（2013）杭拱半民初字第479号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-04-02
案件名称
杭州市半山镇沈家桥村经济合作社与杭州龙昶酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州市半山镇沈家桥村经济合作社,杭州龙昶酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭拱半民初字第479号原告：杭州市半山镇沈家桥村经济合作社。法定代表人：钟国兴。委托代理人：颜晓颖。被告：杭州龙昶酒店管理有限公司。法定代表人：褚松青。委托代理人：张利春。原告杭州市半山镇沈家桥村经济合作社（以下简称沈家桥合作社）为与被告杭州龙昶酒店管理有限公司（以下简称龙昶公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月5日向本院起诉，本院受理后，由代理审判员马婵娟独任审判，于2013年9月12日、2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人颜晓颖、被告委托代理人张利春均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈家桥合作社诉称：2011年9月28日，原、被告于康桥路6号的综合大楼签订《房屋租赁合同》一份，协议书约定租期自2012年4月1日起至2031年4月1日，租金每季度首月10号支付62万元等合同条款。合同签订以后，原告依法交付被告房屋。被告自2013年4月1日起未付房租，原告分别于2013年5月24日，2013年6月8日等多次催收，被告均没有支付。被告拒不支付房屋租金的行为严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为，根据双方签订的《租赁合同》第九条款第4项：乙方逾期交付房屋租金及其他费用达贰个月的，甲方有权停电、停水并解除本合同。同时乙方应按第一条款补偿给甲方的损失。第九条款1项：“按合同租金的10%租金作为补偿另一方的损失。又依据《租赁合同》中第十二条款，如果拖欠房屋租金及其他费用，每逾期壹天则按当年房屋年租金及其他费用合计的千分之零点五标准每天向甲方偿付违约金等条款。依据上述条款，原告于2013年6月14号发出解除租赁合同通知书及支付租金陆拾贰万元（620000.00）、违约金贰拾肆万捌仟元（248000.00）及房屋补偿费玖万肆仟贰佰贰拾肆元（94224.00）。后又于2013年6月28日通过发函向被告催讨，但被告均未给付。故起诉至法院。请求判令：1、确定原、被告就康桥路6号的房屋租赁合同已于2013年6月15日解除。2、被告支付原告租金620000元、违约金2013年6月14日止为94224元（继续按年租金及其他费用的标准每天千分之零点五计算至实际付款之日止）和房屋补偿费248000元。3、被告支付原告6个月免租期的租金1240000元。4、被告承担本案诉讼费用。庭审中原告申请变更诉讼请求为：1、被告支付原告占用房屋使用费陆拾贰万元（620000.00）、违约金2013年6月14日止为玖万肆仟贰佰贰拾肆元（94224.00）（继续按年租金及其他费用的标准每天千分之零点五计算至实际付款之日止）；房屋补偿费贰拾肆万捌仟元（248000.00）；2、被告支付原告6个月免租期的占用房屋使用费壹佰贰拾肆万元（1240000.00）。原告沈家桥合作社为证明其主张成立，向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同1份，证明房屋租赁合同的期限2012年4月1日至2031年4月1日，免租金6个月的事实，房屋租金248万元每年；合同第九条第一款，合同总金额的10%作为解除合同的惩罚，符合解除合同的条件，如果拖欠租金，按照每天0.5‰的租金作为支付违约金的方式的事实。2、原告向被告发函1份，证明原告催付拖欠房屋租金等其他费用的事实，并且已经尽到通知对方的义务。3、解除租赁合同通知书1份，证明2013年6月15日解除双方签订的租赁合同以及要求对方支付其余款项的事实。4、情况说明1份（原件），证明签订合同的被告明知道康桥路6号房屋的现状的事实。5、沈家桥综合大楼租赁合同意向书1份，证明2011年7月8日双方已经达成签订租赁合同的意向。6、集体土地使用证1份，证明沈家桥6号的权属是属于杭州市半山镇沈家桥村经济合作社。被告龙昶公司辩称，1、原被告双方签订的房屋租赁合同无效，自始无效，不存在效力。既然是无效的，我们就没有支付的义务。所以之前支付的租金应该予以返还。2、6个月的免租期是给我们的装修期间，意向书也有约定的，所以我们认为这6个月是不需要付任何费用的。被告龙昶公司未向本院提交证据。原告提交的证据经当庭质证，本院认证如下：证据1，被告龙昶公司对真实性无异议，但对合法性有异议，认为出租的综合楼没有正常审批手续，没有规划许可证，也没有消防验收，没有房产证和房屋租赁证，因此该合同无效，双方不能按此合同作为最终的结算依据，同时证明对象提出的3点和自己的主张相矛盾，如果合同成立，6个月租金是免掉的，同时第5条，是提出解除方向另一方做出补偿，所以应该是原告向被告补偿。本院对该证据的真实性予以确认。证据2，被告龙昶公司对三性均有异议，认为对这份函是否收到不清楚，因为合同无效。本院对该证据的真实性予以确认。证据3，被告龙昶公司对真实性无异议，对合法性有异议，在无效合同之后，双方怎么处理一直在协商，对方单方提出清场、腾空，没有法律依据。本院对该证据的真实性予以确认。证据4，被告龙昶公司对三性都有异议，从合同内容上看，签订合同的时间是11年9月28日，陈述的事实不符合时间，情况说明的内容和租赁合同的内容也相矛盾，合同明确写到消防验收的问题，第6条第7项，必须要有消防验收的，对方是一个个人，所以我们对他出具的情况说明不予确认。本院对该证据的真实性予以确认。证据5，被告龙昶公司对该证据的真实性、合法性无异议，认为第6条约定电梯空调安装完毕才能进行交付，所以只有在此之后才能进行结算。本院对该证据的真实性予以确认。证据6，被告龙昶公司对该证据的合法性无异议，但对关联性有异议，认为这份土地和本案的大楼是否有关系无法确认，土地使用用途为工业用地，但是现在的用途不是工业，所以不具有关联性。本院对该证据予以确认。综合上述有效证据及当事人陈述，本院查明本案事实如下：2011年7月8日，半山街道沈家桥社区（作为甲方）与龙昶公司（作为乙方）签订《沈家桥综合大楼租赁合同意向书》一份，约定，经甲乙双方共同商定，就乙方向甲方租赁沈家桥综合大楼有关事项签订其意向书，并按意向书框架内容签订其正式房屋租赁合同。一、大楼主体建筑面积14955.5平方米（包括地下层2597.5平方米）。每年总租金贰佰肆拾捌万元，租金每五年递增一次，第一个五年按基数不变，第二个五年在第一个五年的基础上递增8%，第三个五年至租期结束在第二个五年基础上递增10%，租费实行先付后用原则。三、总租期为拾玖年整。六、甲方将大楼内电梯、空调安装完毕验收后正式将房屋移交给乙方，并给予乙方免租费装修期限六个月。此意向书还对其他权利义务作了约定。2011年9月28日，沈家桥合作社（作为出租方，甲方）与龙昶公司（作为承租方，乙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将其综合楼（外立面甲方已装饰，室内装修由承租方自行承担）出租给乙方，租赁房屋位于康桥路6号（一共8层），总建筑面积14955.5平方，包括地下室2597.5平方。……甲方负责将中央空调、热水安装至总管，各支路由乙方自己负责安装。本合同房屋租赁期限共拾玖年，从2012年4月1日起至2031年4月1日止，起租日期以甲方将大楼所有资产、设备和已装修设施经双方确认的移交清单交给乙方之日（即2011年10月1日起）起六个月后计算租金。租金每五年递增一次，第一个五年按基数不变，第二个五年在第一个五年的基础上递增8%，第三个五年至租期结束在第二个五年基础上递增10%，租费实行先付后用原则。该房屋的房屋租金每年为人民币2480000元，人民币大写贰佰肆拾捌万元整（包括室外场地、绿化、围墙等设施）。其中房屋租金1780000元，场地使用费400000元，配套设备300000元。房屋租金及合同约定的其他费用每季度支付壹次（每季度620000元），先付后用，每季度首月10号前支付。租赁房屋的用途酒店、住宿、餐饮、棋牌、足浴、美容，不做它用。甲方或乙方提前解除该合同时，必须提前6个月书面通知对方，经双方协商一致同意后，本合同才可解除，并且提出解除方应按合同租金的10%租金作为补偿给另一方的损失。2013年6月14日，沈家桥合作社向龙昶公司发《解除租赁合同通知书》一份，载明：我方于2011年10月1日起将综合大楼交付贵公司使用，2013年4月1日至今，贵公司已连续拖欠涉租物业长达2个月以上，经我方分别于2013年5月24日、2013年6月8日等多次催收，仍拒绝支付，属严重的违约行为。……我方现通知你方自2013年6月15日起解除双方签订的上述房屋租赁合同关系，收回房屋。限你方自租赁合同解除之日起7日内将房屋内属于你方的一切财物清理搬走，逾期不清理，视作你方放弃财物所有权及其它处分权利，我方有权作为废弃物处理。同时，限你方在本通知书寄出之日起7日内缴清拖欠的租金62万元、违约金24.8万元及补偿费9.424万元，合计96.224万元，我方将采取法律措施维护自身的合法权益。2013年6月8日，沈家桥合作社向龙昶公司发《函》一份，载明：沈家桥合作社与龙昶公司签订坐落于康桥路6号综合楼的房屋租赁合同，已于2013年6月15日解除，并且解除合同通知书已于2013年6月14日送达龙昶公司。沈家桥合作社将于2013年7月5日进行康桥路6号综合楼的腾空清理，……龙昶公司在收到本函后三日内立即付清租金欠款62万元，依合同约定支付违约金24.8万元及解除合同补偿金9.424万元，合计96.224万元。《解除租赁合同通知书》及《函》均由龙昶公司盖章签收。2013年7月9日，龙昶公司股东之一陈小龙出具《情况说明》一份，载明，沈家桥合作社与龙昶公司的房屋租赁合同，在签订房屋租赁合同时，沈家桥合作社已明确告知，龙昶公司已知康桥路6号房屋的现状（即无产权、无房屋租赁证、无大楼主体消防验收合格证书）。康桥路6号房屋未投入使用与沈家桥合作社的房屋现状没有任何关系。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告至今就案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，自始无效。被告抗辩说租赁房屋没有交付，于事实不符，也有悖常理，被告分次陆续共支付了2480000元的租金，如案涉房屋未交付，被告不可能一直支付租金，且在此期间，被告并未向原告就房屋交付问题提出任何异议。故对被告该抗辩意见本院不予采纳。龙昶公司自2011年10月1日至2013年6月一直占用该房屋，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故对原告要求被告支付620000元费用的诉讼请求，本院予以支持。因合同无效，故原告要求被告支付违约金及房屋补偿费，本院不予支持。至于六个月即2011年4月1日至2011年9月30日期间被告是否需要支付原告房屋占有使用费，本院认为，从《租赁合同意向书》中可以看出，沈家桥合作社愿意给予龙昶公司免租费装修期六个月。本院认为，即便所涉合同无效，但案涉房屋建筑面积较大，共八楼，原告交付房屋时该房屋仅是具有最基本的设施，房屋内部实为毛坏房，被告要使用该房屋，确需进一步的装修，双方约定六个月的免费期是合理的。此外，沈家桥合作社于2013年6月14日向龙昶公司发《解除租赁合同通知书》中载明“我方于2011年10月1日起将综合大楼交付贵公司使用”。故被告无须支付2011年4月1日至2011年9月30日的费用。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州龙昶酒店管理有限公司支付原告杭州市半山镇沈家桥村经济合作社房屋占有使用费620000元，该款限被告于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告杭州市半山镇沈家桥村经济合作社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24416元，减半收取计12208元，由原告杭州市半山镇沈家桥村经济合作社负担8771元，由被告杭州龙昶酒店管理有限公司负担3437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员 马婵娟二〇一三年十一月四日代书 记员 张 帆 来自