（2013）昌中民一终字第803号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2015-06-10
案件名称
马兆珍与马玉兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2013）昌中民一终字第803号上诉人（原审被告）：马兆珍，女，回族，生于1972年6月20日，个体工商户。委托代理人：王建勇，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马玉兰，女，回族，生于1958年10月21日，个体工商户。上诉人马兆珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服奇台县县人民法院（2013）奇民二初字第00230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人马兆珍的委托代理人王建勇，被上诉人马玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2010年6月1日原告马玉兰与被告马兆珍签订《房屋租赁合同》，约定马兆珍租赁马玉兰位于奇台县东门农贸市场的门面房，租赁期限三年，自2010年6月1日至2013年6月1日，年租金3万元，一年一交，租赁期间乙方（马兆珍）因经营需要对房屋进行装修，期满后不得拆除，如的确拆除，乙方必须恢复原状。并约定，除不可抗力的原因不得变更解除合同，若单方违约，赔偿违约金5万元，租赁期间乙方有权转让。合同签订后，被告给原告一次性交付两年房租6万元，被告用该房屋经营餐厅。2011年9月，被告将餐厅以11.5万元转让给案外人谢英。现原告要求被告交付第三年房租，故以上述诉请理由起诉至法院。另查明：在被告租赁该房屋的合同期内，该房屋后门及门窗玻璃破损至今未修复，被告将餐厅转让给谢英后，谢英将房屋内一台锅炉变卖。一审法院认为：原、被告自愿签订房屋租赁合同，双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律的禁止性规定，故原、被告2010年6月1日签订的房屋租赁合同合法有效。被告已按合同约定付清前两年的房租，现被告认为已将餐厅转让给谢英，原告应向谢英主张第三年的房租。因原、被告之间的合同并未解除，而原告与谢英之间不存在直接的房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，原告要求被告支付第三年房租符合合同约定及法律规定，对原告的该项诉讼请求予以支持。原、被告在合同中虽约定房租一年一交，但并未明确约定第三年房租的交付时间，而原告在租赁期限届满之前向法院提起诉讼，故不能认定被告在交付房租时存在违约行为，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。原告提供证据证实房屋门窗玻璃破损、锅炉被变卖的事实，现租赁合同期间届满，被告作为承租人应当承担返还的租赁物符合租赁物使用后状态的民事法律责任，故原告要求被告对房屋门窗玻璃及锅炉恢复原状的诉讼请求符合法律规定，予以支持。遂判决：一、被告马兆珍支付原告马玉兰房屋租赁费30000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告马兆珍于本判决生效之日起十日内将租赁原告马玉兰位于奇台县东门农贸市场内的房屋门窗玻璃及后门玻璃、房内锅炉恢复原状；三、驳回原告马玉兰的其他诉讼请求。宣判后，上诉人马兆珍不服奇台县人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人将餐厅包括设备以11.5万元转让给谢英，上述款项并不包含房租，且已告知被上诉人下剩房租由谢英向其给付，并取得被上诉人同意，故上诉人的合同义务已经转移给谢英，上诉人不再负有给付房租的合同义务，原审法院判令上诉人支付房租没有事实和根据和法律依据。2、原审判令上诉人将门窗玻璃及房内锅炉恢复原状没有法律依据。上诉人征得被上诉人同意后，将合同义务转移给了谢英，交房租和合同到期后恢复原状的合同义务应由谢英来履行，且被上诉人起诉时租期尚未届满，故被上诉人提前主张恢复租赁物原状没有法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人原审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。被上诉人马玉兰答辩称：原审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审双方均无新证据提交。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院查明事实予以确认。本院认为：上诉人马兆珍与被上诉人马玉兰于2010年6月1日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且并不违反法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。关于上诉人马兆珍是否将双方签订的房屋租赁合同权利、义务转移给案外人谢英，首先，上诉人马兆珍认为其已将房屋租赁合同权利、义务转移给案外人谢英，对此其负有举证义务，因上诉人对其与案外人谢英关于诉争房屋转让仅是口头约定并未签订书面合同的事实并无异议，上诉人在一、二审期间未能提交有效证据证实其主张成立，理应承担举证不能的不利后果，故其上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。其次，因双方签订的房屋租赁合同并未解除，基于合同相对性，被上诉人马玉兰向上诉人马兆珍主张支付第三年的房屋租赁费，符合合同约定及法律规定，原审法院判令上诉人向被上诉人支付房屋租赁费30000元并无不当。关于上诉人是否应将房屋门窗玻璃及锅炉恢复原状，被上诉人马玉兰在原审提交证据证实房屋门窗玻璃、锅炉被变卖的事实，对此上诉人并无异议。双方签订的房屋租赁合同第六条约定：“租赁期间乙方因经营需要对房屋进行装修，期满后不得拆除，如的确拆除，乙方必须恢复原状。”第八条约定：“如有损坏，由乙方承担修复。”现租赁合同期限已届满，故对于被上诉人主张要求上诉人对诉争的房屋门窗玻璃及锅炉恢复原状的诉讼请求符合合同约定及法律规定，上诉人认为原审判令其将房屋门窗玻璃及锅炉恢复原状没有法律依据的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人马兆珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 明代理审判员 樊健健代理审判员 杨 敏二〇一三年十一月四日书 记 员 钞 威 来源：百度搜索“”