（2013）赣中民一终字第197号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2018-08-02
案件名称
李兆坤与何桥生国有出让土地转让合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十七条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）赣中民一终字第197号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）李兆坤。委托代理人王毅，江西南芳律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）何观胜。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）何桥生。原审第三人何志坚。原审第三人何素珍。委托代理人黄炜，江西凯莱律师事务所律师，系何观胜、何桥生、何志坚、何素珍共同的委托代理人。上诉人李兆坤因与被上诉人何观胜、何桥生，原审第三人何志坚、何素珍国有出让土地转让合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2012）定民二重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：定南县人民政府因欠李兆坤承建定南县城源江路改造工程之部分工程款，便将位于历市镇杨梅村黄西坑的面积336㎡，下称595号土地、面积259㎡，下称596号土地二宗相互独立的土地出让给李兆坤，以抵销所欠李兆坤的部分工程款，据此，李兆坤取得了该二宗土地的使用权。其中，钟姓14代前的“孙氏太奶”安葬于该二宗土地边的小山上，而附属于“孙氏太奶”之墓的“土印”则居于596号土地上，该“土印”与墓相距约50米远，该孙氏太奶现有后裔2千余人。何素珍是何桥生的女儿，何志坚是何观胜的儿子。2010年4月1日，何素珍、何志坚分别以何桥生、何观胜（乙方）名字与李兆坤（甲方）签订了《土地转让协议》，由李兆坤将其拥有的上述两宗土地转让给何桥生、何观胜，协议约定：“1、甲方将两宗土地转让给乙方，土地总面积为595㎡。2、土地款：土地价格约980元／㎡，总土地款为伍拾捌万贰仟捌佰元整（￥582800元）。3、付款方式：第一期：签订本协议之时支付土地款壹拾万元整（￥100000元），签订协议后在无阻拦施工的情况下乙方应在十五日内砌好四至界址。有阻拦施工情况发生，甲方应及时协调处理，时间顺延；第二期：四至界址砌好之后支付土地款肆拾万元整（￥400000元），甲方将此款用于归还因这两宗土地抵押而贷的款项，甲方需在三个工作日内解除这两宗土地的抵押贷款手续；第三期：在第二期付款之日后的三个工作日内，甲方将两宗土地的两本土地证原件交给乙方，同时乙方支付剩余土地款捌万贰仟捌佰元整（￥82800元）甲方。4……5、宗地界址内土地权属纠纷甲方负责协调处理，甲方原因的经济纠纷由甲方负责。6、违约责任：如乙方没有按时支付甲方的土地款，甲方视乙方违约，甲方有权收回土地使用权和不退还已付土地款。如这两宗土地因甲方原因存在权属纠纷造成乙方无法砌好这两宗土地的四周界址或因甲方经济纠纷造成乙方无法实际拥有该宗土地及因甲方不配合办理过户手续造成乙方等人无法办理过户，则乙方视为甲方违约，甲方无条件的双倍返还已收取的土地价款。7……。”协议签订后，何桥生、何观胜依约支付了第一期土地转让款100000元给李兆坤。2010年4月上旬，两第三人到涉案土地上钉木质界桩、挂红线、划石灰线，界线划在“土印”上，占据了“土印”部份结构。“孙氏太奶”的后裔七、八人来到现场，阻拦两第三人放线，并拨掉界桩。何素珍、何志坚无奈而离开现场后，何素珍将界址内有坟墓（“土印”）施工受到阻拦之事，打电话告知李兆坤，要求李兆坤处理坟墓（“土印”）之事或降低土地价款。此后，双方相互扯皮，均未对“土印”进行处理。被告方未能砌四周界址，对协议约定的第二、三期的土地价款也未支付，李兆坤遂提起诉讼。在诉讼过程中，原、被告双方都希望得到诉争的土地，并都明确表示对“土印”问题能自行解决。李兆坤的诉讼请求为：1、解除双方于2010年4月1日签订的《土地转让协议》；2、原告不返还两被告与第三人已支付的转让土地款计人民币100000元；3、诉讼费由被告及第三人承担。定南县人民法院原作出（2011）定民二初字第88号民事判决，判决驳回李兆坤的诉讼请求，李兆坤不服提起上诉，赣州市中级人民法院以（2012）赣中民一终字第53号民事裁定发回重审。重审中，何观胜、何桥生提起反诉，其反诉请求为：1、确认2010年4月1日签订的《土地转让协议》合法有效；2、继续履行2010年4月1日签订的《土地转让协议》；3、驳回李兆坤的诉讼请求；本案诉讼费由李兆坤承担。原审法院认为：原、被告双方对于所订立的《土地转让协议》的效力问题，均未持异议，经审查，该合同由双方当事人自愿签订，系其真实意思表示，且未违反法律强制性规定，再综合考虑不动产登记的公示、公信效力等因素，双方签订的合同当属有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：各方当事人在履行合同过程中是否构成了根本性违约，是否应当及如何承担违约责任；原告主张解除合同是否符合解除的法定条件，合同当事人的行为是否已影响合同目的最终实现，合同履行是否必要；被告反诉主张继续履行合同，是否存在即使采取补救措施仍无法或不可能履行之情形。从重审所查明的案件事实及双方当事人所提供的证据综合分析：原、被告双方《土地转让协议》所涉及的合同标的为两宗土地，该两宗土地是原告以债权抵销的方式从定南县人民政府合法取得，并分别办理有《国有土地使用证》，原告依法对该两宗土地享有合法使用权，并有权进行转让；被告则基于对政府部门颁发的土地权证所反映的不动产登记信息的信赖，承诺受让该两宗土地，双方对该土地实施的转让与受让的行为都属善意信赖的行为，依法应当保护当事人的这种信赖利益，故双方缔约时不具有违背诚实信用原则的情形，均不存在缔约过失责任，该合同依法成立；合同成立后，原告实际已依约将该两宗土地交付给被告，被告也支付了第一期土地款100000元，并实际对该两宗土地实施了砌筑四至界址的行为，只是在合同履行过程中出现了阻挠施工的情形而中止履行。由于原告取得该两宗土地时，对土地界址内是否存在尚未动迁的他人坟墓并不知情，且也非原告本人所能预见，诉讼中所涉“坟墓”事由属于合同履行过程中所发生的情势变更的事由，故原告不构成违约，不承担违约责任；双方签订的《土地转让协议》属附条件合同，即依合同第三条约定，乙方支付第二期40万元土地转让款顺延的条件是“有阻拦施工的情况发生”，但因被告依约在受让的土地上砌划界址时，确发生遭受阻拦施工的情形，且也告知了原告。而协议中仅约定了原告有协调处理的义务，双方并未就协调处理方式、期限作出进一步的排他性约定，导致双方在合同履行过程中对该条款出现了认识上的瑕疵。在双方未能明确该条款所产生的歧义时，应作出对合同权利利益方不利的解释，即在“有阻拦施工情况”发生，双方未达成如何解决的共识或依法确认该事由已消灭之前，原告要求被告支付土地款的条件应视为尚未成就。故被告依时间顺延的约定未支付第二期土地款的行为，不应视为违约，也不应承担违约责任；原、被告所签订的合同标的是两宗土地，虽分别办理了《国有土地使用证》，但合同当事人签订合同的目的是为了追求合同利益的最大化，要实现合同利益最大化是对两宗土地的整体使用而非区分利用，根据双方签订合同的本意来看，该两宗土地应视为是一个合同标的整体。且从本院现场勘验结果及依法收集的证据进行分析，现场涉讼的并不是坟墓，而是附属于坟墓的“土印”，与坟墓相隔约50米，该“土印”仅在其中一宗土地的边角内，不影响另外一宗土地的界址砌定及土地转让的相关权利义务之履行，另一宗土地虽有他人“土印”争议，但从协议第6条所约定的违约责任看：“土印”事由不属于权属纠纷和其他经济纠纷，不致影响原、被告对两宗土地使用权属的整体行使。而且原、被告在重审中均明确表明可以自行解决“土印”之事由，足以说明原、被告在履行合同过程中所出现的争议，双方均有能力并可以采取相应的补救措施进行解决，对合同的履行不存在履行不必要或履行不能的情形，不致影响合同目的的最终实现。故对原告主张解除合同的要求，因不符合解除合同的法定条件，不予支持；被告反诉要求继续履行合同的请求，予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、原告（反诉被告）李兆坤与被告（反诉原告）何观胜、何桥生于2010年4月1日签订的《土地转让协议》合法有效。二、原告李兆坤（反诉被告）与被告（反诉原告）何观胜、何桥生于2010年4月1日签订的《土地转让协议》继续履行。三、驳回原告（反诉被告）李兆坤的诉讼请求。案件受理费9628元，反诉诉讼费4814元，合计14442元，原告李兆坤承担9628元，两被告承担4814元。李兆坤不服该判决，上诉请求：1、撤销原判第二、三项，改判解除上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议》，且上诉人不返还被上诉人已支付的土地转让款10万元整。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。其上诉主要理由如下：一、原判认定被上诉人进行了砌划界址的施工，且施工中发生了阻碍施工的情形，属于认定事实错误。1、在转让的土地中并没有坟墓，而附属于钟氏坟墓的“土印”也不在转让的土地范围内，只是“土印”离其中一宗土地的用地红线不远。上诉人认为，“土印”离用地红线不远，并不能证明被上诉人实施了砌划界址的施工，更不能证明出现了“阻拦施工”的情形；2、钟志远、李桂香、周春阳三人的证言，存在有利害关系、证词互相矛盾，与本案无关联等瑕疵，不能作为审理本案的证据。事实上，被上诉人在支付了第一期的土地转让款后，并没有进行砌划界址的施工，只是到现场查看时，发现其中一个用地红线附近有疑似“坟墓”的构造物，就以此为借口没有施工。二、系被上诉人自身的原因导致未能砌好界址，被上诉人以此为由迟延支付第二期土地转让款没有法律依据，构成违约。根据《土地转让协议》第3条“签订协议后在无阻拦施工的情况下乙方应在十五日内砌好四至界址”之约定，可知砌界址是被上诉人的义务。根据以上的陈述，被上诉人并未进行施工，才是导致界址未能在约定的十五日内砌好的原因。根据《合同法》的相关规定，当事人不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就。本案当中，被上诉人自己不进行砌界址的施工，属于合同法规定的当事人自行阻止条件成就的情形，其应当按照《土地转让协议》的约定支付第二期的土地转让款400000元整，未支付的，构成违约。三、被上诉人至今未支付第二期土地转让款，违反了《土地转让协议》第6条的约定，构成根本违约，应当承担约定的违约责任。1、《土地转让协议》第6条约定：“违约责任：如乙方没有按时支付甲方的土地款，甲方视乙方违约，甲方有权收回土地使用权和不退还已付土地款”；2、《合同法》第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。按以上约定和法律规定，被上诉人迟延支付第二期土地转让款至起诉前已有1年多，上诉人有权解除《土地转让协议》，且被上诉人支付的第一期土地转让款不予返还。四、一审判决认定存在阻碍施工的仅仅是转让的其中一宗土地。上诉人认为，另外一宗土地完全可以砌好界址，被上诉人不履行该合同义务，并以此拒绝支付两宗土地的土地转让款，显然是没有依据的。一审判决认为虽双方签订的合同标的是两宗土地，要实现利益最大化是对两宗土地的整体使用而非区分利用，根据双方签订合同的本意来看，该两宗土地应视为是一个合同标的的整体。上诉人认为，一审判决的上述观点是错误的。《土地转让协议》约定转让土地为两宗，分别办理了独立的国有土地使用证，产权证号分别为：定国用2003-595、定国用2003-596号。土地价格为980元／㎡，按面积分别计价。且两宗土地中间有道路隔开，两宗土地并不是整体，单独使用不影响土地的使用价值。附属于钟氏坟墓的“土印”仅仅是位于转让的一宗596号土地附近，退一万步来说，即使被上诉人进行了砌界址的施工，也受到了阻碍，所涉及的也仅仅是转让的一宗土地。另外一宗595号土地是完全可以砌好界址的，且两宗土地不是整体，被上诉人以其中一宗土地砌界址受到阻碍施工而不去履行砌好另一宗可以砌好界址的合同义务，并以此拒绝支付两宗土地的土地转让款，显然是没有依据的。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，恳请二审法院依法查明本案事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人何观胜、何桥生以及原审第三人口头答辩称：原判认定事实是正确的，根据原判所认定的事实，对于土地转让过程中，被上诉人砌划四至界址导致受到阻扰，使合同履行受到障碍，这已经提交了相关证据，诉讼中所涉坟墓的事由是事实存在的，这正是导致被上诉人在支付后期土地转让款中存在问题的原因，这个行为并不构成根本性违约，不能作为解除合同的根本性条件。二审审理中，上诉人提交2013年9月10日周冬平的调查笔录，用以证明证人没有看到有人施工，也没有看到阻碍施工的行为等事实。被上诉人质证认为，证人没有出庭，这种证据不能反映客观事实。本院认为，周冬平没有出庭，且该调查笔录中周冬平的陈述与一审中钟志远、李桂香、周春阳等证人的证言不相符，且周冬平仅是反映他没有看到和听过砌墙、打桩和划线等行为，周冬平没有看到听过的事实并不表示不存在。故本院对李兆坤以周冬平的调查笔录用以证明被上诉人没有进行砌墙、打桩和划线行为的主张，不予采信。二审审理中，被上诉人及原审第三人均未向法庭提交新的证据。二审审理中，为查明案涉两宗土地的现场方位、布局以及与坟墓、土印的坐落等情况，依上诉人李兆坤的申请，本院委托鉴定机构江西赣州司法鉴定中心进行测绘，江西赣州司法鉴定中心依据赣州南治测绘技术有限公司的《现场测绘图》出具鉴定报告。从该现场测绘图来看，案涉两宗土地是相互独立的两宗土地，四周界址均为长方形，两宗土地之间有一个8米宽的规划预留通道，595号土地靠西边，596号土地靠东边，祖坟距离最近的595号该宗土地的最短距离为21.7487米，距离596号该宗土地更远，但在596号土地上，有一个土印，土印总占地面积为9.54㎡，红线范围内面积为4.27㎡，土印方位坐标X10003.423，Y19993.736。该测绘报告经双方质证，李兆坤称土印面积被人为扩大，另外595号土地南面没有房屋，其余没有异议，被上诉人方对该测绘报告无异议。除该测绘报告所载明的内容之外，二审另查明：一、定南县国土资源局于2003年12月31日向李兆坤颁发了595号、596号两本国有出让土地的《土地使用权证》，该两本《土地使用权证》载明，595号土地的面积为336㎡，596号土地的面积为259㎡，该两宗土地之间有一个规划预留通道。二、在案涉转让合同签订时，被上诉人已经知道案涉两宗土地是相互独立的两宗土地等具体情况并在合同中载明了该两宗土地的证号、面积等情况。二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人李兆坤与被上诉人何观胜、何桥生于2010年4月1日签订的《土地转让协议》，转让的标的物是两宗国有出让土地，该标的物内容不违反法律法规的禁止性规定，且该合同系双方当事人的真实意思表示，故应为合同有效的合同，双方应严格按照合同约定履行。被上诉人在签订合同时按约交纳了100000元土地款，在砌四至界址时，因附属坟墓之土印在其中一宗土地范围内，遭到该坟墓后人阻拦而退出砌四至的施工，后续土地款也未支付。从合同约定等情况来看，被上诉人在签订该合同时是知道案涉两宗土地是相互独立的两宗土地，且中间有一条规划预留通道。从现场测绘情况来看，该规划预留通道有8米之宽，是完全独立且有一定距离的两宗土地。因此，案涉《土地转让协议》实际上是相互独立的两宗土地转让协议内容的聚合，是595号、596号土地转让协议的合并，是标的物及对应价款可以分割的合同。引起阻工的土印是位于596号土地的南侧红线内外，跨越了红线，土印总占地面积为9.54㎡，红线范围内面积为4.27㎡，并不是在靠近595号土地一侧的红线上，土印问题引起的阻工并不会影响波及到595号土地的砌四界工作。被上诉人在土印问题遇阻后，并没有单独实施砌595号土地四界的工作，也并没有提交证据证明其在搁置596号土地的砌四界工作，单独砌595号土地的四界时仍然受到阻工的证据。因此，该两宗地可依被上诉人是否有违约及抗辩事由的不同而作不同处理。由于该两宗地仅相隔8米，且均为国有出让土地，土地类型相同，土地方位相近，其土地总价款及对应的各期支付的土地款数额可根据该两宗地的面积比例进行分割。595号土地面积占该两宗土地面积之和的比例为56.47%，依此计算，已支付的第一期100000元土地款中，595号土地的款项为100000元×56.47%=56470元，596号土地的款项为43530元。第二期15日内砌好四界应支付的400000元款项中，595号土地的款项为400000元×56.47%=225880元，596号土地的款项为174120元。在支付第二期400000元后的三个工作日内，应支付的第三期款项（剩余款项）82800元中，595号土地的款项为82800元×56.47%=46757元，596号土地的款项为36043元。诉争合同约定，无阻拦施工时，被上诉人应在签订协议后15天内砌好四界。有阻拦施工时，上诉人应及时协调处理，时间顺延。596号土地在被上诉人砌四界时发生阻工行为，根据合同约定，该宗土地上的第二期款项174120元可顺延至阻工事由消除后15天内支付。但引起阻工的因素至今没有消除，故该第二期款项174120元至今未到付款时限。但对于595号土地，坟墓离该宗土地的最近距离有21.7487米之远，该宗土地也不含有引起阻工的土印，被上诉人并没有在签订合同后15天内即2010年4月16日前支付第二期款项225880元，也没有在2010年4月19日前支付第三期款项46757元。双方合同约定的违约责任中，“如乙方（被上诉人）没有按时支付甲方（上诉人）的土地款，甲方视乙方违约，甲方有权收回土地使用权和不退还已付土地款”，该约定实际上是解除合同之约定。诉争合同中，涉及595号土地转让的该部分内容，由于被上诉人没有按时支付且至今没有支付后续二期款项共计272637元，按该条约定应当解除该595号土地转让的合同，不退还已付土地款56470元。由于595号土地转让约定中，被上诉人支付第三期款项46757元的同时，上诉人也应当将595号土地证原件交给被上诉人，但上诉人并没有履行该约定义务，也有一定的违约行为，故本院在解除595号土地转让时，将上诉人该违约责任与被上诉人的该违约责任56470元相冲抵。595号土地转让合同解除后，该宗土地退回给上诉人（该两宗地并没有办理过户登记），上诉人退回该宗地的第一期转让款56470元给被上诉人。对于596号土地的转让问题。由于被上诉人未支付第二期款项174120元有阻工这一合同约定的抗辩事由，而合同约定的第三期款项36043元应在第二期款项支付后3个工作日内支付，也就是说，该第三期款项的支付时间是依第二期支付时间而顺延3个工作日，不是确定的时间，而是不确定的时间，是随第二期款项支付时间变化而变化的。第二期款项支付时间未确定，则第三期款项支付时间也不确定。故596号土地转让的履行处于停滞状态。被上诉人反诉称继续履行合同，并且在诉讼中表示，可以自行解决引起阻工的土印问题，由此推动596号土地转让合同的履行。因此，在本判决生效后15天内，被上诉人应当向上诉人支付596号土地的第二期转让款174120元，并在本判决生效后18天内，支付596号土地剩余转让款36043元。同时，由上诉人给付被上诉人596号土地证原件。综上，上诉人关于被上诉人在595号该宗土地转让协议的履行中存在违约行为并要求解除该宗土地转让协议的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十七条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持定南县人民法院（2012）定民二重字第1号民事判决第一项；二、撤销定南县人民法院（2012）定民二重字第1号民事判决第二、三项；三、解除上诉人李兆坤与被上诉人何观胜、何桥生于2010年4月1日所签订《土地转让协议》中关于定国用（2003）字第595号土地转让协议的部分内容；四、由上诉人李兆坤在本判决生效后15天内退回被上诉人何观胜、何桥生定国用（2003）字第595号土地的已付转让款56470元；五、继续履行上诉人李兆坤与被上诉人何观胜、何桥生于2010年4月1日所签订《土地转让协议》中关于定国用（2003）字第596号土地转让协议的部分内容；六、由被上诉人何观胜、何桥生在本判决生效后15天内支付上诉人李兆坤定国用（2003）字第596号土地的第二期转让款174120元；七、由被上诉人何观胜、何桥生在本判决生效后18天内支付上诉人李兆坤定国用（2003）字第596号土地剩余转让款36043元，同时，由上诉人李兆坤给付被上诉人何观胜、何桥生定国用（2003）字第596号土地证原件；八、驳回上诉人李兆坤的其它诉讼请求；九、驳回被上诉人何观胜、何桥生的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9628元，一审反诉案件受理费4814元，二审案件受理费9628元，二审鉴定费7000元，合计31070元，由上诉人李兆坤负担13525元，由被上诉人何观胜、何桥生负担17545元。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 黄中林代理审判员 施 赛二〇一三年十一月四日书 记 员 张志平书 记 员 陈 慧 关注公众号“”