（2013）扬江民初字第1598号

裁判日期: 2013-11-04

公开日期: 2014-01-27

案件名称

扬州市江都区针织总厂有限公司与李继元房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

扬州市江都区人民法院

所属地区

扬州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

扬州市江都区某公司,李某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条

全文

江苏省扬州市江都区人民法院民事判决书（2013）扬江民初字第1598号原告扬州市江都区某公司。法定代表人王某某，该公司董事长。委托代理人仇育贵、李俊，江苏旭昊律师事务所律师。被告李某某。原告扬州市江都区某公司（以下简称某厂）与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理后，于2013年8月5日由审判员谈海燕适用简易程序进行了审理，后因案件疑难复杂，依法由审判员谈海燕与人民陪审员王永祥、郭琴组成合议庭，于2013年9月26日公开开庭进行了审理，原告扬州市江都区某公司的委托代理人李俊、被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某厂诉称：2003年7月17日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁协议》，原告将综合楼一楼、二楼各四间房屋租赁给被告开饭店，租期三年，租金为年租金伍万元。三年期满后，原、被告双方未再订立新的租赁协议，租赁形式变更为不定期租赁，被告至今只缴纳租金28万元，截止到2012年，被告已累计拖欠租金合计17万元。此前原告已多次书面及口头通知被告迁让所租赁的房屋并结清租金，而被告却既不搬迁又不给付租金，被告行为显属违约。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，要求被告立即迁让所租赁的房屋八间，给付拖欠的租金17万元，并增加要求与被告解除房屋租赁合同的诉求。原告提供下列证据证明其诉讼主张：1、企业法人营业执照副本复印件、扬州市江都工商行政管理局的公司准予变更登记通知书及企业登记资料查询表各一份，证明原告的身份及原告名称演变；2、《房屋租赁协议》一份，用于证明原、被告双方2003年7月17日订立了房屋租赁合同，三年期满后，未订新协议，租赁形式变为不定期租赁；3、《关于请求批准我司东临龙川路改建的报告》及国有土地使用权证各一份，用于证明所租赁房屋已得到当时的主管部门江苏省江都经济开发区管委会建设管理局批准所建，原告对所租赁的房屋拥有合法的所有权；4、被告交付租金的收据复印件十二张及被告已付租金明细一张，用于证明被告已支付租金28万元，截止至2012年被告累计欠租金17万元；5、通知复印件五份及张贴照片一张，用于证明原告于2012年3月27日向各租房户包括李某某下发了要求终止租赁协议，于2012年4月31日前停止营业做好房屋迁让的通知，其它承租户签收了上述通知，被告李某某未能签收而张贴于被告承租房门上的事实。被告李某某辩称：原、被告双方订立的《房屋租赁协议》及协议到期后仍按协议续租及已付28万元租金是事实，但被告只欠租金7万元，因为双方的订立的租赁协议第十三条载明：租用期内，如遇城市规划建设拆迁，则合同自行终止，房租按实际使用时间计算，相关损失乙方右直接与拆迁部门交涉，甲方不予补偿。2009年初原告已由区资产局牵头开始退厂进园工作，被告依约定于2010年停止在租赁房屋的经营并迁址至纺织路西侧，故房屋租赁关系已按协议13条的规定“遇拆迁自行终止”，被告认为原租赁合同已于2010年7月17日终止，所欠房租是7万元，同意在拆迁补偿款中扣除。同时原告所租赁的房屋没有合法建设批准手续，没有房地产权属证书，故原、被告双方的房屋租赁协议不受法律保护，是无效合同；本案应中止审理，在原、被告双方就拆迁补偿问题终结后再行处理。被告提供下列证据证明其诉讼主张：1、《关于某厂征用土地及相关问题的答复意见》、《关于某厂征用土地及土地使用租金问题的情况说明》、《群众来信》复印件各一份，用以证明原告所使用的土地面积存在争议待处理，同时说明原告自2009年开始进入开发拆迁实际工作程序；2、《通知》、《回复函》复印件各一份，用以证明2013年5月30日原告向被告邮寄了一份要求其迁让出租赁房屋的通知，6月1日被告收到后于6月6日就上述通知作出回复的事实；3、《长江路（某厂周边）环境综合整治项目房屋征收补偿实施意见》复印件一件，用于证明讼争房屋已纳入拆迁范围，被告因未依法获得补偿才至今未搬迁，不是因房屋租赁纠纷而拒搬；4、《农村合作经济组织收款收据》复印件一份，证明2002年7月26日原告向原江都市仙女镇李坝村交纳东院墙外土地补助金的事实，说明讼争房是农村集体土地上的违章建筑，使用土地存在争议尚在交涉中。5、2010年9月1日《房地产租赁契约》复印件一份，用于证明被告在2010年9月1日前，已停止在承租房的经营并自行搬迁到新址的事实。审理中，本院依职权从江苏省江都经济开发区管委会调取了《江都县城新区规划建设用地管理暂行办法》、江都市机构编制委员会的江编发（2006）3号《关于印发﹤江都经济开发区管理委员会职能配置、内设机构规定﹥的通知》及江苏省江都经济开发区管委会于2001年6月18日、2002年元月15日分别颁发给扬州鸿基房地产开发有限公司、江建集团有限公司的中华人民共和国建设工程规划许可证的存根各一份，用于证明讼争的承租房在建造时江苏省江都经济开发区管委会下设的建设管理局是经江都区（原江都县、市）政府的授权，有权对位于开发区范围内的所有单位核发建设工程规划许可证、发放开工通知书的部门，是开发区内有权批准工程建设的主管部门。另调取了扬江房征告字（2012）第2号扬州市江都区人民政府国有土地上房屋征收决定公告复印件一份，用于证明讼争出租房在该公告的征收范围内，征收决定公告日期是2012年6月16日。上述证据已由原、被告进行了举证、质证，对证据的真实性、合法性无异议。经审理查明：原告原单位名称是江都某厂有限公司，2011年12月27日变更为扬州市江都区某公司。2002年6月26日原告向江苏省江都经济开发区管委会提交了一份《关于请求批准我司东临龙川路改建的报告》，请求在按市委、市政府城市建设的规划拆除了全部临路的陈旧不雅的平房等建筑物，重新规划设计建设临路建筑物，达到美化新区环境的目的，改造建设总体设想是建筑物与透视院墙组成，建筑物为二层，面积大约为2000平方米。2002年6月27日江苏省江都经济开发区管委会建设管理局在该报告上盖章批注：同意按方案建设。围墙退让道路红线8.5m，房屋退让道路红线10.0m，现有房屋拆除后，由我局派员放线。后原告按批文建设了综合楼一幢。2003年7月17日原告作为甲方、被告作为乙方签订了房屋租赁协议一份，约定原告将其上述东临龙川路综合楼其中的一楼、二楼各四间租赁给被告李某某，并约定年租金5万元，一年一交，先交后用，约定租期是三年，同时协议第七条规定“乙方对所租房屋的装修，在终止租用时，不得进行破坏性的拆除，一切装修费用乙方自行承担，甲方不予补偿。”、第十三条约定“如果租赁期内遇城市规划建设拆迁，则合同自行终止，房屋按实际使用时间计算，相关损失由被告与拆迁部门交涉，原告不予补偿”。合同订立后，原告按约出租房屋，被告承租房屋从事餐饮经营。合同期满后，原被告双方未订立新的合同，被告继续租赁上述房屋，仍按年租金5万元的标准缴纳租金到2008年，2009年交了3万元租金，被告共计缴纳租金28万元，后未再缴纳相应的租金，2010年被告自行停止了在承租房的经营，迁至新址继续经营餐饮，但未与原告提出解除合同、终止租赁关系，至今未将承租房交还原告。2012年3月27日，原告向包括被告李某某在内的多名房屋承租户发出通知，要求提前终止租赁协议，于4月31日（注：时间有误，4月无31号）前停止营业，同时做好腾让工作。原告曾将该份通知张贴在被告承租的房屋门上。2012年6月16日，扬州市江都区人民政府发出了扬江房征告字（2012）第2号国有土地上房屋征收决定公告，决定对长江路（某厂周边）环境综合整治项目涉及范围内的房屋实施征收，同时收回项目范围内的国有土地使用权；扬州市江都区房屋征收管理办公室出台了《长江路（某厂周边）环境综合整治项目房屋征收补偿实施意见》，讼争的承租房在征收范围内。2013年5月30日，原告又向被告邮寄了一份书面通知，要求被告在接到通知后十日内搬迁。2013年6月1日被告收启后于6月6日进行了回复，认为双方因拆迁补偿谈判未果，双方的租赁关系已因拆迁事项终止，不存在缴纳房租的事实，并表态不接受与原告的任何谈判方式，等候原告的诉讼，故引发本次诉讼，原告起诉要求被告立即迁让所租赁的房屋八间，并给付被告拖欠的截止到2012年的租金17万元，审理中增加解除房屋租赁合同的诉求。另查明，原告企业经营场所座落于江苏省江都经济开发区管委会管辖区内，江苏省江都经济开发区管委会是讼争房屋建造当时经政府授权的在新区区域内代行规划、建设、用地管理职能的部门。上述事实，有原被告提供的上述证据、双方的陈述及本院调取的相关证据相佐证。本院认为本案的争议焦点：1、原、被告的房屋租赁合同是否合法有效？2、原告要求与被告解除的租赁合同，要求被告给付17万元租金并迁让出承租房有无事实和法律依据？通过审理，根据现有的证据，综合各方当事人的诉辨意见，本院分析如下：关于争议焦点一，被告辩称讼争的出租房未经合法程序批准建设，无权属证书，故原告对出租房无处分权，租赁协议无效。本院根据原、被告双方的陈述、举证、质证及本院依职权调取的证据分析认为原、被告双方订立的房屋租赁合同是有效的，理由如下：1、讼争的出租房的建造是经有颁发建设工程规划许可证的主管部门江苏省江都经济开发区管委会批准建设的。原告座落于原江都县城新区开发区内即后来的江苏省江都经济开发区，江苏省江都经济开发区管委会是当时原告住所所在地发放建设工程规划许可证、开式通知书的职能主管部门，这已由本院调取的相关证据所证实；同时也由本院从管委会调取的与原告同期同辖区内的江建集团有限公司、扬州鸿基房地产开发有限公司的建设工程规划许可证所间接印证。因此，可认定讼争的出租房是获得有权批建的主管部门批准建设的合法建筑。2、至于土地使用权问题，被告提供相关证据认为原告的土地与原征地村李坝村对征地面积存在异议，以此否定原告的土地使用权的合法性。本院认为征用土地使用面积存在异议不能说明也无证据证明讼争的出租房就是在未获征地批准的异议面积上建设的，被告提供的2002年7月26日李坝村向原告收取东院墙外土地补助金的收款收据不是收取的讼争出租房所占土地的补助金，显然讼争的出租房不位于东院墙外。因此原、被告所讼争的出租房是获得有权批建的主管部门批准建设的合法建筑，双方订立的租赁合同应依法认定为有效。关于争议焦点二，原告要求与被告解除房屋租赁关系，给付至2012年欠付的租金17万元并迁让出所租赁的房屋；而被告认为双方的房屋租赁关系已因拆迁而终止，要先解决拆迁补偿问题再解决房屋租赁问题，要求先中止本案的审理。本院认为：原、被告于2003年7月17日签订的房屋租赁合同合法有效，协议约定原告将东临龙川路综合楼一、二楼各四间租给被告，租期三年，年租金伍万元，一年一交，先交后用，被告对所租房屋的装修在终止租用时不得进行破坏性的拆除，一切装修费用被告自行承担，原告不予补偿。同时协议十三条约定：“租用期内，如遇城市规划建设拆迁，则合同自行终止，房租按实际使用时间计算，相关损失乙方可直接与拆迁部门交涉，甲方不予补偿。”三年租期届满后，双方未订立新的租赁合同，租赁关系仍继续履行，被告仍按年租金五万元缴纳租金到2008年，2009年缴纳了3万元，故双方的租赁关系已经转为不定期租赁合同关系。根据原、被告双方的合同及其履行情况，原告享有以下三种合同解除权，1、被告欠付租金；2、原、被告双方的租赁方式已是不定期租赁；3、按合同约定，双方约定终止合同的情形出现。现原告依法以不定期租赁，出租人可以随时要求解除房屋租赁合同为由要求解除合同，符合法律规定，应予支持，只要给予承租人合理的搬迁期限。至于解除合同的日期，法律规定当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，2012年3月27日原告下发的通知因未能直接送达被告，且被告辩称未能收到而不予认定合同解除，2013年5月30日原告邮寄送达了一份新通知，要求被告在收到通知后十日内迁让出承租房，被告于6月1日收到后于6月6日作了回复，因此本院认定原告以此份关于解除租赁合同、搬迁租赁房屋的通知在到达被告后已经发生法律效力。其解除日期应确定在原告的通知到达被告之日，即原告在回复函中注明的2013年6月1日收到通知的时间，双方的租赁关系应予2013年6月1日解除。房屋租赁关系解除后，承租人应返还租赁物。本案中，被告至今未将讼争房屋返还原告，因此原告要求被告迁让出讼争房屋的要求符合法律规定，本院予以支持。被告要求先行解决拆迁补偿事宜的辩解，因合同已于2013年6月1日已经解除，且合同约定原告无需补偿，故其要求先中止本案的审理的要求，无事实和法律依据，本院不予采纳。对于被告欠付的房租，原告要求被告给付2009至2012年的欠付房租17万元；被告认为双方的合同到2010年9月终止，自己只欠房租7万元，在拆迁补偿款中扣减。本院认为：被告于2013年7月17日与原告订立房屋租赁协议后，共给付原告租金28万元，按每年5万元计算，被告租金仅支付至2009年3月6日。因原、被告双方的租赁关系于2013年6月1日已解除，故按约定被告应当支付租金至合同解除之日，依此计算，被告尚欠2009年3月7日至2013年6月1日的租金，且被告至今未返还讼争房屋，实际占有该出租房至今，依照法律规定，出租人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；现原告只主张被告给付至2012年的租金17万元，原告的上述主张并不违背法律规定，本院予以准许。综上，原告与被告之间的租赁合同系双方自愿签订，且不违反法律规定，合法有效，原、被告均应按照协议的约定履行自己的义务。现租赁形式转为不定期租赁后，原告依法享有随时要求解除租赁关系的权利，现原告已提出了解除的要求，被告应将租赁的房屋返还给原告，属于被告所有的物品由被告自行搬出。故原告要求解除合同，被告从租赁的房屋内迁出，并支付至2012年的房屋租金计170000元的主张符合双方的约定和法律规定，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告扬州市江都区某公司与被告李某某的房屋租赁关系于2013年6月1日解除。二、被告李某某于本判决生效之日起十日内从其租赁的位于扬州市江都区仙女镇龙川路原告扬州市江都区某公司所有的东临龙川路综合楼一楼、二楼各四间房内自行搬出，并将该房屋腾空后交付给原告扬州市江都区某公司。三、被告李某某于本判决生效之日起十日内给付原告扬州市江都区某公司租金170000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3780元，由被告李某某负担。此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省扬州市中级人民法院；开户行：工商银行扬州支行汶河分行；账号：1108020909000104857）。审　判　长　　谈海燕人民陪审员　　王永祥人民陪审员　　郭　琴二〇一三年十一月四日书　记　员　　袁敦亮关注微信公众号“”