（2013）岳民初字第03403号

裁判日期: 2013-11-04

公开日期: 2014-07-07

案件名称

苏铁琼与湖南金峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市岳麓区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏铁琼,湖南金峰房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七条，第十四条，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款

全文

湖南省长沙市岳麓区人民法院民事判决书（2013）岳民初字第03403号原告苏铁琼。委托代理人何良平，男，1972年7月3日出生，汉族。被告湖南金峰房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区杜鹃路128号望岳街道办事处办公楼1楼。法定代表人伍孟春，该公司董事长。委托代理人李智，男，1978年7月25日出生，汉族。原告苏铁琼诉被告湖南金峰房地产开发有限公司（以下简称“金峰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员邱元担任法庭记录。原告苏铁琼及其委托代理人何良平、被告金峰公司的委托代理人李智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏铁琼诉称：2010年1月，原、被告签定了《长沙市商品房买卖合同》，原告××次性支付全部房款，已完成付款义务，合同约定房屋交付时间为2010年12月，被告在约定时间内交付房屋给原告，双方在合同第十七条约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该栋商品房的初始登记。取得栋证后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金”。根据合同约定被告应至迟在2012年12月31日办妥商品房的房屋产权证书。2013年9月14日房屋所在小区物业公司发布通知，称4栋已办好房产证，但拒不交付给原告。后原告去长沙市房产档案馆查询，得知房屋产权证书已于2013年9月10日办妥，产权证号为713221870。鉴于上述事实，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法判令：1、被告支付25300元违约金（2013年1月1日起到2013年9月10日止）；2、被告于××周内交付产权证号713221870的房产证及相应材料给原告；3、被告承担本案全部的诉讼费用。被告金峰公司辩称：1、原告起诉的办理房产证××事，被告已经办理完毕，而且已在小区张贴了领取公告；2、原告所居住的小区的整个建设工程及房产证的办理都在按计划的办理中，但整个小区的验收受到了阻碍，导致房产证延期办理，被告因第三方原因导致延期办证，可以免责；3、办证的计算起始时间有误，应当从2013年4月1日起计算至2013年9月10日止；4、2011年原告已就被告延期交房91天起诉至岳麓区人民法院并已就延期交房91天达成了赔偿调解协议，被告也实际向原告支付了延期交房违约金，所以该91天应在原告计算延期办证的期限中予以扣除；5、原、被告约定的违约金明显过高，请求予以酌减；综上，被告认为本案中的延期行为系第三人的侵害造成，被告在主观上已为原告办理产权证，且延期办证的违约期限没有到达，被告尚未违约，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年1月19日，原告苏铁琼与被告金峰公司签订了《长沙市商品房买卖合同》××份（合同编号：XD100004107）。原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区蔡家塘巷128号丽都桃源公寓第4幢N单元1层107号房，双方在合同中约定房屋总价款为300796元，交房时间为2010年12月31日前。该合同第十七条关于产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。取得栋证后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2011年1月1日，被告将上述房屋交付给原告。2013年9月10日，被告为原告办理好房屋所有权证，但未交付给原告；2013年9月24日，原告诉至本院。在本案审理过程中，经本院主持调解，被告已于2013年11月4日将原告所购房屋的房屋所有权证交付原告。上述事实，有当事人当庭陈述、原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统××发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为以下三个方面：××、关于被告是否违约的问题。原告苏铁琼与被告金峰公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告主张因第三方原因导致延期办证，因此没有违约，不应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第××百零七条规定，当事人××方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告与案外人的纠纷不能由原告来承受不利后果，原、被告均应按照双方合同的约定予以履行。被告未在合同约定的时间内为原告办理房屋所有权证，构成违约，应当承担违约责任。对原告要求被告在××周内交付房屋产权证的诉请，在审理过程中，经本院主持调解，原、被告双方已于2013年11月4日履行了交付房屋产权证的手续，对原告的该项诉请，本院已无需再进行处理。二、关于违约时间及违约金的计算问题。2011年1月1日，被告向原告交付了所购房屋，根据双方合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。取得栋证后365日内办妥买受人的房屋所有权证。根据该约定，被告的违约时间应当为交付商品房之次日起730日后。就本案而言，被告的违约时间应从2013年1月1日起计算，计算至被告为原告办妥房屋所有权证之日止，即2013年9月10日。根据原、被告双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。现原告要求被告支付违约金25300元，被告提出该违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第××百××十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，××般可以认定为合同法第××百××十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未提交证据证实因被告的逾期办理初始登记行为所造成的损失情况，故原告要求被告按照合同约定按每日100元的标准支付违约金，可以认定为过分高于原告因此而造成的损失。综合现实生活常理，原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当向原告支付的违约金为7580元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第××百零七条、第××百××十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第××款第（××）项之规定，判决如下：××、限被告湖南金峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告苏铁琼支付违约金7580元；二、驳回原告苏铁琼其他诉讼请求。如果被告湖南金峰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取216.5元，由被告湖南金峰房地产开发有限公司负担，此款原告苏铁琼已垫付，由被告湖南金峰房地产开发有限公司在支付上述款项时××并支付给原告苏铁琼。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　　肖必芳二〇一三年十一月四日书记员　　邱　元关注公众号“”