（2013）怀民初字第05509号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-09-03
案件名称
傅恩生与田福义房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
傅恩生,田福义
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十八条，第一百二十条
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2013）怀民初字第05509号原告傅恩生，男，1954年2月27日出生。委托代理人刘恋，北京王晓玉律师事务所律师。被告田福义，男，1964年2月27日出生。原告傅恩生与被告田福义房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘泽彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告傅恩生及其委托代理人刘恋、被告田福义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅恩生诉称：2009年9月1日，我与被告签订房屋租赁协议，被告将坐落于北京市怀柔区房屋一套全部出租给我，双方约定每年租金为10000元，租期为十年，租金一次性付清。我将全部租金支付给被告。2012年后，被告多次以各种不正当理由，滋扰我，要求我腾房，并将房产锁闭，导致我无法正常使用。现我诉至法院要求，1、请求人民法院判令解除原被告双方的租赁协议；2、请求人民法院判令被告返还剩余房屋租金人民币57500元；3、请求人民法院判令被告向原告支付违约金人民币120000元；4、请求人民法院判令被告赔偿原告因为被告违约造成损失人民币20000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告田福义辩称：我锁门是因为我在城里上班，邻居和我反映，原告养的狗扰民，怕咬到小孩，还有就是原告把狗养在屋里，在屋里拉、尿，把我的屋都糟蹋了。我说了原告不养狗协议才能继续履行，我不得已的情况下才锁的门。去年是我锁过一次门，之后我与原告签订了一个协议，同意原告养两条狗，是让原告在院里圈养，不让原告在屋里养。2013年10月17日上午我锁了一回门，派出所说下午来解决也没有来，我下午又锁了一回。经审理查明：2009年8月1日，原告傅恩生与被告田福义签订租房协议，内容如下：一、甲方田福义愿意将坐落在怀柔区一套农家院房屋出租给乙方。二、经双方协定，乙方傅恩生愿意以每年壹万元的租金租用甲方所提供的房屋，租用期限为10年，租金一次性付清。（共计拾万元整）三、甲方负责水暖设备及安装，乙方资助伍仟元，但是租用期满后乙方不能拆卸，供暖设备归甲方所有。四、甲方负责水电供应，水费、电费由乙方自己负担，在租用期内如地砖、墙砖、门窗玻璃有损坏，由乙方自己负责维修。五、乙方在租用期内不得损坏甲方的房屋结构，如需改装须征得甲方同意后方可实施，否则甲方有权终止协议。六、乙方租用期间不得做有违反国家的法律、法规及相关条例，否则一切后果由乙方自己承担。七、如甲方违约，一次性赔付给乙方未满时限的两倍总租金（既每年两万元）；如乙方违约，一次性赔付给甲方未满时限的总租金一半（既每年五千元）。八、本协议自2009年8月1日起实行至2019年8月1日协议终止。协议一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方（签字）田福义乙方（签字）付恩生。原告入住后，原告与被告因在租赁房屋院内散养狗一事发生纠纷。被告将租赁房屋锁门一次。后于2012年3月7日达成补充协议，内容如下：2012年3.7日下午，在村委会院内田福义与傅恩生经友好协商达成傅恩生所养14条狗，在2012年7月1日前必须另找厂地饲养，田福义允许傅恩生在自家院内养两条狗，租房协议继续履行，租房协议到期时，由傅恩生将正房六间进行粉刷。双方签字2013年3月7日。后原告另行租赁场所安置其养的狗。2013年10月17日上午、下午因散养狗问题各锁门一次。现原告诉至法院要求，1、请求人民法院判令解除原告被告双方的租赁协议；2、请求人民法院判令被告返还剩余房屋租金人民币57500元；3、请求人民法院判令被告向原告支付违约金人民币120000元；4、请求人民法院判令被告赔偿原告因为被告违约造成损失人民币20000元；5、本案诉讼费用由被告承担。原告承认其在租赁院内养狗为散养，没有设置狗舍。上述事实，有原被告当庭陈述、租房协议、补充协议等证据在案佐证。本院认为，当事人自愿的，可以解除合同。原告主张解除合同，被告同意，故本院对租赁合同解除不持异议。合同解除后，不影响合同中的结算和清理条款。原告要求返还剩余租金，被告亦认可，具体数额由法院依法确定。在合同中双方约定违约金条款，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告租赁被告院落，对养狗事宜未进行约定，后达成租赁补充协议，约定在自家院内养两条狗，原告亦应建狗舍，原告进行散养，造成原告与被告发生纠纷，导致被告三次锁门，原告与被告均有过错，应当各自承担相应的责任，具体数额由法院依据合同条款、过错程度、原告另觅居所的损失，依法酌情确定。原告要求的将十二条狗迁出另行安置的损失，租赁合同中未约定院内养十二条狗的事宜，故对原告的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告傅恩生与被告田福义协议解除2009年8月1日签订的租房协议（包括后续2012年3月7日签订的补充协议）。二、被告田福义于判决生效后十五日内返还原告傅恩生剩余租金共计五万七千元。三、被告田福义于判决生效后十五日内支付原告傅恩生违约金共计八千元。四、驳回原告傅恩生其它诉讼请求。被告田福义如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百二十五元，由原告傅恩生负担一千二百二十五元（已交纳）；由被告田福义负担九百元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 刘泽彬二〇一三年十一月四日书 记 员 石 慧 更多数据：