(2013)宁民终字第3651号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-01-17
案件名称
南京市大厂土特产品公司与杨小琴房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨小琴,南京市大厂土特产品公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)宁民终字第3651号上诉人(原审被告)杨小琴。委托代理人杨黎明。委托代理人贝永桓,江苏联创伟业律师事务所律师。被上诉人(原审原告)南京市大厂土特产品公司,组织机构代码13541164-0,住所地南京市六合区新华路520号。法定代表人黄金凤,该公司经理。委托代理人胡成进。委托代理人常福民,江苏金协和律师事务所律师。上诉人杨小琴因与被上诉人南京市大厂土特产品公司(以下简称土特产公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市六合区人民法院(2013)六沿民初字第584号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭于2013年10月31日公开开庭进行了审理。上诉人杨小琴的委托代理人杨黎明、贝永桓,被上诉人土特产公司的委托代理人胡成进、常福民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。土特产公司原审诉称,2008年7月28日双方签订租赁合同,土特产公司将南京市六合区杨村路68号房屋租赁给杨小琴经营,租赁期限为四年五个月,至2012年12月31日止。此后双方如约履行合同。2012年12月29日土特产公司通知杨小琴:“该房2013年租金为28万元,并收取20%的保证金,要求在2013年1月5日前一次性付清租金和保证金,否则收回房产”。杨小琴签收后,至今只交了6万元租金。土特产公司多次催要,但杨小琴拒不交纳剩余房租也不将租赁房屋迁让返还土特产公司。现请求判令杨小琴立即返还租赁房屋,并赔偿土特产公司租赁期满后至实际返还房屋期间的经济损失。杨小琴原审辩称,1、土特产公司将房租涨了两倍多,杨小琴接受不了,土特产公司实际是想赶杨小琴走而不是继续出租;2、杨小琴和土特产公司已经合作了十多年,双方合作比较融洽,基于这种关系杨小琴要求在同等条件下继续承租;3、涉诉房屋杨小琴和多家经营户在合作,经营比较稳定,土特产公司强行收回房屋会影响社会稳定;4、杨小琴希望与土特产公司调解,因为涉诉房屋产权不明确,如果不成希望法庭驳回土特产公司起诉。原审法院经审理查明,2008年7月28日,土特产公司与杨小琴签订租赁合同一份,约定土特产公司将杨村路68号门面房五间租赁给杨小琴经营,租赁期限自2008年8月1日至2012年12月31日止,并商定2008年5个月的租金为41600元,2009年、2010年租金分别为10万元和11万元,2011年和2012年租金均为12万元。合同签订后,双方正常履行。2012年12月29日,土特产公司通知杨小琴,决定2013年房租为1600元每平方米,并自该年起按年租金20%收取保证金,要求于2013年1月5日前一次性交清全年房租和保证金,否则不再续签租赁合同。杨小琴收到该通知后,在其上写明“请求土特产公司按照同地段同价格,交款时间顺延”。其后土特产公司又先后向杨小琴发出两份通知,内容均为要求杨小琴限期交清全年租金,否则不再续签租赁合同并要求限期腾房。杨小琴支付了6万元租金后便未再付款,也未与土特产公司续签合同。另查明,诉争房屋由原南京市大厂区商业网点建设办公司于1986年3月分配给原长芦供销社使用,后大厂商业局于次年将诉争房屋划拨给土特产公司经营管理。原审法院认为,双方之间的原租赁合同届满后,双方未能就续签新的租赁合同达成一致。但杨小琴交纳6万元租金,土特产公司又接受的行为,视为双方间形成事实租赁关系,因土特产公司没有证据证实杨小琴是按其提出的2013年租金标准支付,故按原租赁合同之约定测算,租期应延续至2013年6月30日。此后,双方间的租赁合同到期终止,杨小琴负有返还承租房屋的合同义务,土特产公司据此要求杨小琴腾出房屋应予支持,并可要求杨小琴支付逾期腾房期间的占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定,判决:一、杨小琴自判决生效后10日内向南京市大厂土特产品公司返还南京市六合区杨村路68号房屋。二、杨小琴按照年租金12万元的标准向南京市大厂土特产品公司支付2013年7月1日起至实际迁出之日止的占有使用费。一审案件受理费减半收取40元,由杨小琴负担。杨小琴不服原审法院判决,向本院提起上诉称,在原审中上诉人对涉案房屋的扩建部分进行了举证,并领取了建设工程规划许可证,而原审法院对该事实没有认定,损害了上诉人的权益,属于认定事实不清。上诉人诚心租房,又不是不交房租,被上诉人将房租涨得畸高,严重失衡,上诉人要求按照“同地段同价格”待遇,优先承租。综上,请求二审法院依法撤销原审判决,改判或将本案发回重审。被上诉人土特产公司辩称,涉案房屋由上诉人承租,承租期满后,双方对相关事宜未能达成一致,所以我方不同意将涉案房屋出租给上诉人,要求收回房屋。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实一致。二审中,上诉人提供2003年5月的建设工程规划许可证,证明涉案房屋由大厂老地方饭店扩建51.9平方米,大厂老地方饭店系其父亲经营,后该房屋在2008年由杨小琴承租经营。被上诉人质证后认为,扩建事实发生在2003年,且与承租人大厂老地方饭店的租赁合同约定租赁期满后,扩建部分作为不可移动资产无条件归被上诉人所有。上诉人承租该房屋系在2008年,与扩建无关。本院认为,民事活动应当遵循自愿原则。双方当事人于2008年7月28日签订租赁合同,约定租赁期限自2008年8月1日至2012年12月31日止。租赁到期后,双方未续签租赁合同,上诉人支付了6万元租金,被上诉人予以接受,双方形成不定期租赁关系,参照原租赁合同约定的租金标准,上诉人给付的6万元租金,对应的租期于2013年6月30日届满。租期届满后,被上诉人不同意继续租赁,要求上诉人返还房屋,符合法律规定。上诉人要求按照市场租赁价格继续承租涉案房屋,无事实与法律依据。关于上诉人认为原审法院漏查涉案房屋之前的扩建事实的上诉意见,因涉案房屋的扩建系大厂老地方饭店在上诉人2008年首次承租前所为,该事实与本案审理无关,本院对上诉人的该点上诉意见不予支持。综上,上诉人的上诉理由不能成立,相关请求本院不予支持。原审判决并无不当,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判决。二审案件受理费80元,由上诉人杨小琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 文审 判 员 舒晓艺代理审判员 左自才二0一三年十一月四日书 记 员 冯 超 关注公众号“”