（2013）桂民申字第863号

裁判日期: 2013-11-04

公开日期: 2014-10-31

案件名称

南宁市国凯实业有限责任公司与��广杰商品房预售合同纠纷再审审查民事裁定书

法院

广西壮族自治区高级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款

全文

广西壮族自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2013）桂民申字第863号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地南宁市。法定代表人：文强，董事长。委托代理人：钟宁平。委托代理人：李冀。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭广杰，男，1974年3月4日出生，汉族，住南宁市江南区。再审申请人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）因与被申请人郭广杰商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2011）南市民一终字第749号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。国凯公司申请再审称：（一）一、二���判决适用法律错误。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同履行过程中，南宁市人民政府废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，将综合验收许可制改为备案制，《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》。这一变化是合同双方当事人无法预见的，属情势变更，根据《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第二十六条规定，人民法院应当按照公平原则，对《商品房买卖合同》第十五条约定的内容进行合理变更，将产权报备案的起算点确定为取得《商品房现售备案证明》之日，而不是一、二审判决认定的“商品房交付使用后”。其次，双方当事人对履行产权报备案时间有特殊的约定，该约定不受法律所规定期限的约束，��、二审判决以《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来确定国凯公司履行产权报备案的时间不符合合同的约定。因此，一、二审判决确定国凯公司产权报备案时间的起算点是“商品房交付使用后”缺乏法律依据和合同依据。（二）一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。没有直接证据证明国凯公司在履行产权报备案义务时违反了合同的约定，也没有相应的证据证明国凯公司的行为给郭广杰造成了损失，因此，判决国凯公司承担违约责任缺乏证据证明。而且，造成对产权报备案时间约定不明的原因是政府行政法规的废止，不是国凯公司的责任，判决国凯公司承担违约责任有失公平。综上，国凯公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定，申请再审。���院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就约定不明确的内容，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内”办理产权报备案，但何时通过综合验收并无约定，结合合同其他条款也无法确定报备案时间的起算点，这属于合同对产权报备案的起算点约定不明确的情况，根据上述规定，双方对该约定不明确的内容未能达成补充协议的，按照交易习惯确定。一、二审判决根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定确定产权报备案时间的起算点是“商品房交付使用后”符合交易习惯，又根据合同的约定确定履行产权报备案的期间为“两年”符��合同的特别约定。因此，国凯公司主张一、二审判决认定产权报备案的起算点是“商品房交付使用后”没有法律依据和合同依据的理由不能成立。合同履行过程中，南宁市人民政府取消房地产开发住宅小区的综合验收，只是取消了该项工作中的行政许可审批环节，对国凯公司履行产权报备案的义务不产生实质影响，这一变化不符合情势变更的情形，不能作为国凯公司免责的事由。另外，当事人没有按照合同的约定履行自己的义务即为违约，是否造成实际损失并不是认定当事人是否构成违约的判断标准。国凯公司履行合同过程中，迟延办理产权报备案手续，违反了合同的约定，应当按照合同约定承担违约责任。因此，国凯公司主张不应承担违约责任的理由均不能成立。综上，国凯公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第��款第（二）项及第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回南宁市国凯实业有限责任公司的再审申请。审　判　长　　韦晓云代理审判员　　肖海明代理审判员　　谢素恒二〇一三年十一月四日书　记　员　　张　尧 更多数据：搜索“”来源：