（2013）济民终字第1426号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2015-05-08
案件名称
吴士友与褚志峰、杨涛等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人���法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴士友,褚志峰,杨涛,戴波,周相伟,刘海峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十一条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十四条，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民终字第1426号上诉人（原审原告）吴士友。委托代理人赵树广，济宁市中古槐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）褚志峰。被上诉人（原审被告）杨涛。被上诉人（原审被告）戴波，成年人。被上诉人（原审被告）周相伟。被上诉人（原审被告）刘海峰。上诉人吴士友因房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市市中区人民法院（2012）济中区民初字第574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人吴士友的委托代理人赵树广到庭参加诉讼，被上诉人褚志峰、杨涛、戴波、周相伟、刘海峰经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原审判决认定，2007年11月6日，原告与被告杨涛、戴波、周相伟、褚志峰签订房屋租赁合同，原告将座落于济宁市中区太白东路山推总厂东邻五层综合楼的房屋租赁给杨涛、戴波、周相伟、褚志峰经营济宁儒佳酒店有限公司。2007年12月19日，济宁儒佳酒店有限公司注册成立，股东（发起人）为杨涛、周相伟。2008年6月11日，公司股东（发起人）变更为褚志峰、戴波、刘海峰，法定代表人变更为褚志峰。因济宁儒佳酒店有限公司拖欠2011年房租50万元，原告多次向褚志峰追要。2012年2月10日褚志峰向原告出具欠条一张，载明：“今欠吴士友二〇一一房租伍拾万元整（￥500000）偿还时期为2012年2月17日，如到期不支付，甲方有权将房屋收回，并按合同追究违约责任。褚志峰担保人济宁儒佳酒店有限公司刘海峰2012年2月10号”。褚志峰及刘海峰签名，并加盖济宁儒佳酒店有限公司公章。同时，褚志峰又向原告出具欠条一张，对2012年的房租作出约定，欠条载明：“今欠吴士友二〇一二年房租壹佰伍拾万整（￥1500000）首批房租支付日期为2012年2月28号，支付金额壹佰万元整（￥1000000），剩余房租伍拾万元整（500000）于2012年4月15号付清。如到期不支付，甲方有权将房屋收回，并按合同追究违约责任。褚志峰担保人济宁儒佳酒店有限公司刘海峰”。褚志峰及刘海峰签名，并加盖济宁儒佳酒店有限公司公章。褚志峰未按约定期限支付租赁费，原告于2012年2月23日诉至本院。原审法院认为，原、被告之间签订房屋租赁合同合法有效，应以此界定双方的权利协议。褚志峰、戴波在合同中签字系对原合同的追认，应视为该房屋租赁合同的发起人，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”对原告要求褚志峰、杨涛、戴波、周相伟共同承担支付租金75万元的义务，本院予以支持。刘海峰对提供担保，未约定担保方式，应视为连带责任保证，刘海峰对上诉款项承担连带责任保证。原、被告双方提供的租赁合同对于租金支付时间的约定不一致，褚志峰于2012年2月10日出具的欠条中承诺于2012年2月17日支付2011年租金，原告即以接受，应当视为双方对租金支付期限的新约定，因此原告所主张的违约金，证据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用��中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决：一、限被告褚志峰、杨涛、戴波、周相伟于本判决生效之日起7日内向原告吴士友支付房屋租金75万元；二、被告刘海峰对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告吴士友其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21400元，原告吴士友负担10100元，由被告被告褚志峰、杨涛、戴波、周相伟、刘海峰负担11300元。宣判后，吴士友不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金639000元，一二审诉讼费均由被上诉人负担。理由是原审判决认定“原告主张的违约金证据不足”是错误的。被上诉人褚志峰、刘海峰2012年2月10日出具的欠条承诺“如到期不支付（房租），甲方有权将房屋收回，并按合同追究违约责任”。上诉人依照双方签订的房屋租赁合同第4条第2款追究被上诉人的违约责任，证据充分，应予支持。被上诉人褚志峰、杨涛、戴波、周相伟、刘海峰未作答辩。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，虽然上诉人与被上诉人褚志峰、杨涛、戴波、周相伟（下称四被上诉人）签订的《房屋租赁合同》第四条第2款约定四被上诉人于每年的1月1日前一次性付清下年度的年租金，但是在四被上诉人未按照约定支付2011年房租50万元、2012年房租150万元的情况下，被上诉人褚志峰向上诉人出具欠条，承诺2012年2月17日前付清拖欠的2011年房租50万元、2012年2月28日前支付2012年的租金100万元、2012年4月15日前支付剩余的2012年租金50万元，上诉人接受了被上诉人褚志峰出具的欠条，应当视为双方对租金支付时间进行了变更，上诉人同意四被上诉人不再按照合同约定的期限支付租金。截止到2012年2月23日上诉人向原审法院起诉时，四被上诉人没有按照被上诉人褚志峰的承诺在2012年2月17日前支付拖欠的2011年房租50万元，构成违约，应当按照被上诉人在欠条中的承诺“按合同追究违约责任”。前述《房屋租赁合同》第四条第2款约定“逾期支付每日按照年租金总额的千分之一支付违约金”，2011年租金总额为150万元，自2012年2月18日至上诉人向原审法院起诉之日共计6天，四被上诉人应当向上诉人支付违约金150万元／1000／天×6天=9000元。按照被上诉人褚志峰出具的欠条所作的承诺，2012年房租首期支付时间是2012年2月28日之前，上诉人2012年2月23日向原审法院提起诉讼时，2012年房租的支付时间尚未届满，上诉人要求被上诉人对2012年的房租承担违约责任，没有事实根据��本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持济宁市市中区人民法院（2012）济中区民初字第574号民事判决第一项、第二项；二、撤销济宁市市中区人民法院（2012）济中区民初字第574号民事判决第三项；三、被上诉人褚志峰、杨涛、戴波、周相伟于本判决生效之日起七日内给付上诉人吴士友违约金9000元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付���延履行期间的债务利息。一审案件受理费21400元，由上诉人吴士友负担10100元，被上诉人褚志峰、杨涛、戴波、周相伟、刘海峰负担11300元；二审案件受理费10190元，由上诉人吴士友负担10100元，被上诉人褚志峰、杨涛、戴波、周相伟负担90元。本判决为终审判决。审 判 长 何艳真代理审判员 宋汝庆代理审判员 史海洋二〇一三年十一月四日书 记 员 刘 丹 来源：