（2013）宁民终字第2599号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-01-17
案件名称
刘弘与南京市玄武区房产经营公司、张敏房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京市玄武区房产经营有限公司,张敏,刘弘
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2599号上诉人（原审被告）南京市玄武区房产经营有限公司，组织机构代码13499065-2，住所地南京市玄武区珠江路330号。法定代表人高怀余，该公司总经理。委托代理人刘露露，江苏法德永衡律师事务所律师。委托代理人傅磊。上诉人（原审被告）张敏。委托代理人褚尤俊，江苏倍宁得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘弘。委托代理人张林，江苏行知律师事务所律师。委托代理人唐晓莉，江苏薛济民律师事务所律师。上诉人南京市玄武区房产经营有限公司（以下简称玄武区房产经营公司）、张敏因与被上诉人刘弘房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院作出的（2012）玄民初字第1009号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年8月7日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人张敏及其委托代理人楮尤俊，上诉人玄武区房产经营公司委托代理人刘露露、傅磊，被上诉人刘弘及委托代理人张林、唐晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘弘原审诉称，因国家建设需要，原告原居住的玄武区红庙×号房屋拆迁。1992年11月，原告被安置分配了玄武区相府营××号×××室住房，并与玄武区房产经营公司签订了公有住房租赁合约。后原告由于个人原因一直在外地生活，并与家人失去联系，经家人多方查找，原告于2011年10月回到南京。原告回南京后才得知其原拆迁安置的公房承租人早在2001年就变更为张敏，原告户籍也被迁出不知去向，而所有这一切均是在原告毫不知情的情况下发生的。经原告多方投诉，公安机关在查证后恢复了原告的户籍，为原告补发了身份证。对原告关于房屋租赁权的投诉，玄武区房产经营公司提供了张敏办理租赁权变更时写的报告，并提出玄武区房产经营公司原经办人已退休，一再拒绝原告要求恢复公房租赁关系的请求。原告认为，原告与张敏素不相识，更非其办理租赁权变更时所写报告中所称的原告表弟，该份报告系伪造，玄武区房产经营公司经办人员在原告未到场，也未经程序审核的情况下，办理了租赁权变更，明显具有过错。被告玄武区房产经营公司和张敏未经原告同意和授权，变更原告公房租赁权的行为已直接损害了原告的合法财产权益，两被告所签公有住房租赁合约应属无效。为维护原告合法权益，诉至法院请求：1、判令两被告签订的公有住房租赁合同无效；2、判令被告玄武区房产经营公司恢复与原告原有的公有住房租赁关系。玄武区房产经营公司原审辩称，本案所涉房屋系原告的拆迁安置房，只要凭着房屋分配通知单就可到房产经营公司办理公房租赁手续，当时租赁合约的承租人系刘弘，之后涉案房屋租金一直按时缴纳，从未拖欠。2001年，曾有人持涉案房屋租赁合约的原件，到玄武区房产经营公司要求办理承租人的更名手续，更名的对象是刘弘的表弟，由于前来办手续的人持有的是租赁合约的原件，且涉案房屋的租金也一直在正常缴纳，故玄武区房产经营公司经审核后收回了原租赁合约，重新和张敏签订了公有住房租赁合约。此后涉案房屋租金都是由张敏交纳，也由张敏实际居住，十年间从未产生过纠纷，原告起诉已超过法律规定的诉讼时效期间。从当时的相关规定看，并无有关公房转让的禁止性规定，亦无办理承租人更名手续时需审核原承租人身份证的相关规定，在承租人更名手续办理过程中，玄武区房产经营公司已尽到了审核义务，不存在任何过错，且玄武区房产经营公司亦未获取任何利益，故原告诉请无依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。张敏原审辩称，2001年3月，张敏从《现代快报》上获知了涉案房屋的相关信息，并通过中介公司南京市玄武区金楼房产信息服务部购买了涉案房屋，并由该公司负责为张敏办理承租人的更名及户口迁入等相关手续，张敏亦按合同约定支付了全部款项，故张敏取得涉案房屋的承租权系合法的，原告诉请与张敏无关，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原审法院查明，刘弘原住房被拆迁后，与拆迁实施单位签订了《拆迁户动迁安置协议书》，该协议书对安置房及过渡补贴费予以了明确，在该协议书“拆迁户签名”一栏中显示为“刘弘（汪某某代）”。1992年10月23日拆迁实施单位出具了《南京市玄武区人民政府拆迁付款清单》，该清单上载明过渡补贴费为540元，在该清单“领款人”一栏中显示为“刘弘（汪某某代）”。1992年10月24日，南京市房产管理局出具《房屋分配通知单》一份，载明：“分配刘弘座落玄武区相府营××号×××室房屋一套，凭此通知单到所在区房管局办理承租手续”。1992年10月29日，刘弘作为承租人，其原单位华兴元商场作为保证单位填写了承租相府营××号×××室公房登记表。1992年11月3日，玄武区房产经营公司就涉案房屋发放了《公有住房租赁合约》，承租人为刘弘。2001年3月17日，张敏与南京市玄武区金楼房产信息服务部（以下简称金楼房产，系个体工商户，已于2003年8月8日注销）就涉案房屋签订《购房协议》一份，约定由金楼房产将涉案房屋居住权转让给张敏，房屋成交价格为71500元，房屋成交价格包括房价、中介费和过户费，金楼房产保证张敏于2001年4月20日前过户结束，如不能按时过户结束，金楼房产赔偿张敏滞纳金等。张敏按协议约定陆续支付了款项。2001年3月30日，玄武区房产经营公司收到以刘弘名义出具的《报告》一份，载明“因本人单位分房，现将承租贵公司相府营××号×××室住房更名给表弟张敏，望给予办理更名手续为盼”。2001年4月4日，公司收到以张敏名义就涉案房屋填写的一份《承租公房登记表》，当日，公司将涉案房屋承租人更名为张敏。之后，涉案房屋租金一直由张敏交纳。2001年7月21日，金楼房产王某某出具《收条》一份，明确“今收到张敏付的购相府营××号×××室公房房款人民币7500元整，该房房款已全部付清，房屋交接完毕”。审理中，原审法院通知原金楼房产业主梁某某到庭，其陈述：从相关材料看，刘弘是委托汪某某办理涉案房屋相关手续的，其应首先向汪某某主张权利，否则就不能排除刘弘与汪某某之间恶意串通的可能；金楼房产已履行了中介公司应尽义务，涉案房屋承租人的变更与中介公司无关，是否符合承租人变更条件，应是房产经营公司的审核范围；刘弘从未交纳过涉案房屋租金，根据国家相关政策规定刘弘早已丧失了对涉案房屋的承租权，且刘弘在涉案房屋承租权变更的这么长时间内一直未主张权利，亦已丧失胜诉权，刘弘诉请不应得到支持。以上事实有拆迁户动迁安置协议书、拆迁付款清单、房屋分配通知书、承租公房登记表、公有住房租赁合约、报告、购房协议、收条、收据、工商登记资料、原审法院开庭笔录等证据所证实。审理中，刘弘坚持认为：涉案房屋系刘弘的拆迁安置房，亦是刘弘的唯一住房；刘弘的原房屋拆迁时，刘弘只是口头委托邻居汪某某的母亲代为领取安置房，从现有证据看，汪某某只是代领了拆迁安置房即涉案房屋，并办理了承租证，对此刘弘是予以认可的，但并不代表汪某某有处分涉案房屋的权利，且现亦无证据证实涉案房屋承租权的变更是由汪某某办理的；刘弘从未委托过任何人办理涉案房屋使用权的转让手续，且在当时，公房使用权的转让亦是国家不允许的；张敏在办理涉案房屋承租权变更手续时，并未出具与金楼房产签订的购房协议，而是用欺骗的方法提供了一份内容虚假的报告，金楼房产和张敏均应知晓该交易是不合法的，其主观上具有过错；玄武区房产经营公司在未审查应由刘弘出具的授权委托书、有效身份证件及应由刘弘出具的承租人变更报告时，就办理了涉案房屋承租权的变更手续，未尽必要的审核义务，亦有过错；刘弘是在2011年才知道涉案房屋承租权变更事实的，故刘弘诉请未超过法律规定的诉讼时效，理应得到支持。坚持要求判令玄武区房产经营公司与张敏签订的公有住房租赁合同无效，刘弘与玄武区房产经营公司原有的公有住房租赁合约合法有效。玄武区房产经营公司坚持认为：当时的相关政策，并没有禁止公房转让的相关规定，亦没有在办理承租权变更时需审核原承租人身份证件的相关规定，玄武区房产经营公司在办理涉案房屋承租权变更过程中亦尽到了相应的审核义务；对于涉及虚假报告问题亦应由提供虚假报告的人承担责任，与玄武区房产经营公司无关；刘弘从未交纳过涉案房屋租金，从未尽过承租人义务，这么长时间内也从未主张过自己的权利，故刘弘诉请已超过法律规定的诉讼时效，不应得到支持。张敏坚持认为：当时公房使用权的转让非常普遍，我通过金楼房产在报纸上刊登的公开信息，与金楼房产签订了购房协议，并交清了全部购房款，且按照约定，亦是由金楼房产全权代理我办理涉案房屋的承租权过户手续，对于刘弘所诉我向房产经营公司提供虚假报告一事并不知情；另涉案房屋承租人的变更亦是经房产经营公司审核才办理的，故我取得涉案房屋承租权是合法有效的，刘弘诉请不应得到支持。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘弘与玄武区房产经营公司签订的原有房屋租赁合同，系双方自愿所签，该合同合法有效，刘弘依据该合同享有使用涉案房屋的权利。张敏与金楼房产签订的《购房协议》中明确约定转让的是涉案房屋的居住权，而张敏在明知涉案房屋系公房，且应有原承租人的情况下，其在购买涉案房屋居住权时未进一步确定居住权的买卖是否经过原承租人同意和授权，即与金楼房产签订购买涉案房屋居住权的购房协议，其主观上存在故意的过错。玄武区房产经营公司在办理涉案房屋承租人更名手续时亦未对申请更名者是否是原承租人进行审核，主观上亦有故意的过错。张敏与玄武区房产经营公司恶意串通，就涉案房屋另行签订了房屋租赁合同，使得刘弘与玄武区房产经营公司的原有房屋租赁合同不能履行，侵害了原告使用涉案房屋的权利，故张敏与玄武区房产经营公司签订的房屋租赁合同应属无效，刘弘与玄武区房产经营公司就涉案房屋签订的原房屋租赁合同应继续履行。故现原告要求判令玄武区房产经营公司与张敏签订的公有住房租赁合同无效，刘弘与玄武区房产经营公司原有的公有住房租赁合约合法有效，理由正当，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项之规定，判决如下：被告南京市玄武区房产经营有限公司、张敏于2001年4月4日签订的《公有住房租赁契约》无效；原告刘弘与被告南京市玄武区房产经营有限公司原有的公有住房租赁合约合法有效。案件受理费160元，由被告玄武区房产经营公司、张敏各半负担。玄武区房产经营公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、玄武区房产经营公司与张敏之间不存在恶意串通的行为，玄武区房产经营公司根据公有住房租赁合同原件以及以刘弘名义出具的报告一份，办理了公有住房承租权变更手续。当时的规定并未禁止公房转让，也未要求一定要原承租人到场或提交身份证明等相关文件，此后涉案房屋租金均由张敏缴纳，也由张敏实际居住，十余年内并未产生过纠纷。玄武区房产经营公司和张敏素不相识，刘弘未能提供任何证据证明玄武区房产经营公司和张敏之间存在恶意串通的必要和可能性。2、刘弘的诉讼请求超过诉讼时效。涉案房屋承租权在2001年就变更至张敏名下，至刘弘提起本次诉讼已经过去了十一年的时间，超过了法律规定的诉讼时效，应不予支持。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。张敏不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、上诉人承租公房的过程不存在过错。上诉人是通过报纸获知涉案房屋信息并通过中介办理了公房租赁变更手续。中介出示了公有住房租赁合同原件并带上诉人实际看房，后又成功办理了公有房屋承租权变更手续，将房屋交付给了上诉人，并将被上诉人户口迁出，将上诉人户口迁入，因此，上诉人有理由相信房产中介能够办理承租权变更手续。上诉人支付了合理的对价并十几年一直缴纳租金，上诉人主观上不存在任何过错。2、上诉人与玄武区房产经营公司之间不存在恶意串通的行为。上诉人委托金楼房产公司全权办理全部手续并将自己的身份证原件交予了金楼房产公司，上诉人对涉案公房承租权变更的具体情况不知情，“报告”及“承租公房登记表”也不是上诉人写的，原审法院认定上诉人与玄武区房产经营公司恶意串通，证据不足。3、被上诉人刘弘存在过错。被上诉人刘弘将其与玄武区房产经营公司签订的公有住房租赁合同原件及涉案房屋均交予他人，造成了金楼房产公司能够持有公有住房租赁合同原件及能将房屋交予他人。刘弘自身的过错及选任委托人的过错，造成了上诉人相信金楼房产有权利办理相关手续。4、刘弘的诉请超过法律规定的诉讼时效。原审法院认定刘弘直至2011年才得知房屋承租权变更的事实错误。事实上，刘弘一直未交房屋租金，应当知道公有住房可能被房产经营公司收回。综上，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或者改判认定上诉人玄武区房产经营公司与上诉人张敏签订的公有住房租赁合同合法有效。被上诉人刘弘辩称，1、本案未超过诉讼时效。被上诉人自2000年离开南京到外地就与家人无联系。2001年本案两上诉人恶意串通侵害被上诉人合法权益时，被上诉人并不在南京，也不知晓此事。2009年被上诉人的亲属意外得知被上诉人的房屋被他人非法转卖，遂到南京委托律师调查。2011年2月份，南京市公安局人口信息大队周某某科长告知被上诉人亲属经查找得知被上诉人刘弘在广东佛山打工，后经过广东省公安局的帮助查询，被上诉人才与亲属团聚，也才知晓其原来合法拥有居住权的房屋被他人非法转卖。故根据上述事实，被上诉人自2011年5月得知权益侵害到2012年4月向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。二、两上诉人恶意串通，严重侵害了被上诉人的合法权益。两上诉人在2001年通过非法手段将属于被上诉人拥有合法所有居住权的房屋转卖给了上诉人张敏。据以办理承租权变更的“报告”既非刘弘签名，也没有得到刘弘的授权，报告中所反映的相关事实也是虚假的，本案的相关事实和证据均证明了两上诉人恶意串通损害刘弘合法权益的行为。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，刘弘系本案涉诉房屋的原公房承租人，其享有的公房承租权应受法律保护。本案已经查明，玄武区房产经营公司办理承租权变更手续并与张敏签订涉诉房屋租赁合同的重要依据“报告”系伪造的，非刘弘本人真实意思表示。玄武区房产经营公司在办理变更手续过程中，对于办理人是否系刘弘本人或经其授权的人及其所提交报告的真实性均未予审查，导致根据虚假的材料办理了承租权变更手续，存在重大审查瑕疵；张敏虽然通过金楼房产公司购买公房使用权，但其始终未核实卖房人身份和授权情况，也始终未要求与卖房人见面，仅仅凭借金楼房产公司出示的租赁证原件，就认定金楼房产公司有权出售涉诉房屋的使用权，亦存在过错。因此，玄武区房产经营公司和张敏在签订公有住房租赁合同的过程中均存在过错，其所签订的合同侵犯了刘弘的公房承租权，违反了公有住房租赁相关的法律和行政法规，应认定无效。关于诉讼时效问题，被上诉人要求确认玄武区房产经营公司与张敏之间签订的《公有住房租赁契约》无效，系确认之诉，因此本案被上诉人刘弘的诉讼请求没有超过法律规定的诉讼时效。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费160元，由上诉人南京市玄武区房产经营公司承担80元，由上诉人张敏承担80元。本判决为终审判决。审 判 长 孙 侠代理审判员 付 双代理审判员 马 帅二〇一三年十一月四日书 记 员 赵春凤 更多数据：