（2013）鼓民初字第708号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2015-06-29
案件名称
开封市江南帝州商业管理有限公司与张睦均租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
开封市鼓楼区人民法院
所属地区
开封市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
开封市江南帝州商业管理有限公司,张睦均
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第六十条第一款，第九十四条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第708号原告开封市江南帝州商业管理有限公司。组织机构代码证：58705191-4。法定代表人陈国平，董事长。住所地：开封市鼓楼区卧龙街***号。被告张睦均，女，汉族，36岁。原告开封市江南帝州商业管理有限公司（以下简称江南帝州公司）诉张睦均租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序由本院审判员高金友独任审判，并公开开庭进行了审理。原告代理人陆中相、朱超科，被告张睦均及代理人张国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年6月1日签订了《场地租赁合同》，约定由被告承租原告四层场地用于商业经营，合同签订后，被告至今只向原告交纳一个月的租金，而后再未按合同约定向原告支付租金等费用，虽经原告多次派人员或电话通知被告履行合同，但被告刻意回避，既不继续经营，也不按时交纳租金等费用，已经违反双方第六条第四项的约定，属于根本性违约，原告三次信函通知被告解除双方的租赁合同，对被告自2012年9月1日起至今所拖欠的租金等费用，要求被告立即付清，并追究被告的违约责任，但被告至今仍然不予答复或协商处理。为此，诉请法院要求一、依法确认双方的租赁合同已解除，判令被告立即搬离并交还所租赁的江南帝州国际广场四层C2-C6号商铺；二、判令被告立即支付所拖欠租金286000元（自2012年9月1日起计算至2013年8月31日），并承担租赁利息（滞纳金）20592元，合计306592元。被告辩称，一、原告拒付租金是行使抗辩权的行为，不构成违约。《场地租赁合同》备注条款约定由原告提供被告要求的600＊800烟道排风装置，如因原告原因设施不到位影响被告正常开业，所造成的一切经济损失由原告承担。《场地租赁合同》第七条第二款约定，如有特殊情况，未约定时间开业，以实际开业时间计算租赁费。事实是，原告至今未提供600＊800烟道排风装置及天然气能源，并且《场地租赁合同》项下房屋未及时通过消防验收，被告无法正常经营餐饮业务。在上述情况下，拒付租金是行使法定抗辩权的行为，不构成违约。二、原告解除《场地租赁合同》的理由不成立。如上所述，原告提供的租赁物没有及时通知消防验收，也未提供600＊800烟道排风装置和天然气能源是造成被告拒付租金的原因，被告行使法定抗辩权的行为不构成违约，在此情况下，原告不具备任何约定和法定的合同解除权。三、综上，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年6月1日原、被告双方签订场地租赁合同一份，原告将位于开封市江南帝州国际广场位置四层C2-C6号商铺位，建筑面积共计1173.6平方米租赁给被告使用，租赁期限自2012年6月1日至2021年5月31日止，租期九年。合同二，租金及其他相关费用的付款方式：1、被告第一次交付租赁费用的时间为本合同签署生效当日，以现金形式或转帐方式缴纳下月／季度租赁费用，以后每次均须在上月／季度提前15日以现金形式或转帐方式缴纳下季度租赁费。2、被告所租赁区域租金如下图：日期月租金年租金租金合计递增物业费2012年6月1日-2015年5月31日26000元312000元936000元无无2015年6月1日-2017年5月31日27560元330720元661440元6%有2017年6月1日-2019年5月31日29489.2元353870.4元707740.8元7%有2019年6月1日-2021年5月31日31848.3元382180元764360元8%有备注：前三年免物业管理费，自第四年起物业费与同楼层其他商户收费标准一致3、被告须在本合同生效当日起：第壹年缴纳壹个月租金为租赁保证金贰万陆仟元整（26000元），每月应缴纳租金贰万陆仟元整（26000元）。自第贰年起，租赁保证金为贰个月租金的金额，租金付款方式为一次性付清叁个月租金（即押贰付叁）。6、自开业之日起，免去壹个月租金，作为被告租金区域内铺设地板砖之补贴。合同三，商场管理及要求，4、在签定合同时，被告须向原告提供装修施工图纸，经原告审核后，方可进场装修，装修期：即2012年6月1日至2012年8月31日。合同四，甲方权利及义务，3、如需提前终止与被告的合作租赁合同，被告应予以配合，租赁费原告应按被告实际租赁天数收取。合同六，违约责任，4、被告须按时交纳租金费及其他费用，每拖欠一天扣除租赁费的1%为滞纳金，如超过10天以上视为被告违约，原告有权解除合同。7、协议终止后，被告应于终止后的当日内从原告商场撤出，并拆除自建装修，恢复原告建筑原貌。违者原告有权扣除其租赁保证金，并要求被告承担原告因每日占用场地所引起的一切损失。合同七，其他约定，2、如有特殊情况，未按约定时间开业，以实际开业时间计算租赁费。备注：原告设施提供被告要求的600＊800烟道排风装置及天然气能源。电缆满足被告租赁区域所需用电量。如因原告原因硬件设施不到位影响被告正常开业，所造成的一切经济损失由原告承担。另查明，被告租用原告提供的场地整个大楼的消防安全已于2012年6月验收完毕。2012年5月31日被告向原告交合同保证金26000元。2012年10月28日被告向原告交装修进场费8000元（双方自愿不在合同范围）。而后，被告进场开始装修至2013年3月装修完毕，被告在装修同时，原告为被告负责安装的电缆及天然气管道也在同步进行至2013年3月。电缆已安装完毕，电源已接通，天然气管道已安装到被告的灶炉下。烟道排风装置所用材料原告已给被告全部提供到位，且原告已安装大部分，余小部分未安装，因被告不交房租费，也不开业，原告多次找被告协商妥善解决，被告置之不理，原告为免受更大的经济损失于2013年7月17日通过邮寄方式给被告所在总部的漯河市玖玖美食广场发解除租赁合同通知书一份。2013年7月23日往郑州被告住处发解除租赁合同通知函一份（被告均已签收）。其主要内容为“1、我公司决定与你解除双方的《场地租赁合同》；2、你方应在收函后10日内将所租场地撤离并交还给我公司，否则我公司有权对场地进行清理并收回场地，一切法律责任由你承担；3、对你自2012年8月1日起至今所拖欠的租金等费用，要求你在10日内付清；4、我公司将保留追究单方违约法律责任的权利。本通知将快递递送，如拒收或不能送达，则我公司将在你铺位张贴或登报送达，特此通知”。但被告不予理会，无奈原告诉至本院，被告至今不开业，也不向原告交纳房租，特别是在原告向被告发函两次的情况下，就双方在履行合同中所遇问题如何协商解决的问题被告仍置之不理。上述事实有场地租赁合同、保证金收条、进场装修费收条、解除租赁合同通知函、邮寄快件及回执、照片、当事人陈述及庭审笔录为凭。本院认为，原、被告双方于2012年6月1日所签订的场地租赁合同是双方当事人真实意思，该合同合法有效，应受法律保护。关于原、被告双方在履行合同中是否存在违约的问题，首先依据合同二租金及其他相关费用的付款方式1约定乙方（被告）第一次交付租赁费用的时间为本合同签署生效当日，以现金形式或转帐方式……被告至今未向原告支付任何房租。2012年5月31日仅向原告交保证金26000元，显然被告已构成了违约。关于被告进场装修问题，合同三4约定装修期自2012年6月1日至2012年8月31日，2012年10月28日被告向原告交装修进场费8000元（系双方自愿，不在合同之列）。而后，开始装修，庭审时被告自认装修完毕时间为2013年3月份以前，已违背了合同约定的装修期。另外，庭审时被告辩称，本计划于2013年3月17日正式开业，由于原告为其安装电缆、天然气管道未安装好，烟道排风装置不符合合同约定而无法开业，经本院查证与事实不符。因为被告在装修的同时，原告已同时介入安装，被告装修完毕后，原告应尽的义务已履行完，即电缆已架好，电路已接通，天然气管道已安装到被告的灶炉台下。因被告打算经营餐饮，在天然气总管道已安装完毕的情况下，被告应向原告申请到天然气公司安装细小款管后即可点火经营，但被告一直未向原告方提出申请被停滞，被告以此为由辩称无法开业理由不成立。关于被告辩称，原告为被告安装烟道排风装置不符合约定的问题，合同约定排风烟道为600＊800，原告为被告安装的400＊600，属轻微违约行为，但原告已将全部材料备齐给了被告，被告并未提异议，且原告已大部分安装，仅剩小部分安装时被告提出异议，不让原告再继续安装而停滞，现被告以此为由辩称不具备开业的条件不符合本案的实际情况，其抗辩理由不能成立。关于原告要求解除双方所签订的场地租赁合同的问题，原、被告双方自2012年6月1日签订合同到现在已长达18个月之久，在此期间，被告未向原告交纳任何房租，长时间占用租赁场地。特别是被告在已装修完毕并已具备开业的情况下迟迟不开业，确实给原告造成了巨大的经济损失。尤其是原告为了继续免受经济损失扩大，分别于2013年7月17日、2013年7月23日给被告发解除租赁合同通知函二份。就双方在履行合同中所遇问题如何协商解决后，被告在明知的情况下，不管不问，置之不理，证明原、被告双方于2012年6月1日所签订的场地租赁合同已无法实现合同的目的不能再继续履行，在此情况下，原告要求解除与被告2012年6月1日双方所签订的场地租赁合同，腾出该场地的请求符合法律规定，对其请求本院予以支持。关于原告要求被告支付286000元（自2012年9月1日起至2013年8月31日）的问题，合同七2，约定如有特殊情况未按约定时间开业，以实际开业时间计算租赁费，以上不难看出，尽管双方在合同中未约定具体的开业时间，被告具体从何时开始向原告支付房租处于不确定状态，但是综观本案分析，依据公平合理原则，本院确认被告应从2013年3月起装修完毕的次月起即2013年4月份起至原告2013年8月起诉期间的房租，每月26000元，计5个月，共130000元。被告所交租房保证金26000元与欠付原告房屋租赁冲抵后，被告应再付原告租金104000元较为公平合理，2013年9月份以后租金计算至被告腾房时为止。关于原告要求被告支付租金利息（滞纳金20592元）的问题，尽管被告违约大于原告，但原告为被告安装的排烟管道不符合约定也属违约行为，在此情况下，原告要求被告支付租金利息（滞纳金）本院不予支持。关于被告依据合同备注辩称，如因原告原因硬件设施不到位影响被告正常开业，所造成的一切经济损失由原告承担，不符合本案的案情，有悖于公平原则，其抗辩理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告开封市江南帝州商业管理有限公司与被告张睦均于2012年6月1日所签订的《场地租赁合同》；二、本判决后生效后三日内，被告张睦均将承租原告的位于开封市江南帝州国际广场四层C2-C6号商铺场地上的装修设施自行拆除，恢复原状，交给原告开封市江南帝州商业管理有限公司管理使用；三、本判决生效后三日内，被告张睦均支付原告开封市江南帝州商业管理有限公司2013年4月份起至2013年8月份止期间的房租，每月26000元，计5个月，共130000元。被告所交租房保证金26000元与欠付原告房屋租赁冲抵后，被告应再付原告租金104000元，2013年9月份以后房租计算至被告腾房之日止；四、驳回原告开封市江南帝州商业管理有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5898，减半收取2949元，由被告承担（被告承担部分原告已垫付，待被告支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 高金友二〇一三年十一月四日书记员 霍 佳 关注微信公众号“”