（2013）信浉民初字第267号
裁判日期: 2013-11-04
公开日期: 2014-03-20
案件名称
原告信阳丰基置业有限公司与被告刘慧敏房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
信阳市浉河区人民法院
所属地区
信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
信阳丰基置业有限公司,刘慧敏,中国工商银行股份有限公司信阳分行,胡天东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2013）信浉民初字第267号原告（反诉被告）信阳丰基置业有限公司。法定代表人代大祥，该公司经理。委托代理人冯吉祥，河南晓燕律师事务所律师。被告（反诉原告）刘慧敏，女，汉族，1986年2月3日出生。第三人中国工商银行股份有限公司信阳分行。法定代表人梁光德，该行行长。委托代理人张俊峰，客户部经理。委托代理人张祥魁，河南法正律师事务所律师。第三人胡天东，男，汉族，1959年9月8日出生。原告信阳丰基置业有限公司与被告刘慧敏因房屋买卖合同纠纷一案，由信阳市中级人民法院于2012年9月28日发回本院重审，本院受理后，依法另行组成合议庭，并追加中国工商银行股份有限公司信阳分行和胡天东为本案第三人，公开开庭进行了审理，原告信阳丰基置业有限公司委托代理人冯吉祥，被告刘慧敏，第三人中国工商银行股份有限公司信阳分行委托代理人张俊峰、张祥魁和第三人胡天东，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告信阳丰基置业有限公司诉称，被告刘慧敏系原告开发的怡景翠园小区房屋委托销售代理商上海仟草公司派驻原告售楼部的销售经理，其利用工作之便拿到盖有原告公章的商品房买卖空白合同，让其员工刘倩填好合同空白处，随后又利用自己在中国工商银行里的熟人办下了按揭。原告会计发现该房已办下了按揭，逐向其索要购房合同及首付款，这时被告才向原告提交购房合同并交清首付款，拿到这份合同后，原告发现该商品房每平方米售价要比公司规定的售价低的多，总差价33251元；同时发现在该购房合同每平方米及总价填写有明显的涂改痕迹。原告考虑到与被告的合作关系，多次要求原告补齐房屋差价，被告不仅不听从原告的好意劝告，还找人到原告办公处闹事。由于被告伪造与原告之间的《商品房买卖合同》并办下按揭，导致原告无法对该房正常销售，特提起诉讼，请求判令撤销原、被告之间的《商品房买卖合同》，判令被告赔偿原告经济损失10000元（暂定）。被告刘慧敏辩称，一、被答辩人诉称与事实不符。1、被答辩人诉称答辩人利用工作之便拿到盖有原告公章的商品房买卖空白合同并让其员工刘倩填好合同空白处，随后又利用自己在中国工商银行里的熟人办下了按揭。这一诉称完全与事实不符，事实是，答辩人作为被答辩人的销售人员，双方就购买房屋的位置、享有的优惠、服务价款等事项经充分协商达成一致意见，由刘倩填写好合同文本后送至被答辩人处盖章，合同正式签订后由答辩人送到与被答辩人有合作协议的工商银行信阳分行办理按揭手续，之后，被答辩人拿到了该房屋的全部价款。2、被答辩人诉称该套房屋售价与公司规定的售价相差33251元，且要求答辩人补齐差价，此与事实不符。事实上该套房屋的合同价与最低售价存在差别，这是双方综合内部人员购房享受的优惠、销售佣金、答辩人为公司所做的贡献等基础上确定的价格，完全是双方真实意思表示，不存在补齐差价的问题，被答辩人从未要求答辩人补齐差价，答辩人也从未找过被答辩人闹事。3、关于购房合同每平方米及总价填写处有涂改痕迹的问题。购房合同关于价款处的涂改，是双方就价款所做的变更，变更后的价款是双方最后确认的价款，双方均在变更处加有公章和按有指印，不是单方涂改的。二、被答辩人的诉请于法无据。答辩人与被答辩人签订的购房合同，是双方经过充分协商就房屋价款等所有条款达成一致意见后签订的，是双方真实意思表示，不存在重大误解、显失公平以及欺诈、胁迫等违法行为。三、被答辩人的诉请于情于理不通。依据《合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。答辩人在购房合同成立并生效后即履行了全部合同义务，而被答辩人在接收了全部房屋价款后不但不履行交房义务，反而请求法院撤销已生效合同，被答辩人的目的无非是想在目前高房价的形势下获取最高利益。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告刘慧敏反诉称，反诉人与被反诉人签订了购房买卖合同。合同约定：出卖人应当于2009年6月30日前交付房屋，逾期交付房屋60日内，按日向买受人支付房款总额万分之二的违约金，60日后仍逾期未交付房屋，按日向买受人支付总房款总额万分之三的违约金，被反诉人至今未按合同交付日期约定交付房屋。2009年6月30日至2013年4月10日，共1375天，27万总房款每天万分之三违约金是81元，共计交房逾期违约金111375元。另外，出卖人为谋取更高的利益将怡景翠园小区原有的规划设施擅自变更，如地下停车场、健身广场、幼儿园、喷泉等；全部取消建设欺骗购房者。还将小区棚架绿荫的公共设施规划改成地上停车位进行高额出卖，此行为严重违返约定欺骗消费者。没有这些设施设备，房子销售价与反诉人购买的价格不符，所以被反诉人需赔偿反诉人私自更改规划和设计损失5万元。反诉人认为被反诉人已违反合同约定构成根本违约，特提出反诉，要求法院依法判令信阳丰基置业有限公司按签订购房合同交付日期约定交付房屋，并将不动产购房款发票交还给反诉人；判令信阳丰基置业有限公司支付逾期交房违约金111375元；判令信阳丰基置业有限公司擅自变更规划应承担违约责任，赔偿反诉人损失费5万元；本案反诉费用及再审费用均由被反诉人承担。原告信阳丰基置业有限公司针对反诉答辩称，答辩人因与被答辩人房屋买卖合同纠纷一案，收到被答辩人《民事反诉状》副本一份，现答辩如下：一、被答辩人不可以在案件发回重审时再提出新的反诉。答辩人与被答辩人房屋买卖合同纠纷一案，业已经贵院审理判决，被答辩人没有上诉；后来被答辩人以其曾在中国工商银行股份有限公司信阳分行（以下简称工行）办理过按揭为由申请再审。信阳中院对再审只是进行形式审查，裁定贵院将工行一方列为第三人进行重新审理。此次审理虽是按一审程序进行，但应尊重以前的程序和相关裁判，审理的实质内容应以原审诉讼请求为限，被答辩人提出新的反诉请求不应进入本次审理范围。另外，被答辩人增加反诉请求也没有相关的法律依据。二、答辩人与被答辩人从未签订《商品房买卖合同》，不存在交付房屋一说，逾期交房违约金属无稽之谈。被答辩人利用其担任答辩人开发的信阳怡景翠园小区商品房销售案场经理的职位，指使下属刘倩按其自己的意愿在空白的《商品房买卖合同》上进行填写，这是其单方意思表示，答辩人对此毫不知情，直到答辩人的会计曲应典发现该房在银行办下了按揭才知道该房已经被“销售”。不仅如此，被答辩人仍不满足，后来又在该房合同的单价、总价、付款方式上的价格处又进行了涂改。以上事实，答辩人提供了大量的证人证言，并申请曲应典等证人出庭作证。关键证人刘倩、孙菊都是被答辩人所属公司的员工，刘倩还是被答辩人介绍进来的，二人从未给答辩人打工，与答辩人没任何关系。原审判决对这一事实的认定证据是相当充分的，而且被答辩人在一审庭审过程中对此并未提出异议。被答辩人称其与答辩人“签订了购房买卖合同”纯系谎言，为了使其诈骗成功费尽了心机，先后分两次向答辩人交付了房屋预付款，但交付房屋预付款并不能说明答辩人与其签订了该房屋的买卖合同。按照办理按揭的正常程序，去银行办理按揭由答辩人指派的专职人员范忠永去做，而本案却是由被答辩人找其在工行的“表哥”张俊峰办理的。被答辩人称答辩人“进行了担保”，这根本不可能，因为答辩人对此根本不知情，担保从何说起？被答辩人称“双方先是签订合同”，被答辩人至今也没能说清楚她与谁、在什么时候什么地方签订了合同，其谎言不攻自破。答辩人从未与被答辩人签订过《商品房买卖合同》，根本无从谈及其他问题。可见，被答辩人的行为属于不折不扣的诈骗，不可能向被答辩人交付房屋，也不可能向被答辩人支付违约金。三、答辩人不存在擅自变更规划的行为，被答辩人要求5万元损失费没有事实根据和法律依据。在施工过程中，因为上海一小区因地下停车场发生了楼房倒塌事故，信阳房管部门要求尽量不进行地下停车场的设计和施工，答辩人出于安全考虑，将地下停车场改为地面停车位和车棚。首先，这不是答辩人的擅自行为；其次，改变设计和施工导致答辩人利润减少，答辩人之所以这样做完全是为了向购房户提交安全可靠的房屋，也得到广大购房户的理解和认同。地下停车场是收费的，地面停车位和车棚都是免费的，利润减少可想而知；同时，答辩人对小区进行了全面绿化，使居住环境得到极大的改善，赢得了广大购房户的肯定和赞扬。再者，答辩人认为，这些和被答辩人毫无关系，被答辩人无权对答辩人进行评判，更不用说要什么损失费了。综上所述，被答辩人的反诉请求不符合法律程序的内在要求，反诉请求没有事实根据，也没有相关法律依据，请求法院予以驳回。第三人中国工商银行股份有限公司信阳分行辩称，1，原告的起诉事实不能成立，双方签订了买卖合同，给付预付款及贷款，请求驳回原告诉讼请求，2，原告要求撤销借款担保合同不能成立，原告不是合同主体，不能行使撤销权，撤销权应在一年内行使，即使具备撤销条件期限也超过。3、银行将款贷出来后交付给原告使用，并办理了房屋抵押，原告无权出售抵押物，原告要求撤销买卖合同不能成立。4、原告收到了被告的首付款，并收取了银行的按揭贷款，不可能不知道合同的签订，不符合客观事实。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。第三人胡天东辩称，我没有参与这件事，我也不知情，我坐在这里有点委屈，原、被告之间的纠纷应由法院秉公处理，我掏钱买房子，不论发生什么事都与我无关。经审理查明，2009年2月3日，上海仟草房产策划咨询有限公司与原告签订房地产销售代理合同，双方约定的主要内容是：甲方（原告）委托乙方上海仟草房产策划咨询有限公司代理销售甲方经营开发的位于浉河区鸡公山大道的怡景翠园项目，该项目为公寓、住宅，销售面积陆万平方米，销售基价由甲、乙双方确定为2200元∕平方米，甲、乙双方可视市场销售情况，在征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方提供确认的销售价目表为合同附件。乙方的代理佣金为所售的怡景翠园项目合同成交额1﹪，乙方实际销售价格超出销售基价部分的溢价，甲、乙双方按八二比例分成。甲方应向乙方提供甲方营业执照副本复印件，政府有关部门对开发建设怡景翠园项目批准的有关证照，乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，甲方正式委托乙方为怡景翠园项目代理的委托书等文件和资料，在甲方与客户正式签订合同前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合同，并收取定金，乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣，在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式与客户签约，由甲方收款等（其它内容略）。合同签订后，被告刘慧敏作为上海仟草房产策划咨询有限公司派驻原告售楼部的销售经理为原告售房，在销售过程中，被告刘慧敏用原告提供的销售合同签订了商品房买卖合同，约定：买受人（被告）购买出卖人（原告）信阳市鸡公山大道西侧怡景翠园第9栋3单元406号房，建筑面积127.9平方米，2111元∕平方米，总计金额27万元，买受人于2009年5月22日支付首期购房款人民币85000元，余款人民币185000元办理银行按揭，出卖人应当在2009年6月30日前交付该商品房，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房款万分之三的违约金。2009年5月24日和10月10日，原告信阳丰基置业有限公司分别收到被告刘慧敏支付购房款10000元和75000元。2009年10月22日，被告刘慧敏与第三人中国工商银行股份有限公司信阳分行及原告信阳丰基置业有限公司签订个人购房借款担保合同，约定：贷款人（中国工商银行股份有限公司信阳分行）根据借款人（刘慧敏）的申请，同意发放贷款金额人民币185000元，用于个人购置住房贷款，房屋坐落于怡景翠园9幢，建筑面积127.9平方米，贷款期限20年，贷款利率确定年利率为4.158﹪，借款人授权贷款人将贷款划入信阳丰基置业有限公司账户，贷款利息自实际放款日起计算，借款人指定其在贷款人处开立个人结算账户作为还款账户，贷款由借款人提供怡景翠园9幢3单元406号房屋抵押担保，保证人（信阳丰基置业有限公司）自愿向贷款人提供连带责任保证。2009年11月12日，第三人中国工商银行股份有限公司信阳分行将贷款185000元汇入原告信阳丰基置业有限公司账户，被告刘慧敏于2009年12月12日开始偿还贷款至今。2010年4月26日，原告信阳丰基置业有限公司诉至法院，要求撤销原、被告之间的商品房买卖合同，赔偿经济损失10000元（暂定）。本院于2010年11月18日作出（2010）信浉民初字第670号民事判决书，判决：撤销原、被告之间的商品房买卖合同，驳回原告信阳丰基置业有限公司的其它诉讼请求，驳回被告刘慧敏的反诉请求。宣判后，被告刘慧敏在上诉期限内未提起上诉。后原告信阳丰基置业有限公司与石峰签订一份商品房买卖合同将怡景翠园9幢3单元406号房屋卖给石峰，经调查，该商品房买卖合同未在房管部门备案，2012年2月15日，石峰又与第三人胡天东签订房屋买卖合同，将该房屋卖给第三人胡天东。2012年9月28日，信阳市中级法院作出（2012）信中法民再终字第13号民事裁定书，裁定撤销浉河区人民法院（2010）信浉民初字第670号民事判决，发回信阳市浉河区人民法院重新审理。庭审中，原告证人刘倩证言证明合同是其填写，金额有改动是刘慧敏写的，原告证人孙秋菊证言证明办理银行按揭应由公司范忠永专人办理，原告证人屈应典证言证明购房合同与公司的销售价有出入，应为2371元∕平方米，少了33251元，不清楚是否先盖章后填写，合同有涂改痕迹，按揭是刘慧敏找工行的熟人办的，另外，证人屈应典还证言证明公司行政章及合同章在经理处，财务章由屈应典本人保管，盖章均是先审核后加章。被告刘慧敏举证工行营业部经理张俊峰证实丰基公司与工行有关于办理按揭的协议，只要符合条件任何人都可办理按揭的调查笔录。本院认为，根据合同法对合同撤销的有关规定，因重大误解订立的和在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。本案中，关于原、被告双方签订的商品房买卖合同是否应撤销双方争议焦点如下：一、原告称被告利用职务之便采取欺诈手段填写购房合同，不符合正常程序的问题。被告所利用的职务是原告与上海仟草房产策划咨询有限公司签订的房地产销售代理合同，被告刘慧敏作为上海仟草房产策划咨询有限公司的销售经理有正当合法依据持有空白的销售合同，其销售合同是原告依据房地产销售代理合同之约定提供的，而原告与上海仟草房产策划咨询有限公司签订的房地产销售代理合同也未约定禁止销售人员购房，因此，原告称被告利用职务之便采取欺诈手段填写购房合同，理由不能成立，本院不予支持。二、关于先盖章后填写问题。通过庭审，原告方提供的证据均不能证实原、被告双方签订的商品房买卖合同是先盖章后填写，但证实公司的行政章、财务章和合同章均由其经理及其工作人员保管和掌握，并且证实加盖公章时均是先审核后盖章，由此可知原、被告双方签订的商品房买卖合同是经过原告认可。三、关于原告损失房款30000余元的问题。原告证人屈应典称销售价应为2371元∕平方米，但从原告与上海仟草房产策划咨询有限公司签订的房地产销售代理合同看，双方对销售基价约定为2200元∕平方米，并可视市场销售情况，在征得原告认可后，有权灵活浮动，原、被告约定的2111元∕平方米与双方约定的销售基价2200元∕平方米仅相差89元∕平方米，与房地产销售代理合同的合同本意基本一致。四、关于按揭贷款问题。原告称公司办理按揭有专人负责，被告通过熟人办理了按揭，不符合程序。对于该问题，本院经过庭审予以查明，第三人中国工商银行股份有限公司信阳分行经审查符合按揭条件，按揭手续齐备，原告作为担保人在担保栏内加盖有公章，至于被告是否找熟人和未经公司专人办理，不影响按揭合同的成立，同时，原告在担保栏内加盖有公章，说明原告对个人借款担保合同及其与被告签订的商品房买卖合同均表示认可，且该公司已履行，原告已收取全部房价款，被告刘慧敏按合同约定支付按揭贷款。综上，原、被告双方签订的商品房买卖合同无重大误解和显失公平或以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立该合同情形，因此，原告要求撤销原、被告之间的《商品房买卖合同》，理由不能成立，本院不予支持。原告信阳丰基置业有限公司在收取全部购房款后，明知存在房屋买卖和借款担保合同的情况下，仍将房屋另行出售给石峰，而石峰又将该房卖给第三人胡天东，存在明显过错，其买卖行为均属无效民事行为，由此原告应承担相应的过错责任，原告逾期交付房屋，依约定应当承担违约责任，故被告反诉要求原告承担逾期交付房屋违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，按双方约定每日万分之三承担违约责任，原告交付房款27万元，每日违约金81元，自2009年9月30日至2013年2月28日止，原告应承担违约金118260元。但被告反诉要求原告赔偿更改规划和设计损失5万元，因双方无约定，被告反诉无依据，本院不予支持。第三人胡天东因购买该房屋产生的纠纷及损失，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，经院审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回原告信阳丰基置业有限公司的诉讼请求。二、原告信阳丰基置业有限公司和第三人胡天东应于本判决生效后十日内向被告刘慧敏交付怡景翠园9栋3单元406号房屋和购房发票。三、原告信阳丰基置业有限公司应于本判决生效后十日内并赔偿被告刘慧敏违约金118260元。四、驳回被告刘慧敏其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费100元，反诉费1760元，由原告信阳丰基置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内提起上诉，上诉于河南省信阳市中级人民法院，并按对方当事人人数提交上诉状副本。审判长 张黎明审判员 张金强审判员 陈金榜二〇一三年十一月四日书记员 王倩倩