（2013）闵民一（民）初字第8106号

裁判日期: 2013-11-04

公开日期: 2014-02-13

案件名称

上海凤梧物业管理有限公司与高明物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海凤梧物业管理有限公司,高明

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2013）闵民一（民）初字第8106号原告上海凤梧物业管理有限公司，注册地上海市金山区，实际经营地上海市。法定代表人史雅敏，总经理。委托代理人任忠华，男，系该公司职员。被告高明，男，1957年生，汉族，住上海市闵行区。原告上海凤梧物业管理有限公司（以下简称“凤梧物业公司”）与被告高明物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月26日立案受理，先适用简易程序，后因公告送达，本案依法组成合议庭，于2013年10月23日公开开庭进行了审理。原告凤梧物业公司的委托代理人任忠华、被告高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系上海市漕宝路某弄某号某室房屋权利人，2010年12月1日，原告与该系争房屋所在地上海市闵行区某业主大会签订了物业管理服务合同，该合同规定了业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的需支付相应的违约金。被告自2011年1月起即不支付相应的物业服务费，共拖欠2011年1月至2012年12月共24个月的物业费计978.96元。期间原告曾在小区告示栏催缴及发挂号信催缴，但被告仍不履行管理服务合同规定的义务。原告现诉至法院，要求判令被告立即支付2011年1月至2012年12月的物业服务费978.96元及违约金82.22元。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。被告答辩称，第一，合同是原、被告双方的约定，权利和义务应当是对等的，但原告并未履行合同约定的义务，诉状上原告也并未称自己已经履行了合同。原、被告系委托合同，双方权利义务是互相的，双方互为债务，根据相关法律规定，由于原告没有履行约定，故被告才未支付物业服务费；第二，原告提供的物业服务合同中没有服务标准，也没有合同第5条所称的附件，故原告自己也并不知道合同规定的标准和要求，合同如果缺少服务要求和附件，可以根据相关法律规定的标准和要求来履行，但事实服务中原告也没有全部做到；第三，原告并未按照合同第20条的约定来履行义务，原告并未提供物业服务的计划、资料，也未保存相关法律规定的档案；第四，公共管道应当每季度进行疏通，但是原告没有按约进行疏通造成公共管道堵塞，不得不进行改造，在改造过程中原告擅自将被告自己留有的管道切除，对被告造成了极大的损失，本来被告的房屋装修好以后要用于结婚，但是原告不采取任何补救措施、也不恢复原状，影响了被告安装空调和结婚的计划，原告应当承担相关的赔偿责任，事后被告曾经找原告协商但是原告置之不理，因为原告自知理亏，所以一直没有向被告催缴物业服务费，所以时效应当从2013年1月1日开始计算。此外，被告认为原告除了应当按照合同和法律规定履行义务以外，还应当支付违约金，赔偿被告5，000元，被告要求驳回原告的全部诉请，诉讼费也应当由原告承担。针对被告答辩，原告称2012年12月18日曾经诉讼过，因无法找到被告故暂时撤回起诉，本案应在诉讼时效内。被告在答辩中陈述的是分等定价收费，而原告与业委会签订的是协议收费。被告所说的服务标准，原告已经与业委会协商好，并不是没有标准。关于被告提出的5，000元赔偿，应当另案处理。原告认为本案的焦点就是污水管道问题，对此原告方已经在年初的调解中向被告说明过了。因当时改造工程可能产生很大问题，经过业委会协商，被告同意后才实施该方案的，原告方已经解决了该问题，也已经按照合同约定履行义务。经审理查明，被告系上海市漕宝路某弄某号某室房屋权利人之一，房屋建筑面积为65.80平方米。2010年11月28日，原告（乙方）与上海市闵行区某业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由甲方将上海市闵行区某小区（即上海市漕宝路某号），委托乙方实行物业管理。该合同约定，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为多层每月每平方米0.62元。业主未履行交纳义务，逾期缴纳的，自逾期之日起，按每日千分之三收取违约金，合同期限自2010年12月1日起至2012年11月30日止。此外，合同对其他委托事项以及双方的权利义务作出了约定。合同签订后，原告即按合同约定对该小区提供物业管理服务。2012年12月，上海市闵行区某业主委员会出具情况说明一份，载明“由于某业主委员会正在办理与物业公司续聘工作中，故原与上海凤梧物业管理有限公司签订的管理服务合同现仍按此合同服务，收费等标准继续履行至2012年12月底止。”另查明，因被告认为原告未履行合同规定的相关义务、并在污水管道改造过程中擅自切除被告自留的管道，造成被告损失，故被告自2011年1月至2012年12月未缴纳物业服务费，共计978.96元。还查明，原告曾于2012年12月向本院立案庭递交诉状，涉案被告为高元方，系涉案房屋权利人之一，该案因诉前调解程序故于2013年1月底立案受理（案号为（2013）闵民一（民）初字第2604号），后原告因故撤诉。以上事实，由原告提供的《物业服务合同》、某业委会出具的情况说明及“关于系争房屋污水管道的证明”、产权信息，被告提供的照片、光盘以及当事人的陈述等证据所证实。本院认为，原告凤梧物业公司作为某小区的物业管理服务企业，对包括被告高明在内的小区业主实施了物业管理服务，双方成立了物业服务合同关系。根据权利义务相一致的原则，被告理应根据其房屋性质，按相关的收费标准向原告给付物业服务费。原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉请，系其真实意思表示，未违反相关法律规定，故本院亦予准许。关于被告提出的诉讼时效问题，现经本院审查，原告已在诉讼时效内起诉涉案房屋的权利人之一高元方，故本案诉讼时效应重新起算，原告本次起诉属于诉讼时效期间内。此外，被告抗辩所称的原告不作为以及污水管道问题，并不构成拒付物业服务费的理由，若被告认为原告的行为对其污水管道造成损害，可以另行起诉原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：被告高明于本判决生效之日起十日内支付原告上海凤梧物业管理有限公司自2011年1月至2012年12月止的物业服务费978.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告高明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　徐新健审　判　员　　王建军人民陪审员　　陈　英二〇一三年十一月四日书　记　员　　吴晓霞附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。搜索“”