分行，并且长白山管委会已经考虑到被征收房屋被北京大宗科技公司收购的实际情况，通知北京大宗科技公司的法定代表人廉宗学及其委托的延吉大宗大宇饭店参与了整个征收补偿过程，故北京大宗科技公司的权益并未受到影响。（二）长白山管委会《2号补偿决定》以延龙公司修订的估价报告作为征收补偿依据合法有效。第一，住房和城乡建设部建房[2011]77号《国有土地上房屋征收评估办法》第八条第一款规定：“被征收房屋价值评估目的应当表述为‘为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值’。”第十条第一款规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”建设部《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质……”信达公司出具的估价报告违反了上述规定，评估时资质已到期，估价时点不是房屋征收决定公告之日，估价目的不是房屋征收补偿，因此该估价报告不能作为征收补偿的依据。第二，延龙公司是由包括上诉人在内的五家被征收人共同协商选定的，其具备房地产评估二级资质，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”以及第二十条第一款“房地产价格评估机构由被征收人协商选定……”的规定，故上诉人选聘延龙公司作为评估机构的程序合法、有效。第三，上诉人对延龙公司出具的第一份估价报告有异议，申请复核评估及专家鉴定，延龙公司已按专家鉴定意见改正错误，重新出具了修订的估价报告。上诉人对延龙公司修订的估价报告仍有异议，主要对修订的估价报告中一些评估技术问题提出质疑，针对相关问题，延龙公司估价师石洁在原审庭审中已出庭接受质询，并作出了合理的解释说明。本院认为，评估具有较强的专业性和技术性，上诉人虽对延龙公司修订的估价报告提出质疑，但没有提供充分、有效证据证明该报告有违法情形，故对上诉人这一主张不予支持。（三）评估专家委员会的组成程序合法。住房和城乡建设部建房[2011]77号《国有土地上房屋征收评估办法》第二十三条规定：“各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。”吉林省人民政府吉政发[2006]30号《关于进一步明确长白山保护开发区管理委员会管理体制和职能权限的意见》第一部分第（二）条规定：“长白山管委会具有相当于市（州）政府的行政管理职权，享有省政府授权、委托的部分经济社会和行政事务管理职能和权限。省里将长白山管委会按市（州）对待和管理。”本案涉及的评估专家委员会，是由长白山管委会住房和城乡建设局根据上述规定依法组织成立的，是独立的机构，故上诉人认为评估专家委员会组成程序违法的理由不成立，本院不予支持。（四）《2号补偿决定》对停产停业损失补偿的确定合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”吉林省人民政府办公厅吉政办发[2011]8号《关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》第十六条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。在省里未出台新的相关规定前，各地可执行现行办法。”长白山管委会吉长管发[2011]6号《长白山保护开发区国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》第三十三条规定：“……经营性房屋和住宅性房屋合法经营的，参照本条一次性补偿三个月的停产、停业经济补偿费。”根据上述规定，本案被上诉人实施征收时，对于因征收造成的停产停业损失的补偿问题，在省里尚未出台新的相关规定前，应执行长白山地区现行办法，即长白山管委会吉长管发[2011]6号《长白山保护开发区国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》，故被上诉人依据该办法确定停产停业损失补偿额，适用法律法规正确，并无不当。第二，尽管被上诉人长白山管委会没有委托中介公司对上诉人的停产停业损失进行评估，与其公布的房屋征收补偿方案内容存在出入，但被上诉人根据长白山大宗大宇饭店纳税额计算出征收前两年的年均利润，确定三个月的停产停业损失补助费为6万元，所采用的计算方法与对停产停业损失进行评估应当采用的计算方法相同，因此并未实际影响对上诉人停产停业损失的补偿。第三，上诉人提出要求对51名职工的安置费用进行补偿，但上诉人原审仅提供了一份《关于支付长白山大宗饭店51人工作安置补偿费用的报告》，未能提供为职工缴纳养老保险的证明等相关证据，因证据不充分，故对上诉人这一主张不予支持。综上，长白山管委会作出的《2号补偿决定》认定事实清楚，适用法律正确，决定内容适当，原审判决予以维持是正确的。上诉人要求撤销《2号补偿决定》的理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长沈海蛟代理审判员郭巍代理审判员王翼博二○一三年十一月四日书记员寻锴 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