（2013）东中法民一终字第1654号

裁判日期: 2013-11-04

公开日期: 2014-02-17

案件名称

东莞市伟城物业管理有限公司与徐金城、东莞市常平房地产开发实业公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司、江西亚华建筑工程有限公司、许朱彬及林涌兵商品房预约合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

东莞市伟城物业管理有限公司,许朱彬,林涌兵,徐金城,东莞市常平房地产开发实业公司,江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司,江西亚华建筑工程有限公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2013）东中法民一终字第1654号上诉人（原审被告）：东莞市伟城物业管理有限公司。住所地：东莞市南城区新城区**幢*号铺。法定代表人：卢翟景，该公司总经理。委托代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。委托代理人：袁玉婷，广东章禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐金城，男，汉族，1984年8月出生。委托代理人：汤镇涛，广东旗峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地：东莞市常平镇河东路*号。法定代表人：黎清志，该公司总经理。委托代理人：吴清海，该公司员工。被上诉人（原审被告）：江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司。住所地：广东省东莞市东坑镇寮边头桃源**号。法定代表人：朱石金，该公司经理。委托代理人：李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人：张保华，广东名成律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：江西亚华建筑工程有限公司。住所地：江西省修水县义宁镇修江路**号。法定代表人：吴笑云，该公司总经理。委托代理人：李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人：张保华，广东名成律师事务所辅助人员。原审原告：许朱彬，男，汉族，1985年7月出生，。原审原告：林涌兵，男，汉族，1981年12月出生。许朱彬、林涌兵共同委托代理人：汤镇涛，广东旗峰律师事务所律师。上诉人东莞市伟城物业管理有限公司（以下简称伟城物业公司）因与被上诉人徐金城、东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司（以下简称亚华东莞分公司）、江西亚华建筑工程有限公司（以下简称亚华公司）、原审原告许朱彬及林涌兵商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第5760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2012年8月31日，徐金城、许朱彬、林涌兵以常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司为被告，向原审法院起诉，请求判令：1、解除徐金城、许朱彬、林涌兵与常平房地产公司、伟城物业公司签署的《认购书》；2、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司返还购房定金20000元并承担定金责任20000元。诉讼过程中，原审法院依法追加亚华东莞分公司为本案被告，徐金城、许朱彬、林涌兵明确要求上述四公司承担连带责任。原审法院经审理查明，东莞市常平镇木棆村明珠广场的土地使用权证号为东府国用（1995）字第特217号，商品房预售许可证号为10东莞商房预证字第00156号。伟城物业公司挂靠常平房地产公司对案涉的房地产项目进行开发，后亚华公司参与合作开发。2010年11月5日，徐金城、许朱彬、林涌兵与常平房地产公司、伟城物业公司签订《葵花里认购书》（编号为00967）一份，约定徐金城、许朱彬、林涌兵购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢1单元1416号房；总金额为272246元，付款方式为签订该认购书时缴付20000元购房定金，此购房定金在签署《商品房买卖合同》时计入徐金城、许朱彬、林涌兵的首期房款，该认购书签订后于2011年1月25日前付清总楼款的30%即136246元并签订《商品房买卖合同》，剩余楼款136000元，由徐金城、许朱彬、林涌兵通过银行按揭方式予以支付，如徐金城、许朱彬、林涌兵未按照约定日期足额交付首期款，则常平房地产公司有权不再另行通知徐金城、许朱彬、林涌兵前提下将该物业出售他人，且不退还徐金城、许朱彬、林涌兵之前所付定金。该认购书同时约定，徐金城、许朱彬、林涌兵付清首期或全款，与常平房地产公司、伟城物业公司签订《商品房买卖合同》后，该认购书自动失效。伟城物业公司对该认购书盖章予以确认。徐金城、许朱彬、林涌兵于2010年11月5日交付东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢1单元1416号房（下称案涉商品房）购房款定金20000元，伟城物业公司和亚华公司共同出具收款收据予以确认。另，徐金城、许朱彬、林涌兵提供签约延后说明，该说明注明由于购房数量过多，无法确定签约时间，签约时间不受认购书上约定的时间限制，故徐金城、许朱彬、林涌兵主张无法签约的责任在于常平房地产公司、伟城物业公司。庭审中，双方均确认案涉商品房至开庭之日止尚未交付。徐金城、许朱彬、林涌兵于2012年8月31日提起诉讼，主张以起诉的方式解除合同。原审法院于2012年9月13日向常平房地产公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料。以上事实，有徐金城、许朱彬、林涌兵提交《葵花里认购书》、收款收据、延后签约说明，常平房地产公司提交的《常平镇明珠广场第三幢住宅楼开发协议书》、《东莞市常平房地产开发实业公司合作开发合同书》、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证以及一审庭审笔录等附卷为证。原审法院认为，徐金城、许朱彬、林涌兵购买的是预售商品房，故本案案由为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点有三个：一、应否解除徐金城、许朱彬、林涌兵与常平房地产公司、伟城物业公司之间签订《葵花里认购书》；二、定金责任的承担；三、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞分公司的法律责任。关于焦点一：徐金城、许朱彬、林涌兵与常平房地产公司、伟城物业公司签订的《葵花里认购书》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。徐金城、许朱彬、林涌兵向常平房地产公司购买东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢1单元1416号房，并于约定时间支付定金，则常平房地产公司应当在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付给徐金城、许朱彬、林涌兵使用，但常平房地产公司没有依约向徐金城、许朱彬、林涌兵交付案涉商品房，且至庭审之日仍未交付，亦未提供证据证明存在《葵花里认购书》约定的可延期交付的情形。案涉《葵花里认购书》已经实际无法继续履行，徐金城、许朱彬、林涌兵诉求解除《葵花里认购书》事实清楚、证据充分、于法有据，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”常平房地产公司应当向徐金城、许朱彬、林涌兵退还全部已付的定金20000元，但因常平房地产公司尚未交付案涉商品房，故徐金城、许朱彬、林涌兵无须向常平房地产公司交还案涉商品房。徐金城、许朱彬、林涌兵在起诉状中诉求解除《葵花里认购书》，而常平房地产公司于2012年9月13日收到包括起诉状副本在内的应诉材料，故《葵花里认购书》的解除时间应为2012年9月13日。关于焦点二：徐金城、许朱彬、林涌兵依《葵花里认购书》的约定支付了定金20000元，则常平房地产公司应当在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付给徐金城、许朱彬、林涌兵使用，但常平房地产公司没有依约向徐金城、许朱彬、林涌兵交付案涉商品房，且至庭审之日仍未交付。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”在本案中，双方均明确约定了定金的支付及徐金城、许朱彬、林涌兵未按期足额付款时没收定金的定金罚则，故在常平房地产公司无法继续履行合同时，常平房地产公司也应依据定金罚则向徐金城、许朱彬、林涌兵双倍返还定金。关于焦点三：常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司的法律责任问题。案涉房地产项目是伟城物业公司挂靠常平房地产公司进行开发的，后亚华公司加入共同合作开发并与伟城物业公司共同收取购房款定金，即伟城物业公司是案涉房地产项目的实际开发商，常平房地产公司是被挂靠方，亚华公司与伟城物业公司是共同的开发商，则上述三公司均应就商品房买卖合同共同对徐金城、许朱彬、林涌兵承担法律责任。关于亚华东莞分公司的责任。徐金城、许朱彬、林涌兵没有证据证明亚华东莞分公司应承担《葵花里认购书》约定的义务，且案涉房地产项目的开发商是亚华公司而并非亚华东莞分公司，故原审法院对徐金城、许朱彬、林涌兵关于亚华东莞分公司退还购房款及双倍返还定金的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认徐金城、许朱彬、林涌兵与东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司签订的《葵花里认购书》（编号为00967）于2012年9月13日解除。二、限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向徐金城、许朱彬、林涌兵返还双倍定金共计40000元。三、驳回徐金城、许朱彬、林涌兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费800元，由东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司负担。一审宣判后，伟城物业公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实有误。原审判决认定徐金城、许朱彬、林涌兵在约定时间支付了定金，则常平房地产公司应当在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付徐金城、许朱彬、林涌兵使用。该项认定混淆了认购书与买卖合同，因而是错误的。上述认购书并非商品房买卖合同，只是一份双方于某时间某地点签订商品房买卖合同的意愿，显然不是商品房买卖合同约定的条款，故认购书不应适用定金罚则。综上，伟城物业公司请求撤销原审判决第二项责令该公司返还双倍定金共计40000元的判决。被上诉人徐金城及原审原告许朱彬、林涌兵答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉认购书应当认定为商品房买卖合同。即使认购书不能认定为买卖合同，其后没有签订商品房买卖合同的责任也在于伟城物业公司及其他原审被告，故伟城物业公司等应当按定金罚则承担责任。被上诉人常平房地产公司、亚华公司、亚华东莞分公司均未提出答辩意见。本院经审理，查明如下事实：1、一审诉讼期间，徐金城、许朱彬、林涌兵提交的延后说明的全称是“葵花里已购房签约日期延长说明”，落款为葵花里项目营销部，加盖的印章是“东莞市日明实业投资有限公司常平项目章”，落款日期为2010年11月14日。该延后说明的内容为：因前期认购葵花里项目房屋的买受人太多，且房管局出具合同的时间存在问题，故不能按约定的时间签约，需延后至2010年11月15日起与销售人员另行约定签订商品房买卖合同的时间。二审诉讼期间，徐金城、许朱彬、林涌兵的委托代理人解释，该延后说明是购买葵花里项目房屋的一位买受人从开发商处复印取得的。常平房地产公司、伟城物业公司否认与东莞市日明实业投资有限公司之间存在任何关系。而亚华公司确认就案涉房屋的销售与东莞市日明实业投资有限公司有合作关系，但这种合作关系独立于亚华公司与常平房地产公司、伟城物业公司之间的合作关系。亚华公司认为，东莞市日明实业投资有限公司没有出具过这样的说明，且无权出具这样的说明。2、二审诉讼期间，伟城物业公司、常平房地产公司、亚华公司仍表示可以与徐金城、许朱彬、林涌兵签订商品房买卖合同，但交房期限难以确定。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，从《葵花里认购书》的内容可知，买卖双方另行签订商品房买卖合同是该认购书约定的重要内容。而且，徐金城、许朱彬、林涌兵支付的定金仅为20000元，尚不足约定标的物价款的20%，在买卖双方订立商品房买卖合同前，该款项的性质不属于购房款，因此，该认购书本身并不能等同于商品房买卖合同，而是买卖双方就商品房买卖事项达成的预约合同。结合徐金城、许朱彬、林涌兵一审的诉讼请求，本案案由应为商品房预约合同纠纷，故原审法院将本案案由确定为商品房预售合同纠纷不当。在买卖双方未能依认购书的约定订立商品房买卖合同的情况下，原审法院认为常平房地产公司应当在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付给徐金城、许朱彬、林涌兵使用，显然不当。本院对原审判决的不当之处一并予以纠正。《葵花里认购书》载明了双方当事人的姓名、名称，并且对标的物、价款及履行方式等有明确约定。从内容来看，双方约定交易的标的物合法，交易行为未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该认购书已成立且合法有效。根据伟城物业公司的上诉和徐金城、许朱彬、林涌兵的答辩，本案二审的争议焦点是：买卖双方未能依《葵花里认购书》的约定订立商品房买卖合同，是哪一方的原因造成的，亦即，包括伟城物业公司在内的出卖人是否应承担双倍返还定金的责任。该认购书约定买卖双方应于2011年1月25日前订立商品房买卖合同，但各方当事人均确认，至本案二审诉讼期间仍未能订立商品房买卖合同。徐金城、许朱彬、林涌兵一审提供的葵花里已购房签约日期延后说明，虽然不是常平房地产公司、伟城物业公司及亚华公司出具，但根据亚华公司关于其与东莞市日明实业投资有限公司就案涉房屋的销售存在合作关系的陈述，本院有理由相信该延后说明是由东莞市日明实业投资有限公司向认购葵花里项目房屋的一位买受人出具的。虽然该延后说明不是开发商向本案买受人徐金城、许朱彬、林涌兵出具，但能够说明因开发商的原因导致不能按认购书约定的日期订立商品房买卖合同具有一定的普遍性，并非个例。而且，常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司在诉讼期间不能举证证明因徐金城、许朱彬、林涌兵的违约行为导致未能订立商品房买卖合同；即使常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司二审仍愿意与徐金城、许朱彬、林涌兵订立商品房买卖合同，但又表示无法确定交房日期，这表明出卖人一方至今仍没有做好订立商品房买卖合同的准备。因此，本院认定买卖双方未能订立商品房买卖合同，并非徐金城、许朱彬、林涌兵违约造成的。由于买卖双方签署《葵花里认购书》至今两年多仍未订立商品房买卖合同，根据交易习惯，大大超出了商品房买卖合同中买受人对于订立主合同期限的合理期待；且即使买卖双方现在订立商品房买卖合同，出卖人仍无法确定具体的房屋交付日期，故不具有履行的可能。因此，本案买卖双方未能订立商品房买卖合同的原因在于出卖人一方，常平房地产公司、伟城物业公司在履行《葵花里认购书》过程中有违诚实信用原则，已构成违约。在此情况下，徐金城、许朱彬、林涌兵有权解除合同。原审判决确认《葵花里认购书》已解除是恰当的，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，伟城物业公司上诉主张不能依据《葵花里认购书》适用定金罚则，本院不予采纳。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”据上述法律、司法解释，出卖人伟城物业公司等应当按徐金城、许朱彬、林涌兵支付的数额双倍返还定金。综上所述，原审法院确定的案由及判决理由虽然欠妥，但鉴于实体处理并无不当，本院予以维持。对于伟城物业公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及上述法律、司法解释的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费800元，由伟城物业公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　彭书红审　判　员　　黎淑娴代理审判员　　钟满福二〇一三年十一月四日书　记　员　　冯文娟附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第2页，共13页搜索“”