（2013）东中法民一终字第1662号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-02-17
案件名称
东莞市伟城物业管理有限公司与翁瑞妮、东莞市常平房地产开发实业公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司、江西亚华建筑工程有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市伟城物业管理有限公司,翁瑞妮,东莞市常平房地产开发实业公司,江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司,江西亚华建筑工程有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1662号上诉人（原审被告）：东莞市伟城物业管理有限公司。住所地：东莞市南城区新城区**幢*号铺。法定代表人：卢翟景，该公司总经理。委托代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。委托代理人：袁玉婷，广东章禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翁瑞妮，女，汉族，1984年1月出生。委托代理人：汤镇涛，广东旗峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地：东莞市常平镇河东路*号。法定代表人：黎清志，该公司总经理。委托代理人：吴清海，该公司员工。被上诉人（原审被告）：江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司。住所地：广东省东莞市东坑镇寮边头桃源**号。法定代表人：朱石金，该公司经理。委托代理人：李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人：张保华，广东名成律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：江西亚华建筑工程有限公司。住所地：江西省修水县义宁镇修江路**号。法定代表人：吴笑云，该公司总经理。委托代理人：李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人：张保华，广东名成律师事务所辅助人员。上诉人东莞市伟城物业管理有限公司（以下简称伟城物业公司）因与被上诉人翁瑞妮、东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司（以下简称亚华东莞分公司）、江西亚华建筑工程有限公司（以下简称亚华公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第5752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2012年8月31日，翁瑞妮以常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司为被告，向原审法院起诉，请求判令：1、解除翁瑞妮与常平房地产公司、伟城物业公司签署的《认购书》；2、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司返还购房定金10000元并承担定金责任10000元。诉讼过程中，原审法院依法追加亚华东莞分公司为本案被告，翁瑞妮明确要求上述四公司承担连带责任。原审法院经审理查明，东莞市常平镇木棆村明珠广场的土地使用权证号为东府国用（1995）字第特217号，商品房预售许可证号为10东莞商房预证字第00156号。伟城物业公司挂靠常平房地产公司对案涉的房地产项目进行开发，后亚华公司参与合作开发。2011年4月15日，翁瑞妮与常平房地产公司、伟城物业公司签订《葵花里认购书》（编号为00569）一份，约定翁瑞妮购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢1单元1810号房；总金额为170715元，付款方式为签订该认购书时缴付10000元购房定金，此购房定金在签署《商品房买卖合同》时计入翁瑞妮的首期房款，该认购书签订后于2011年5月27日前付清全部楼款并签订《商品房买卖合同》，如翁瑞妮未按照约定日期足额交付首期款，则常平房地产公司有权不再另行通知翁瑞妮前提下将该物业出售他人，且不退还翁瑞妮之前所付定金。该认购书同时约定，翁瑞妮付清首期或全款，与常平房地产公司、伟城物业公司签订《商品房买卖合同》后，该认购书自动失效。认购书同时注明：由于办理房屋登记缴纳税费等问题需要延后签约，特声明如无法如期签约与翁瑞妮无关，常平房地产公司将尽快办好上述事项并与翁瑞妮签约。伟城物业公司对该认购书盖章予以确认。翁瑞妮于2011年4月15日交付东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢1单元1810号房（下称案涉商品房）购房款定金10000元，伟城物业公司和亚华公司共同出具收款收据予以确认。另，翁瑞妮提供签约延后说明，该说明注明由于购房数量过多，无法确定签约时间，签约时间不受认购书上约定的时间限制，故翁瑞妮主张无法签约的责任在于常平房地产公司、伟城物业公司。一审庭审中，双方均确认案涉商品房至开庭之日止尚未交付。翁瑞妮于2012年8月31日提起诉讼，主张以起诉的方式解除合同。原审法院于2012年9月13日向常平房地产公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料。以上事实，有翁瑞妮提交《葵花里认购书》、收款收据、延后签约说明，常平房地产公司提交的《常平镇明珠广场第三幢住宅楼开发协议书》、《东莞市常平房地产开发实业公司合作开发合同书》、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证以及一审庭审笔录等附卷为证。原审法院认为，翁瑞妮购买的是预售商品房，故本案案由为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点有三个：一、应否解除翁瑞妮与常平房地产公司、伟城物业公司之间签订《葵花里认购书》；二、定金责任的承担；三、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞分公司的法律责任。关于焦点一：翁瑞妮与常平房地产公司、伟城物业公司签订的《葵花里认购书》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。翁瑞妮向常平房地产公司购买东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢1单元1810号房，并于约定时间支付定金，则常平房地产公司应当在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付给翁瑞妮使用，但常平房地产公司没有依约向翁瑞妮交付案涉商品房，且至庭审之日仍未交付，亦未提供证据证明存在《葵花里认购书》约定的可延期交付的情形。案涉《葵花里认购书》已经实际无法继续履行，翁瑞妮诉求解除《葵花里认购书》事实清楚、证据充分、于法有据，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”常平房地产公司应当向翁瑞妮退还全部已付的定金10000元，但因常平房地产公司尚未交付案涉商品房，故翁瑞妮无须向常平房地产公司交还案涉商品房。翁瑞妮在起诉状中诉求解除《葵花里认购书》，而常平房地产公司于2012年9月13日收到包括起诉状副本在内的应诉材料，故《葵花里认购书》的解除时间应为2012年9月13日。关于焦点二：翁瑞妮依《葵花里认购书》的约定支付了定金10000元，则常平房地产公司应当在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付给翁瑞妮使用，但常平房地产公司没有依约向翁瑞妮交付案涉商品房，且至庭审之日仍未交付。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”在本案中，双方均明确约定了定金的支付及翁瑞妮未按期足额付款时没收定金的定金罚则，故在常平房地产公司无法继续履行合同时，常平房地产公司也应依据定金罚则向翁瑞妮双倍返还定金。关于焦点三：常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司的法律责任问题。案涉房地产项目是伟城物业公司挂靠常平房地产公司进行开发的，后亚华公司加入共同合作开发并与伟城物业公司共同收取购房款定金，即伟城物业公司是案涉房地产项目的实际开发商，常平房地产公司是被挂靠方，亚华公司与伟城物业公司是共同的开发商，则上述三公司均应就商品房买卖合同共同对翁瑞妮承担法律责任。关于亚华东莞分公司的责任。翁瑞妮没有证据证明亚华东莞分公司应承担《葵花里认购书》约定的义务，且案涉房地产项目的开发商是亚华公司而并非亚华东莞分公司，故原审法院对翁瑞妮关于亚华东莞分公司退还购房款及双倍返还定金的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认翁瑞妮与东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司签订的《葵花里认购书》（编号为00569）于2012年9月13日解除。二、限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向翁瑞妮返还双倍定金共计20000元。三、驳回翁瑞妮的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费300元，由东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司负担。一审宣判后，伟城物业公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实有误。原审判决认定翁瑞妮在约定时间支付了定金，则常平房地产公司应当在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付翁瑞妮使用。该项认定混淆了认购书与买卖合同，因而是错误的。上述认购书并非商品房买卖合同，只是一份双方于某时间某地点签订商品房买卖合同的意愿，显然不是商品房买卖合同约定的条款，故认购书不应适用定金罚则。综上，伟城物业公司请求撤销原审判决第二项责令该公司返还双倍定金共计20000元的判决。被上诉人翁瑞妮答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉认购书应当认定为商品房买卖合同。即使认购书不能认定为买卖合同，其后没有签订商品房买卖合同的责任也在于伟城物业公司及其他原审被告，故伟城物业公司等应当按定金罚则承担责任。被上诉人常平房地产公司、亚华公司、亚华东莞分公司均未提出答辩意见。本院经审理，查明如下事实：1、一审诉讼期间，翁瑞妮提交了一份落款为常平房地产公司、伟城物业公司，并加盖亚华东莞分公司印章的一份声明。该份落款日期为2011年9月14日的声明，仍强调因出卖人一方办理房屋登记、缴纳税费等问题需延后签约，且延后签约与翁瑞妮无关。2、二审诉讼期间，伟城物业公司、常平房地产公司、亚华公司仍表示可以与翁瑞妮签订商品房买卖合同，但交房期限难以确定。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，从《葵花里认购书》的内容可知，买卖双方另行签订商品房买卖合同是该认购书约定的重要内容。而且，翁瑞妮支付的定金仅为10000元，尚不足约定标的物价款的10%，在买卖双方订立商品房买卖合同前，该款项的性质不属于购房款，因此，该认购书本身并不能等同于商品房买卖合同，而是买卖双方就商品房买卖事项达成的预约合同。结合翁瑞妮一审的诉讼请求，本案案由应为商品房预约合同纠纷，故原审法院将本案案由确定为商品房预售合同纠纷不当。在买卖双方未能依认购书的约定订立商品房买卖合同的情况下，原审法院认为常平房地产公司应当在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付给翁瑞妮使用，显然不当。本院对原审判决的不当之处一并予以纠正。《葵花里认购书》载明了双方当事人的姓名、名称，并且对标的物、价款及履行方式等有明确约定。从内容来看，双方约定交易的标的物合法，交易行为未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该认购书已成立且合法有效。根据伟城物业公司的上诉和翁瑞妮的答辩，本案二审的争议焦点是：买卖双方未能依《葵花里认购书》的约定订立商品房买卖合同，是哪一方的原因造成的，亦即，包括伟城物业公司在内的出卖人是否应承担双倍返还定金的责任。该认购书一方面约定买卖双方应于2011年5月27日前订立商品房买卖合同，另一方面，常平房地产公司、伟城物业公司又声明因办理房屋登记缴纳税费等问题可能需要延后签约，且无法如期签约与翁瑞妮无关。根据该约定，常平房地产公司、伟城物业公司在办理房屋登记缴纳税费等问题后，有义务在合理期限内通知翁瑞妮订立商品房买卖合同。但本案中，常平房地产公司、伟城物业公司没有证据证明其已尽上述通知义务。亚华东莞分公司向翁瑞妮出具声明后，亚华公司及亚华东莞分公司也没有证据证明已通知翁瑞妮订立商品房买卖合同。诉讼期间，出卖人虽然表示仍然可以与翁瑞妮订立商品房买卖合同，但买卖双方签署《葵花里认购书》至今两年多仍未订立商品房买卖合同，根据交易习惯，大大超出了商品房买卖合同中买受人对于订立主合同期限的合理期待；且即使买卖双方现在订立商品房买卖合同，出卖人仍无法确定具体的房屋交付日期，故不具有履行的可能。因此，本案买卖双方未能订立商品房买卖合同的原因在于出卖人一方，常平房地产公司、伟城物业公司在履行《葵花里认购书》过程中有违诚实信用原则，已构成违约。在此情况下，翁瑞妮有权解除合同。原审判决确认《葵花里认购书》已解除是恰当的，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，伟城物业公司上诉主张不能依据《葵花里认购书》适用定金罚则，本院不予采纳。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”据上述法律、司法解释，出卖人伟城物业公司等应当按翁瑞妮支付的数额双倍返还定金。综上所述，原审法院确定的案由及判决理由虽然欠妥，但鉴于实体处理并无不当，本院予以维持。对于伟城物业公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及上述法律、司法解释的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由伟城物业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭书红审 判 员 黎淑娴代理审判员 钟满福二〇一三年十一月四日书 记 员 冯文娟附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第2页，共13页 百度搜索“”