（2013）成民终字第4889号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-03-17
案件名称
李静与杨飞泉、彭恩志、高峰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李静,杨飞泉,彭恩志,高峰
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第四十一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第4889号上诉人（原审原告）：李静。委托代理人：杨科，四川德能律师事务所律师。委托代理人：黄中，四川德能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨飞泉。委托代理人：刘枞，四川鼎仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭恩志。原审第三人：高峰。委托代理人：洪峰，四川鼎仁律师事务所律师。上诉人李静与被上诉人杨飞泉、彭恩志、原审第三人高峰确认合同无效纠纷一案，因李静不服成都高新技术产业开发区人民法院（2012）高新民初字第4017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年2月1日李静与彭恩志作为出售方，与杨飞泉签订了《房屋买卖合同》，约定李静、彭恩志自愿将涉案房屋即位于成都市永丰路45号A幢1404号房屋出售给杨飞泉，房屋面积为164㎡，包干总价38万元。李静、彭恩志与杨飞泉在该《房屋买卖合同》还约定以下与本案有关的内容：1.房屋交付及付款方式：杨飞泉于2005年2月1日前交付定金4万元给李静及彭恩志，李静及彭恩志需在一日内将房屋手续和钥匙及房屋全部移交给杨飞泉；2.该房在出售给杨飞泉后，李静及彭恩志应保证其享有凉山办事处职工同等享有的一切优惠待遇。并必须协同杨飞泉办理房屋过户，上市交易等各种手续；3.李静及彭恩志将房屋手续及房屋全部交付给杨飞泉后，杨飞泉才将余款付给李静及彭恩志。关于涉案房屋价款的支付情况，杨飞泉共计支付429900元，具体如下：2005年1月31日，彭恩志出具《收条》，载明收到杨飞泉交来购买涉案房屋的定金40000元；2005年2月1日，李静与彭恩志出具《收条》，载明收到现金81150元，并备注为购房款；2005年2月2日案外人凉山彝族自治州驻成都办事处出具的收据，载明收到李静集资建房款68750元。该收据虽载明收到“李静”购房款，杨飞泉陈述该款项由其直接以李静的名义向办事处交纳，原审法院认为，该收据原件由杨飞泉持有，该款项的交纳符合交易惯例，故对该笔款项由杨飞泉交纳的事实予以确认；2005年2月3日，李静作为收款人出具的《收条》，载明收到杨飞泉交来房款现金19万元。该《收条》上载明的落款时间为“2002年2月3日”，但该收条的纸张与2005年2月1日，李静与彭恩志出具的《收条》所用纸张一致，且依据当事人之间的买卖合同时间为2005年2月1日，付款时间均为2005年，故原审法院认为该收条的出具时间为“2005年”更符合客观实际，对该收条的时间为2005年的事实予以确认。李静同时主张，该收条上载明的19万元应当包含杨飞泉直接向案外人凉山彝族自治州驻成都办事处支付的68750元，对此原审法院认为，若收条上载明的款项包含其他已支付的金额，按照一般交易习惯应该特别载明，但在李静出具的19万元的收条上并未特别载明包含上述68750元，也未举证证明其主张，故原审法院认为该收条上载明的房款19万元并不包含68750元。2005年4月30日，彭恩志出具《收条》，载明收到杨飞泉交来购房款5万元，并写明全部房款已结清。另查明，凉山彝族自治州人民政府于2001年9月16日向成都市政府发出《凉山州人民政府关于请求在成都市集资建房的函》，同时2001年12月14日凉山州人民政府及中共凉山州委向省纪委党风廉政室发出《中共凉山州委凉山州人民政府关于在成都全额集资修建州级干部经济适用住房的说明》，可以查明，涉案房屋为个人全额集资修建的经济适用房，其集资办法为“本次集资建房从用地到建设完工所发生的一切费用均由集资户全额承担。”2001年12月31日李静与凉山彝族自治州人民政府驻成都办事处（以下简称凉山政府驻成办）签订了《凉山州政府驻成都办事处集资建房协议》，该协议载明，经州政府同意，允许州人民政府驻成都办事处职工参加在成都市永丰路45号院内集资，修建职工住房，李静自愿参加集资建房。2003年，李静与中国建设银行攀西支行签订了《中国建设银行（个人住房贷款）借款合同》，约定李静向该行贷款5万元作为集资建房用途，并用涉案房屋办理了抵押登记。2009年11月2日，李静作为乙方，凉山政府驻成办为甲方签订了《成都市住房制度改革售购房合同》，约定，甲方将涉案房屋出售给李静。涉案房屋建筑面积共计161.75㎡，其中住房面积143.14㎡，楼梯间面积为18.61㎡。关于购买价格，涉案房屋中70㎡建筑面积按成本价评估核定为1124.5元∕㎡，有15㎡建筑面积按实际成本价评估核定为1420元∕㎡，有58.14㎡建筑面积按市场价评估核定为2070元∕㎡。该套住房应付总房价款为220364.8元。李静取得国家统一制定的房屋产权证书后，即拥有房屋所有权，其权益受国家保护。该合同同时约定，职工即本案李静以成本价和实际成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。现涉案房屋已于2009年12月12日登记为李静所有，登记原因载明为房改购买。2010办理了国有土地使用权证，使用权类型为“划拨”。2005年1月29日，凉山政府驻成办出具《证明》，证明该办事处有彭恩志电梯公寓一套，地点在永丰路45号A幢1404号，面积为164㎡。再查明，李静与彭恩至于2003年11月3日登记结婚，于2007年4月19日离婚。杨飞泉与第三人高峰于2007年6月20日离婚，涉案房屋分割为第三人高峰所有。李静认为，因该房产是其个人财产，按集资建房的规定，不得转让交易，遂向原审法院起诉，请求确认案涉房屋买卖合同无效。原审法院认为，首先，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立的要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定的未依法领取权属证书的房地产不得转让的规定仅是对房屋权属变更的管理性规定，而非效力性规定，因此李静签订《房屋买卖合同》时未办理产权登记，并不影响其处分涉案房屋的权利，不能据此认定合同无效。其次，关于李静主张其签订《房屋买卖合同》时具有被胁迫的事实，该合同并非其真实意思的主张。原审法院认为，就胁迫的事实，本案李静仅提交彭恩志的陈述予以证明，并无其他证据证明其被胁迫签订《房屋买卖合同》的事实。且李静于本案中不仅签订了《房屋买卖合同》，还先后签订了两张《收条》，载明收到卖房款。鉴于彭恩志与李静均为《房屋买卖合同》的出售方，且在出售涉案房屋时为夫妻关系，故仅有彭恩志的陈述并不足以认定李静被胁迫签订涉案房屋买卖合同的事实，故对该主张原审法院不予认可。再次，关于李静主张涉案房屋为其个人财产，彭恩志并不能处分涉案房屋，故合同无效的主张。彭恩志虽陈述其处分涉案房屋是用于向杨飞泉偿还个人借款，但杨飞泉并未认可，且彭恩志无任何证据证明其与杨飞泉之间的借款关系，也无证据证明上述以涉案房屋抵债的事实。而杨飞泉在购买涉案房屋时，凉山政府驻成办出具了《证明》，证明该办事处有彭恩志电梯公寓一套，杨飞泉已经尽到了其作为买受人的审慎义务。同时，李静作为涉案房屋的所有权人，也在出售涉案房屋的买卖合同上签字予以了认可，因此不能以彭恩志无权处分涉案房屋而主张合同无效。最后，关于李静主张涉案房屋为集资建房且土地性质为划拨，按规定不能出售，并据此认为涉案房屋的买卖违反法律规定为无效合同的主张。原审法院认为，涉案房屋为凉山政府驻成办集资修建的职工住房，其房屋性质不能等同于经济适用房。李静对涉案房屋有处分权，其将涉案房屋出售给杨飞泉的行为符合法律规定，且不损害国家、集体及第三人的利益。同时，涉案房屋的土地性质为划拨土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》虽规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用前出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，该规定并非禁止划拨土地上的房地产转让，而是为了规范土地使用权出让金的缴纳，而非判定合同效力的效力性规定，因此，在作为买受人的杨飞泉缴纳了土地使用权出让金后即可办理涉案房屋的所有权转移，故涉案房屋的土地性质也并不影响合同效力。综上，李静、彭恩志作为出卖人，杨飞泉作为买受人签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。杨飞泉已根据合同履行了购房款的支付义务，故对李静要求确认涉案房屋买卖合同无效的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李静的全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由李静自行承担。宣判后，李静不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判、依法改判。主要理由是：1.案涉房屋是集资建房，土地性质为划拨，杨飞泉没有购房资格。依据“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照《经济适用房住房管理办法》；2.依照《城市房地产管理法》第四十条规定，报有批准权的人民政府审批。”、《物权法》第四十一条“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”的规定，案涉房屋的转让未经成都市人民政府批准，应当无效。二审调查时，李静对于原审查明的事实有以下异议：一、原审遗漏凉山政府驻成办2012年11月8日出具的房屋情况说明，即案涉房产不得私自出售，和修建单位享有优先回购权；不得随意对外转让。二、原审关于李静收取房款的事实认定错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判案涉房屋买卖合同无效。被上诉人杨飞泉答辩称，案涉房产是房改房，李静转让行为合法有效。李静主张合同无效引用的法条均不是法律、行政法规的禁止性规定。引用《物权法》四十一条错误，本案不涉及国家财产。综上，原审认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。原审被告彭恩志因在监狱服刑，未到庭参加诉讼。原审第三人高峰的答辩意见与杨飞泉相同。关于原审认定的彭恩志交付房款429900元，鉴于合同履行的事实与本案争议焦点即合同是否有效无关，本院不予认定。二审另查明，凉山政府驻成办在2012年11月8日向原审法院出具情况说明，载明：依据相关规定，一、未办理房屋所有权登记的不宜出售；二、原则上集资建房人不得将政策性购房私自出售，若需转让的，修建单位享有优先回购权；若需对外转让的，由职工提出申请，经房地产管理部门审核批准，统一到成都市房地产交易中心挂牌交易。本院二审查明其余事实及采信的证据与原审一致，本院予以确认。本院认为，李静的诉讼请求是要求确认案涉房屋买卖合同无效，故本案的案由应当是确认合同无效纠纷，原审将案由确定为房屋买卖合同纠纷错误，本院予以纠正。本案争议焦点是：案涉房屋买卖合同是否无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批，准予转让的，受让方办理土地使用权出让手续。”此乃对划拨用地的房屋转让程序的特殊规定，此处的转让是指产权过户，而不是禁止当事人签订房屋买卖合同，也没有规定未批准的转让合同无效。经查，案涉房屋产权证登记为李静所有，登记载明的原因是房改购买。虽然土地性质为划拨用地，但房屋权属属于个人所有，李静主张按《物权法》第四十一条“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”合同应无效的理由不能成立。因该房的性质是房改房，而非经适房，李静主张按照经适房的有关规定，合同无效的理由也不成立。关于李静提出凉山政府驻成办2012年11月8日向原审法院出具了情况说明，告知案涉房屋不得任意出售的事实。凉山政府驻成办的情况说明，是该单位对于案涉房产转让有关事宜的观点，合同效力的评价应当依据法律、行政法规的强制性规定，该情况说明对于认定本案合同效力没有关联性。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实基本清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费100元，由上诉人李静承担。本判决为终审判决。审 判 长 王长军代理审判员 曹 洁代理审判员 张 锦二〇一三年十一月四日书 记 员 龙春光 来自