（2013）渝一中法民终字第04625号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-01-29
案件名称
杨顺荣与重庆川北物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
杨顺荣；重庆川北物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）渝一中法民终字第04625号 上诉人（原审被告）杨顺荣，男，汉族，1964年8月14日出生。 被上诉人（原审原告）重庆川北物业管理有限公司。 法定代表人苟丽芳，该公司总经理。 委托代理人杨兴龙，男，汉族，1949年3月10日出生，该公司副总经理。 上诉人杨顺荣与被上诉人重庆川北物业管理有限公司（以下简称川北物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2013年7月30日作出（2013）碚法民初字第03283号民事判决。杨顺荣不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月22日对本案进行了审理。杨顺荣和川北物业公司的委托代理人杨兴龙参加了审理。本案现已审理终结。 一审审理查明：2013年1月14日，重庆市北碚区幸福家园小区召开业主大会，参会人员有居民代表及重庆市北碚区歇马镇状元碑社区居民委员会成员，会议决定聘用川北物业公司为幸福花园小区提供物业服务。2013年1月25日，川北物业公司与重庆市北碚区歇马镇状元碑社区居民委员会签订了《幸福家园小区物业服务合同》，合同约定由川北物业公司为重庆市北碚区城南新区冯时行路365号的幸福家园小区（杨顺荣所在小区）提供前期物业服务。合同约定物业服务费用按碚发改价（2010）29号文件收取。合同还对物业服务事项等进行了约定。合同签订后，川北物业公司从2013年2月1日起依约为幸福家园小区提供了物业管理服务，并按月向小区的业主收取物管费。杨顺荣未支付2013年2月至2013年4月期间的物管费188.7元（62.9元／月×3个月），路灯费12.9元（4.3元／月×3个月）。川北物业公司催收未果，起诉至法院。 川北物业公司在一审中诉称：川北物业公司受政府委托，2013年2月1日对幸福家园小区的物业进行全面管理，收费标准按之前的批文以建筑面积收取，对不交物管费的业主可采取法律手段维护权益，根据合同约定，对拖欠物管费的业主可收取3%滞纳金。杨顺荣至今已拖欠物管费201.6元，川北物业公司多次催收未果，起诉至法院，要求判令：1、杨顺荣支付拖欠的物管费201.6元；2、诉讼费由杨顺荣负担。 杨顺荣在一审中辩称：杨顺荣所居住的幸福家园小区系川北物业公司在提供物业服务，杨顺荣有3个月未交物管费。但不交物管费的原因为川北物业公司服务不到位：1、保安没有尽到安保的义务，上班时候睡觉，着装不规范，对进入小区的人员从不盘查、停放车辆不管理；2、小区内健身器材堆满了装修垃圾，电梯内的清洁也不到位；3、小区公共设施如楼道灯坏了也没有及时维修。杨顺荣系有理由拒交物管费，不存在违约。综上，要求法院驳回川北物业公司所有的诉讼请求。 一审法院认为，川北物业公司与重庆市北碚区歇马镇状元碑社区居民委员会签订的《幸福家园小区物业服务合同》，合同签订前征得业主代表的同意，杨顺荣也当庭确认该合同对其产生效力，故法院认为该物业服务合同合法有效，对川北物业公司、杨顺荣双方均产生约束力。川北物业公司依合同约定履行了相应的物业服务义务后，有按合同约定期限向杨顺荣收取物管费的权利。本案中杨顺荣举示照片拟证明川北物业公司未尽到安全保卫、保洁、管理义务，法院认为照片只能证明拍摄当时的状况，而不能证明川北物业公司对小区清洁、人员、车辆管理未尽到义务。杨顺荣并未举示川北物业公司对小区公共设施没有及时维修的证据。故对杨顺荣以上述理由拒交物管费的抗辩意见不予采纳。杨顺荣对未缴纳2013年2月至2013年4月期间的物管费188.7元，路灯费12.9元无异议。故对川北物业公司要求杨顺荣应支付物管费及路灯费合计201.6元（188.7元＋12.9元）的诉讼请求，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告杨顺荣于本判决生效之日起10日内支付原告重庆川北物业管理有限公司物管费、路灯费合计201.6元。 宣判后，杨顺荣不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回川北物业公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由川北物业公司承担。主要事实和理由：从杨顺荣举示的照片可以证明，小区脏乱差的现象普遍，保安没能尽到其安全保障义务，小区公共设施没有及时进行维修，因此川北物业公司在履行物业服务合同上存在违约过错，杨顺荣有理由拒交物管费。 川北物业公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。主要事实和理由：川北物业公司是今年2月受政府聘请对该小区临时进行管理，由于该小区主要是还建房、公房等，整个小区只有两户交了大修基金，小区大门及电梯都是川北物业公司向各级部门申请的款项才得到了维修和维护，目前川北物业公司的物业服务正在逐步完善中。 本院二审查明的事实与一审认定的相同。 本院认为，因杨顺荣认可川北物业公司与北碚区歇马镇状元碑社区居民委员会签订的《幸福家园小区物业服务合同》，也认可川北物业公司对其居住的幸福家园小区提供了物业服务，但由于该小区存在很多遗留问题，川北物业公司入驻时间也不长，杨顺荣上诉提到的小区保安在上班期间睡觉、小区清洁卫生做得不到位、部分小区公共设施没有得到及时维修等问题即属于川北物业公司在物业服务中需要完善的方面，杨顺荣可以通过要求川北物业公司进行整改来解决，而不能以不缴纳物管费进行抗辩。且杨顺荣未证明川北物业公司物业服务一直存在此种情况。因此，杨顺荣的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨顺荣承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 付永雄 审 判 员 师玉婷 代理审判员 陈 娟 二〇一三年十一月四日 书 记 员 谢 静