（2013）鱼民初（一）字第711号

裁判日期: 2013-11-04

公开日期: 2014-10-13

案件名称

原告潘××、甘××、潘×与被告周××、韦××房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

柳州市鱼峰区人民法院

所属地区

柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘××,甘××,潘×,周××,韦××

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民事判决书（2013）鱼民初（一）字第711号原告潘××。原告甘××。原告潘×。以上三原告的共同委托代理人黄××。被告周××。被告韦××。委托代理人覃××。原告潘××、甘××、潘×与被告周××、韦××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月15日立案受理后，依法组成由审判员李旎担任审判长，人民陪审员李莉、熊颖参加的合议庭，于2013年9月6日公开开庭审理了本案。书记员韦冬担任记录。原告潘××、甘××、潘×的委托代理人黄××，被告韦××及其委托代理人覃××到庭参加诉讼。被告周××经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本案现��审理终结。原告潘××、甘××、潘×诉称，三原告与被告周××于2011年1月18日签订房屋转让协议，约定被告周××将其所有的位于柳州市大桥园艺场红某三角地第一栋第16号房屋转让给原告，价格为550000元，分两次付清，交房时间为2011年4月30日。如有一方违约，由违约方赔偿守约方违约金1650000元，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告先后共支付了480000元房款给被告周××，但被告周××迟迟不将房屋交付给原告。2011年10月，原告向被告周××提出解除合同，并要求被告周××返还购房款，被告周××亦同意解除合同并返还购房款。被告周××于2011年11月15日、12月16日先后向原告返还了300000元房款，尚有180000元至今未返还给原告，原告经多次催要被告周××仍不返还。另外，被告韦××与周××系夫妻关系，根据婚姻法相某某定，上述债务为二被告夫妻共同债务。故��至法院，请求判令：1、二被告连带返还180000元购房款；2、二被告连带支付61724元违约金（按同期银行贷款利率四倍，从2011年11月16日暂计至2013年3月20日，之后违约金按相某某定计至被告还清房款时止）；3、本案诉讼费由两被告承担。原告潘××、甘××、潘×对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、被告周××的身份证，证明被告周××的主体资格。2、《户籍登记证明》一份，证明被告周××与韦××系夫妻关系。3、《房屋转让协议》一份，证明房屋的转让价格为550000元以及付款的时间分为两次，第一次是在签订协议以后付300000元，第二次是在交房以后再付250000元；约定的交房时间是2011年4月30日；合同对违约责任进行约定；4、《收条》五份，《取款回单》五份，《储蓄户明细查询》一份证明1、原告向被告周××给付了480000元的房款；2、原告已经按照合同的��定支付了房款，但被告周××没有按约定交付房屋给原告；5、《农某某用社存折》一份，证明被告周××先后于2011年11月15日，2011年12月16日向原告返还了300000元的房款，尚有180000元未返还。6、《收条》一份，《收款收据》二份，《证明》一份，证明被告周××对房屋拥有合法物权；原告已支付了房款给被告周××。被告韦××辩称：1、本案合同在没有房产证的情况下转让房屋，违反了城市房地产管理法第三十八条规定，合同应当认定为无效合同，合同无效那么约定的违约金也无效，所以原告的请求判令两被告连带给付61724元违约金（按同期银行贷款利率四倍，从2011年11月16日暂计至2013年3月20日，之后违约金按相某某定计至被告还清房款时止）也无效，请求驳回；2、被告韦××不知情，不是本案的合同的当事人，依据合同法五十八条的规定原告只能向合同的相对一方��事人主张某某，现在原告向非合同的当事人主张某某没有法律依据，所以应当驳回原告对被告韦××的诉讼请求；3、本案是合同纠纷是合同引起的债务纠纷也就是合同之债纠纷不是法定之债纠纷，而且不是为了夫妻共同生活所负的债务，所以原告按照合同纠纷又按照夫妻共同债务纠纷对被告韦××提起诉讼是相互矛盾的。4、由于周××先把无证的房屋转让给本案的原告潘××引起纠纷以后，又先后转让给了邓某某等人，引起了多起纠纷。被告韦××未向法庭提交证据。被告周××未进行答辩，也未向法庭提交证据。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、5的真实性无异议；对证据3、4、6的真实性无法确认，表示不知情。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。对原告提供的证据3、4、6，本院认为，原告提供了原件予以核对，被告未提供相反的证据予以反驳��与本案争议有关联，本院予以采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年1月18日，三原告与被告周××签订《房屋转让协议》，约定被告将柳州市大桥园艺场红某三角地第一栋16号房地产转让给原告，转让价格550000元，分两次付清，协议签订当日支付300000元，交付房屋后付清250000元。房地产状况为旧房，占地105平方米共四层，1-3层为砖混结构，4层为简易砖木结构（均无房产证、土地证等）。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2011年1月19日，原告潘××向被告支付购房款300000元。之后，原告分别于2011年3月28日、4月20日、4月29日、9月20日向被告支付购房款180000元。2011年10月，因被告周××未按约定将房屋交付给三原告，原告向被告周××提出解除合同，并要求被告周××返还购房款，被告周××亦同意解除合同并返还购房款。被告周××于2011年11月15日、12��16日先后向三原告返还了300000元购房款，尚有180000元未返还给三原告。三原告故诉至本院，提出前述诉请。另查明，被告周××与韦××于2007年2月12日登记结婚。本案涉及的买卖房屋未办理房屋产权登记，双方当事人也未能提供相关行政管理部门批准建房的文件。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，原、被告双方所转让的房屋，未取得相关行政管理部门的建房批准，房屋建好后也未依法在房地产部门办理产权登记并领取权属证书，违反了法律禁止性规定，应属无效合同。因该合同取得的财产应当予以返还。被告周××应向原告返还购房款180000元。关于原告要求被告支付违约金的请求，本院认为，因双方签订的《房屋转让协议书》无效，关于违约金的条款亦属无效。且原告对��告转让房屋未依法登记的情况是知晓的，存在一定的过错，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。另被告韦××未参与本案争议房屋的买卖，不是合同的返还主体。原告也未能举证证实被告周××将原告支付的购房款用于夫妻共同生活。故原告要求被告韦××承担返还责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告周××向原告潘××、甘××、潘×返还购房款180000元；二、驳回原告潘××、甘××、潘×的其他诉讼请求。案件受理费4926元（原告已预交），由被告周××负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审　判　长　　李旎人民陪审员　　李莉人民陪审员　　熊颖二〇一三年十一月四日书　记　员　　韦冬附相关法律条文：第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。