（2013）亳民一终字第00670号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2017-11-21
案件名称
张玉得与李振华、胡秀君房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省亳州市中级人民法院
所属地区
安徽省亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张玉得,李振华,胡秀君
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)亳民一终字第00670号上诉人（原审原告）：张玉得，男，1962年6月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：ＸＸ刚，安徽亳乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李振华，男，1962年10月25日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：张林，安徽公德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡秀君，女，1961年11月13日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。系张玉得之妻。委托代理人：潘兴利，男，1972年7月1日出生，汉族，住亳州市北市区。上诉人张玉得与被上诉人李振华、胡秀君房屋买卖合同纠纷一案，上诉人张玉得不服亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第00726号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张玉得及委托代理人ＸＸ刚，被上诉人李振华及委托代理人张林、被上诉人胡秀君的委托代理人潘兴利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年7月份被告胡秀君通过胡秀兰(胡秀君妹妹)介绍与被告李振华签订房屋买卖契约，约定胡秀君将自家建造于苗圃职工宿舍的房屋一处(南北长16米，东西长14米，东邻赵建军、西邻龚长绍、南邻邹燕华、北邻胡秀兰)卖给被告李振华，价格20万元，该合同上有甲方胡秀君，乙方李振华的指印。之后胡秀君将房屋交付给李振华使用，李振华付清房款20万元。至目前，李振华仍在该房居住。被告胡秀君与原告李振华系夫妻关系。一审法院认为:本案被告胡秀君与被告李振华于2007年签订房屋买卖合同，将座落在谯城区苗圃自建房屋卖给李振华。关于该买卖合同的效力问题，本院认为该合同合法有效:第一，从合同内部分析，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，不论胡秀君对该房有无处分权，该买卖合同仍具有合同效力。第二，从合同外部分析，李振华通过中间人胡秀兰以市价20万元购买胡秀君的房屋，胡秀君并未与李振华恶意串通，损害第三人的利益。故根据《合同法》第五十二条的规定，该买卖合同具有法律效力，不具有无效的情形。关于胡秀君处分夫妻共同财产效力问题，胡秀君作为夫妻一方有权处分夫妻共同财产。胡秀君出卖自建房屋，胡秀君处分行为有效。李振华已拥有该房屋所有权。诉讼中原告提出对妻子胡秀君处分夫妻共同财产不知情，该处分行为无效。因张玉得与胡秀君系夫妻，其不知妻子卖房的事实，依法不予采信，其后几年的默示行为也应视为对胡秀君处分财产的追认。况且李振华购买该房屋时通过胡秀兰，因此李振华有理由相信胡秀君处分夫妻财产是张玉得同意的。综上所述，对原告张玉得的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决:驳回原告张玉得的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张玉得负担。一审宣判后，张玉得不服，向本院提起上诉。上诉人张玉得上诉称：1、一审法院违反法定程序，可能影响案件正确判决，上诉人在一审时提供了该争议房屋国有土地使用证复印件，并递交了调取土地使用证登记档案申请书，但一审法院没有调取，原审法院没有审查本案争议的土地是国有划拨土地的性质，导致无法对该证据进行质证。2、一审法院认定事实不清。本案的当事人均不是谯城区苗圃林场的职工，故对该国有土地上建设的职工宿舍无处分权。张玉得和胡秀君在苗圃国有土地上建房、无法律依据不受法律保护。且该房屋至今未有取得房屋所有权证书，故该房无合法原始取得的证据，也就丧失了合法买卖的依据，一审法院在未查清该土地的使用者与建房者是否存在隶属关系等一系列基本事实的基础上，直接审查双方房屋买卖协议是否有效属于认定事实不清。3、原审认定双方买卖协议有效属于适用法律错误，基于该争议房屋的土地使用者是谯城区苗圃林场，在该土地上建房必是其职工方能享受的福利待遇，方能取得相应的房屋使用权及处分权，本案胡秀君虽然与李振华签订了房屋买卖协议，但因其不是苗圃林场的职工，无权享受在苗圃林场提供给职工宿舍的土地上建设房屋的职工福利待遇。在建设的房屋尚未初始取得的合法产权的前提下，更无权处分该争议的房屋，一审法院以争议的房屋是夫妻共有财产和胡秀君有权分为理由认定房屋买卖行为有效，直接违反法律的强制性、禁止性的规定。综上，请求二审法院改判或者发回重审。李振华辩称，一审判决对基本事实认定清楚，程序合法，依法应予维持，一审不调取证据不能说明程序违法。胡秀君述称：一审法院认定事实不清，一审法院认定张玉得已经知悉胡秀君卖房事实错误。胡秀君因欠其妹妹胡秀兰的钱偷偷卖房。原审法院认定卖房后几年张玉得的行为是默示同意的与事实不符，张玉得始终不知道卖房的事实。李振华说给张玉得1万元，张玉得收下没有证据证明此事。一审判决基于常理推定张玉得知道卖房的事，没有证据证明。一审法院认定李振华等价购买不正确，该房屋的价值远远高于20万元。该房已被政府拆除，拆时，经评估公司评估，价值70余万，这个价格低于市场价，从该房屋附近的房屋价格都是每平方米4000多，该房现在这个评估价值和现在商品房价格和2007年商品房价格比值，可以推算出该房在2007年应该是50万元。被告李振华没有登记，所以《物权法》第106条规定的3中情形均不符合。合同有效不等于合同一定被履行，本案中胡秀君所拥有的房屋所有权及处分权是有限制的。另外，该房是合作建房，产权归5人共有，地皮是胡秀芝的，出资是张玉得夫妻和张园园夫妻4人出资，属于共同共有，不能完全适用婚姻法的规定。共有房地产，未经其他共有人书面同意，未依法登记领取权属证书的不得转让，胡秀君、李振华二人的买卖合同显然违反了这条规定，同时也违反了关于划拨土地未经批准不得擅自转让的规定，依法应当认定合同无效。二审中，各方当事人提供的证据同一审，相对方的质证意见同一审，一审法院对证据的认定正确，本院予以确认。本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实一致，对于一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为：综合上诉人的上诉请求和各当事人的答辩要点，本案的争议焦点为：1、一审法院没有调取该争议房屋所涉土地档案是否违反法定程序？2、一审法院认定双方买卖协议有效是否正确？一审判决驳回张玉得的诉讼请求是否正确？上诉人张玉得上诉人称，“在一审时提供了该争议房屋国有土地证复印件，原审法院没有审查本案争议的土地是国有划拨土地的性质”，证明张玉得对争议的房屋所使用的土地是划拨土地性质没有异议，而国有划拨土地上的房屋是可以买卖的，对买卖合同的效力并无影响，故一审法院没有调取该争议房屋所涉土地档案不违反法定程序。上诉人张玉得与胡秀君是夫妻，争议的房屋是张玉得与胡秀君于1999年共同建造的，因此。争议的房屋是张玉得与胡秀君的共同财产。张玉得庭审中承认其与胡秀君夫妻感情不错，双方没有提出过离婚，且在该房屋买卖协议签订前胡秀君、张玉得一直在该房屋中居住，2007年7月份，该房屋胡秀君与李振华签订房屋买卖协议后，张玉得即从该房屋处搬出，张玉得作为胡秀君之夫，显然应当知道其妻签订房屋买卖协议的事实。作为被上诉人李振华，购买该房时是善意的，且支付了相应的对价，且签订房屋买卖协议后胡秀君与张玉得就从该房屋中搬走，李振华使用该房至今5年多的时间，张玉得没有提出异议，由此，李振华有理由相信张玉得对其妻签订房屋买卖是知道的。现张玉得以自己不知道为由要求确认该房屋买卖协议无效，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（一）、（二）项的规定，本院依法不予支持。一审判决驳回张玉得的诉讼请求并无不当。对于胡秀君称该房屋是其与张玉得及张园园夫妻及胡秀芝共同共有，胡秀君并称该房屋当时的价值远远高于成交价20万的陈述理由，由于其没有提供相关证据予以证明，对于该陈述理由本院依法不予采纳。综上，一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由上诉人张玉得负担。本判决为终审判决审 判 长 苏维丽代理审判员 许 林代理审判员 陈 芹二〇一三年十一月四日书 记 员 赵昱昱 来自