（2013）秦民初字第2037号

裁判日期: 2013-11-04

公开日期: 2014-11-18

案件名称

张杨与张惠海、裴玮、吴志清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市秦淮区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

裴玮,张杨,张惠海,吴志清,江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

南京市秦淮区人民法院民事判决书（2013）秦民初字第2037号原告（反诉被告）裴玮，男。原告（反诉被告）张杨，女。原告（反诉被告）张惠海，男。以上三原告委托代理人戴红军，江苏富建律师事务所律师。被告（反诉原告）吴志清，男。委托代理人邢永峰，江苏天豪律师事务所律师。第三人江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司。法定代表人武韫珉，总经理。委托代理人张锐，江苏天茂律师事务所律师。委托代理人谭小明，男，江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司职员。原告裴玮、张杨、张惠海与被告吴志清、第三人江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司（以下简称南房公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告裴玮、张杨、张惠海于2013年7月5日向本院起诉，本院于同日立案受理。被告吴志清于2013年8月6日提起反诉。依法由代理审判员黄茜适用简易程序，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）裴玮及三原告（反诉被告）的委托代理人戴红军，被告（反诉原告）吴志清的委托代理人邢永峰，第三人南房公司的委托代理人谭小明、张锐到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序于2013年10月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）裴玮及三原告（反诉被告）的委托代理人戴红军，被告（反诉原告）吴志清的委托代理人邢永峰，第三人南房公司的委托代理人张锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴玮、张杨、张惠海诉称，裴玮、张杨、张惠海因小孩上学需要，准备购买被告所有的秦淮区红花地某室房屋。2013年3月12日，裴玮、张杨、张惠海经第三人介绍与吴志清达成房屋买卖意向，并签订房地产买卖中介合同。依据合同约定，裴玮、张杨、张惠海于2013年向吴志清支付20000元定金并及时准备了购房款项，办理了贷款准备手续等。2013年3月19日左右，裴玮、张杨、张惠海在第三人的要求下与吴志清及第三人签订了南京市存量房交易合同。2013年3月30日，第三人将房产证送到了房产管理部门。后因房产管理部门原因未能在2013年4月15日前办理房产过户手续。2013年4月26日，房产管理部门及第三人通知吴志清办理房产过户手续时，吴志清以已经过了合同约定的4月15日为由拒绝履行合同。为准备履行本合同，裴玮、张杨、张惠海做了大量的准备工作：支付了房屋定金；准备了房屋买卖款项；办理了贷款准备手续等投入大量精力。因被告的拒绝履行行为致原告损失重大，为维护裴玮、张杨、张惠海的合法权益故诉至法院。请求法院判令：1、吴志清返还定金20000元；2、吴志清承担中介服务费21000元；3、吴志清承担违约金108000元；4、吴志清承担诉讼费用。被告（反诉原告）吴志清辩诉称，吴志清为改变父母居住环境，决定将父母原居住的诉争房屋出售。2013年3月12日，吴志清通过第三人与裴玮、张杨、张惠海签订了《房地产买卖中介合同》，并于3月19日三方签订了《南京市存量房交易合同》。该两份合同对房屋的价款定金、支付进度、期限、房屋交易时间以及违约责任等做了明确约定。合同约定：定金216000元，3月12日付20000元，剩余196000元于2013年4月15日之前支付；房屋总价款1080000元，除去216000元定金后转化为房款外，2013年4月15日前裴玮、张杨、张惠海须支付预付款234000元，该款项解交监管账户再支付给吴志清；违约责任约定，若裴玮、张杨、张惠海逾期支付房款超过10日，且所欠应付到期房款超过10000元，则吴志清有权解除本合同。吴志清在解除合同10日内将已收房价款退换买方，所收定金不予退换；并有权要求裴玮、张杨、张惠海支付总房价款10%的赔偿金即108000元。合同签订后吴志清按照第三人及裴玮、张杨、张惠海的安排，于2013年3月30日去南京市房产管理部门办理排队送件手续，之后静等通知办理过户手续。至此吴志清认为一切按预定计划进行。为替父母安排迁出后新的住所，遂于2013年4月5日与他人签订总价款330000元房屋买卖合同一份，并支付定金20000元，合同约定2013年4月18日前支付首付款180000元，5月30日前支付尾款130000元。但在3月30日裴玮、张杨、张惠海办理送件手续之后，裴玮、张杨、张惠海却不按照合同约定在4月15日之前支付剩余196000元的定金，也未支付预付款234000元，吴志清多次催讨，对方却以各种理由搪塞，致使反诉人无法向第三方合同当事人履约，且原定4月15日办理过户手续也被告知不能按期办理。违约方系裴玮、张杨、张惠海，请求法院查明事实，驳回裴玮、张杨、张惠海的本诉诉讼请求。诚实信用作为法律的基本原则，双方在合同中对定金预付款的金额及履行时间有着明确的约定，而裴玮、张杨、张惠海的行为已严重违反合同约定并给吴志清造成重大损失。为此，吴志清特向法院提起反诉，请求判令：1、解除吴志清与裴玮、张杨、张惠海之间房屋买卖合同关系，20000元定金归吴志清所有并由裴玮、张杨、张惠海支付违约金108000元；2、裴玮、张杨、张惠海承担本案的本诉及反诉诉讼费用。反诉被告裴玮、张杨、张惠海辩称，吴志清所陈述不是客观事实，吴志清及其所有家人的户籍都在诉争房屋内，而吴志清的住所地也在诉争房屋内，吴志清所述将父母居住的房屋出售明显自相矛盾；所有证据均证明吴志清有违约的故意，而裴玮、张杨、张惠海无违约动机。截至4月27日，裴玮、张杨、张惠海及第三人向吴志清主张继续履行合同，而吴志清断然拒绝，其行为与反诉状严重不一致。吴志清既主张违约金又主张违约责任，依据存量房交易合同及中介合同的约定，如果两合同有冲突以中介合同为准。违约责任是中介合同的规定，吴志清所述的108000元从合同表述来说是赔偿金而不是违约金，现吴志清既主张定金又主张赔偿金实际上与中介合同冲突。裴玮、张杨、张惠海作为本诉原告诉求明确，本案原告的诉求返还定金20000元是基于合同不能履行，未履行方应当进行财产返还，请求判令吴志清承担中介费是基于买卖合同的约定。请求判令被告承担违约金是基于中介合同第11条第2款第1项及第3款第2项。综上，请求法院驳回吴志清的反诉请求，并支持裴玮、张杨、张惠海的本诉诉讼请求。第三人南房公司述称，首先，关于中介合同及买卖合同约定的冲突问题，双方应按照中介合同履行，中介合同中明确约定当中介合同和买卖合同有冲突的时候是按照中介合同约定，双方都是认可的。其次，关于超过合同约定的办理过户时间的问题，2013年3月30日，在向房产局送件后，一直在排队等号，正常情况下4月15日之前是能办理的，但4月26日才收到房产局的通知办理过户。再次，关于买卖双方争议的付款问题，系因买卖双方未能办理过户手续，导致合同约定的房款无法打入资金监管账户。经审理查明，裴玮与张杨系夫妻，张惠海系张杨的父亲。2013年3月12日，吴志清（甲方）与裴玮、张惠海（乙方）及第三人（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：甲方将其所有的诉争房屋出售给乙方，房屋售价1080000元；丙方派吴宝文经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；2013年3月12日，乙方支付甲方购房定金216000元；甲、乙双方约定于2013年4月15日前办理送件过户手续，送件后一方即支付甲方房款234000元解交资金监管账户；乙方通过公积金贷款方式支付甲方房款580000元；房款1000元作为交房押金，待甲方将诉争房屋交付乙方并结清所有相关费用后，乙方立即以现金方式一次性支付给甲方；房款49000元作为户口押金，待甲方于2013年5月31日前将诉争房屋内所有户口迁出后，乙方立即以现金方式一次性支付给甲方；甲、乙双方约定于2013年8月31日前办理房屋交接手续，甲方应在正式交付前结清所有相关费用，并承诺在2013年5月31日前将该房屋内的户籍全部迁出；基于丙方提供居间服务，乙方向丙方支付佣金和代办费21000元，上述佣金，甲、乙方应于过户交易之日前支付给丙方；甲、乙方无正当理由不履行合同的，应承担违约责任，按标的额的10%计人民币108000元；《南京市存量房买卖合同》未作约定而本合同作约定的事项，按本合同约定的条款执行，本合同未作约定而《南京市存量房买卖合同》已作约定的事项，按《南京市存量房买卖合同》约定的条款执行，《南京市存量房买卖合同》中有约定，本合同也有约定的事项，以本合同约定的条款为准，甲、乙双方在本合同上签名盖章时对《南京市存量房买卖合同》和本合同条款的异同已经充分了解并认可；甲方须于2013年3月20日前配合进行银行贷款预批手续；乙方于2013年3月12日支付甲方购房定金20000元，第二次定金于2013年4月15日前支付甲方196000元，共分两次支付。当日，裴玮、张惠海支付购房定金20000元。后裴玮、张杨、张惠海与吴志清签订合同编号为2013112026号的《南京市存量房交易合同》（经济机构版）。2013年3月30日，吴志清将产权证原件1份，买卖双方身份证复印件1份交至南京市产权市场处，用于办理正式过户手续。同日，裴玮、张杨与浦发银行签订《委托提取住房公积金归还公积金贷款协议书》，并签订了《南京市房地产抵押合同》。2013年4月15日，因未接到南京市产权市场处办理进件通知，双方未能办理产权过户，裴玮、张杨、张惠海亦未支付剩余定金196000元。2013年4月26日，南京市产权市场处通知诉争房屋可以进件办理过户后，第三人通知裴玮、张杨、张惠海与吴志清办理诉争房屋产权过户手续。吴志清以超过合同约定的4月15日为由，拒绝磋商履行合同并拒绝出售诉争房屋。关于合同履行过程中的相关磋商情况，裴玮、张杨、张惠海提供录音光盘一份，以证明吴志清拒绝继续履行合同，并且拒绝接受合同约定的定金款项。对于该份光盘证据，吴志清认为光盘录音没有原件，并非依合法手段取得，且不能证明裴玮、张杨、张惠海的相应证明目的。第三人对于该份证据真实性予以认可，并陈述买房人曾于4月15日前拿着钱款来协商问题，但卖房人表示没有过户交易，不能拿买方的钱。以上事实有《房地产买卖中介合同》、定金收条、《南京市存量房交易合同》（经济机构版）、收据、《委托提取住房公积金归还公积金贷款协议书》、《南京市房地产抵押合同》、录音光盘及当事人陈述等予以证实。本院认为，吴志清与裴玮、张杨、张惠海及第三人签订《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房交易合同》系当事人真实意思表示，合法、有效，当事人均应遵照执行。合同约定买卖双方于2013年4月15日前办理送件过户手续，实际双方已于2013年3月30日办理送件手续，但因房产局排号原因导致过户手续在2013年4月15日前未能办理完毕。现并非因买卖双方原因导致过户超过合同约定期限，且其后合同完全可以继续履行，而吴志清以超过约定的过户期限为由拒绝继续履行合同，其行为已构成违约。关于吴志清反诉称裴玮、张杨、张惠海未在合同约定的时间支付定金及房款，其行为已构成违约的主张，对此本院认为，尽管吴志清对于裴玮、张杨、张惠海所提交的录音证据提出异议，但第三人当庭就双方争议的付款问题作出明确陈述，即吴志清以没有过户交易为由拒绝收取房款，同时因未能办理过户手续的原因，导致合同约定的钱款亦无法打入资金监管账户，故对于吴志清的上述反诉主张本院不予采信。案件审理过程中，双方均表示要求解除所签订的买卖合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故裴玮、张杨、张惠海要求吴志清返还购房定金20000元并支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本院综合考虑裴玮、张杨、张惠海的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定吴志清支付裴玮、张杨、张惠海违约金60000元为宜。吴志清要求20000元定金归其所有并由裴玮、张杨、张惠海支付违约金108000元的反诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另在本案审理过程中，裴玮、张杨、张惠海要求撤回判令吴志清承担中介服务费21000元的诉讼请求，不违反法律法规的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告吴志清于本判决生效之日起十日内返还本诉原告裴玮、张杨、张惠海定金20000元。二、本诉被告吴志清于本判决生效之日起十日内支付本诉原告裴玮、张杨、张惠海违约金60000元。三、驳回反诉原告吴志清的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2860元，由本诉原告裴玮、张杨、张惠海负担1072元，本诉被告吴志清负担1788元，反诉案件受理费1430元由反诉原告吴志清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。审　判　长　　黄　茜人民陪审员　　孙永胜人民陪审员　　王　陈二〇一三年十一月四日见习书记员　　宋宇燕来源：百度“”