（2013）朝民初字第33077号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2015-06-26
案件名称
许卉杭与高湲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许卉杭,高湲
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百一十六条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第33077号原告（反诉被告）许卉杭，女。法定代理人栾X。委托代理人闫明。委托代理人包华。被告（反诉原告）高湲，女。委托代理人商家泉。原告（反诉被告）许卉杭（以下简称姓名）与被告（反诉原告）高湲（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王喆独任审判，公开开庭进行了审理。许卉杭的委托代理人闫明、包华，高湲及其委托代理人商家泉，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许卉杭诉称：我与高湲于2013年3月20日签署房屋买卖合同，约定我将北京市朝阳区百子园XX号楼XX至XX层XX单元503房屋转让给高湲，购房款总额340万元，高湲应于2013年3月20日支付定金20万元，于2013年3月30日前支付首付款50万元，以银行贷款方式支付余款。合同签订后，高湲向我支付了定金20万元，但至今未支付其他款项。现我起诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求高湲支付违约金68万元（含已付定金20万元）。高湲答辩并反诉称：我同意解除合同，但不同意支付违约金。在签订合同后，我了解到许卉杭名下有多处房产被其法定监护人栾X处理，之后也遇到了银行不予批准贷款的情况，因许卉杭是未成年人，我多次要求许卉杭和栾X承诺对一切行为承担责任。因为所有款项都要打到栾X卡上，我在2013年3月20日分两次支付定金20万元，多次与栾X沟通，栾X拒不出具承诺书，导致我对交易产生不安的心理。此后，我通过中介进行沟通，栾X同意暂缓首付款的支付，直到银行的批贷手续下来。在此期间，我又多次要求栾X出具承诺书，但是栾X拒不出面与我协商，导致超出付款时间。我认为双方合同无法继续履行的责任在于许卉杭与栾X，我要求栾X出具承诺书的做法并不过分，且也是在办理过户手续时需要的。综上，我不同意支付违约金。另，我提起反诉，要求许卉杭返还定金20万元。许卉杭针对反诉辩称：我不同意高湲的反诉请求。本案合同未能继续履行系由高湲违约造成，我不应当返还定金。经审理查明：北京市朝阳区百子园XX号楼XX至XX层XX单元503号房屋（以下简称503号房屋）登记在许卉杭名下。经北京市方正公证处公证，栾X系许卉杭的法定监护人。2013年3月20日，栾X代理许卉杭作为出卖人，高湲作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售503号房屋；房屋成交价格300万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价40万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金20万元；买受人申办抵押贷款，拟贷款金额为209万元。同日，栾X代理许卉杭作为甲方（出卖方），高湲作为乙方（买受方），北京XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）作为丙方（居间方），三方签订补充协议，约定乙方于2013年3月30日前将首付款50万元以资金监管的方式支付甲方；乙方逾期履行本补充协议约定义务超过15日的，构成根本违约，乙方应以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金；如因许卉杭是未成年人银行拒绝批复乙方贷款申请导致交易无法正常进行，则三方免责。审理中，双方确认高湲于2013年3月20日向许卉杭支付了定金20万元。高湲称其发现许卉杭的监护人栾X处分了许卉杭的多处房产，故产生不安；其随即要求栾X承诺许卉杭知悉房屋出售情况，并承诺自己系为许卉杭的利益而出售房屋，一旦出现纠纷栾X与许卉杭需要承担连带责任。许卉杭称高湲通过XX公司向栾X提出过沟通要求，栾X同意进行沟通，但最终由于非栾X方面的原因双方未能实际见面。高湲还称其已经准备好50万元，但因申请贷款原因需要将款项留在账面上，故其向栾X提出延后支付该50万元，栾X亦予同意。许卉杭称高湲确实提出过暂缓支付首付款的请求，但是栾X并未明确表示同意。高湲称中信银行于2013年4月8日批准其贷款申请，数额为180万元。经高湲申请，XX公司店经理李X出庭作证，称自己曾参与上述交易的居间活动，高湲曾对自己说过因许卉杭是未成年人所以贷款出现了问题；自己还曾向栾X转达高湲提出的推迟首付款支付时间的请求，栾X表示可以接受7至10日左右的迟延；自己曾3次约高湲与栾X见面协商，其中有一次高湲因故无法见面，有两次栾X因故无法见面。经本院询问，李X还称栾X在交易过程中十分配合，没有出现过拒绝出具XX公司所要求的手续之情况。2013年5月20日，许卉杭向高湲发出解除合同通知函，称高湲一直未支付首付款，逾期已达近50天，故通知解除双方之间的房屋买卖合同。经询，许卉杭称其在定金罚则与违约金条款之间选择违约金条款；并称其认为因政府部门在2013年4月调整了税收规定，故合同约定的违约金数额并不算高。上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、公证书等在案佐证。本院认为：经公证，栾X系许卉杭的法定监护人，故栾X有权代理许卉杭进行民事法律行为。栾X代理许卉杭与高湲签订的北京市存量房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。凡交易者，必有风险。双方当事人在房屋买卖过程中的风险负担，应按照法律规定与合同约定确定；任何一方当事人无权在此之外单方寻求额外保护，而向对方当事人课以义务。关于许卉杭是未成年人一事，高湲在订立合同之时即已知悉，双方在合同中对由此可能造成的交易风险承担方式亦有明确约定；高湲自述其贷款申请已获中信银行批准；据此，本院认定高湲要求栾X出具特别承诺的做法，如未获得栾X认可，即非正当要求，高湲无权以此作为拒绝继续履行合同义务的正当抗辩。李X系经高湲申请出庭作证的，故其证言至少对高湲具有法律效力。因此，李X的证言可以证明栾X仅同意高湲推迟支付首付款7至10日左右。另，高湲的贷款申请在2013年4月8日即已获得中信银行批准，其此后已无必要将款项留在银行账面上。至2013年5月20日，即使按照栾X允许高湲推迟付款10日计算，高湲违反约定迟延付款时间也远超15日，许卉杭在此时有权要求解除合同，并有权要求高湲承担违约责任。许卉杭在定金罚则与违约金条款之间选择违约金条款，本院尊重其选择。但是，现阶段北京市房屋价格仍处于上涨阶段；且房屋交易市场为卖方市场，出卖人普遍能够大幅度向买受人转嫁包括税费在内的交易成本；故本院认定双方约定的违约金数额过高，并将其酌减为20万元；双方在补充协议中有已付款项冲抵违约金的约定，故本院同时认定高湲已付的20万元转化为违约金，并驳回高湲的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高湲向原告（反诉被告）许卉杭支付违约金二十万元（已履行）。二、驳回原告（反诉被告）许卉杭的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）高湲的全部反诉请求。本诉案件受理费五千三百元，由原告（反诉被告）许卉杭负担三千一百五十元（已交纳），由被告（反诉原告）高湲负担二千一百五十元［原告（反诉被告）许卉杭已预交，被告（反诉原告）高湲于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）许卉杭］。反诉案件受理费二千一百五十元，由被告（反诉原告）高湲负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 王喆二〇一三年十一月四日书 记 员 乔露