（2013）成民终字第6092号
裁判日期: 2013-11-30
公开日期: 2014-04-15
案件名称
刘华昌、季树清与余永兰商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘华昌,季树清,余永兰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第6092号上诉人（原审原告）：刘华昌。委托代理人：郭文彬，四川蜀航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余永兰。委托代理人：胡云峰，四川元海律师事务所律师。原审原告：季树清。上诉人刘华昌与被上诉人余永兰、原审原告季树清商品房销售合同纠纷一案，因刘华昌不服四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第3740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2002年5月4日，季树清与案外人四川太兴房屋开发有限公司（以下简称太兴公司）签订《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定由季树清购买太兴公司开发的位于双流县机场路华侨一条街G幢1楼5、6号房屋，该合同备案号为001173号。2003年1月2日，刘华昌及案外人邻水县建筑设计总承包公司（以下简称邻水公司）作为合同甲方与余永兰签订《双流县航空港潮汕华侨街金都花园商住楼售房协议》（以下简称《售房协议》），约定将双流县白家镇近都村三社潮汕华侨街G幢6号房屋出售给余永兰，房屋总价款10万元，签约时付款6万元，剩余4万元待交证时一次性付清，季树清在该协议上签字。余永兰支付首付款6万元后，余款未付并占有、使用该房屋至今。另查明，季树清所购房屋的土地使用权由于太兴公司涉及其他案件债权债务的转让，已于2007年4月27日由本院裁定过户至案外人卓越置业集团有限公司名下。邻水公司已于2003年4月15日向邻水县工商局申请注销。刘华昌、季树清于2013年8月12日起诉至原审法院，请求确认《售房协议》无效。季树清在诉讼过程中撤回了对余永兰的起诉。原审法院认为：季树清在诉讼过程中，撤回了对余永兰的起诉，系其合法处分其民事权利，并不违反相关法律规定，原审法院予以准许。季树清与案外人太兴公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反国家相关法律，成立并有效。合同签订后，季树清已付清全部购房款，已经取得了对该房屋占有、使用、收益的权利。关于刘华昌提出的《售房协议》中邻水公司不是该商铺的合法买受人，刘华昌、季树清均没有取得该处房产相关产权，无权处置该商铺的主张，原审法院认为，设立、变更和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。至于物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件。故原审法院对刘华昌的该项主张不予支持。至于邻水公司与刘华昌是否有权对案涉房屋进行处分，本案不予确认。综上，刘华昌与余永兰签订的《售房协议》真实、有效，受法律保护，刘华昌认为无效于法无据。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款之规定，判决：驳回刘华昌的诉讼请求。案件受理费50元，由刘华昌负担。宣判后，刘华昌不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。主要理由是：1.案涉房屋不可能取得合法产权，不能合法流转；2.案涉房屋系刘华昌、季树清与案外人吴康强、刘玉国共同出资购买，原审判决错误认定季树清取得案涉房屋的占有、使用、收益权利，对刘华昌对案涉房屋的处分权不予确认，却判决刘华昌与余永兰签订的《售房协议》有效；3.《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的不得转让，原审判决未适用。被上诉人余永兰答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实及所采信的证据与原审一致，本院对此予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于《售房协议》是否无效。刘华昌主张其无效的理由：一是案涉房屋未经依法登记领取权属证书不能转让；二是刘华昌、邻水公司无权处分案涉房屋；三是案涉房屋未办理权属证书多次转让，违反税收征收的强制性规定，损害国家利益。现分别评述如下：一、关于案涉房屋未经依法登记领取权属证书转让的效力的问题。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但该条在性质上属于行政管理性规范，系对房屋转让设置的限制条件，并非效力性强制性规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，并不因此影响合同效力。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条也明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故案涉房屋未经依法登记领取权属证书转让并不影响其效力。二、关于刘华昌、邻水公司无权处分案涉房屋的效力问题。季树清与太兴公司签订《商品房买卖合同》并进行备案，季树清取得了案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权利。余永兰就案涉房屋与邻水公司签订的《售房协议》，不仅有邻水公司盖章，还有刘华昌、季树清签字确认，应视为季树清对《售房协议》的认可，且余永兰已实际占有、使用案涉房屋至今，应视为各方当事人对《售房协议》的认可。刘华昌认为其与季树清、吴康强、刘玉国共同出资购买案涉房屋，系其内部关系，不能对抗余永兰。同时，即使刘华昌、邻水公司无权处分案涉房屋，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，刘华昌以此主张《售房协议》无效的请求也不能成立。三、关于案涉房屋未办理权属证书多次转让，违反税收征收的强制性规定，损害国家利益的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”本案中，刘华昌并无证据证明案涉房屋的转让存在损害国家利益的情形。且税收征管属于行政管理范围，并不影响合同效力。另，刘华昌也无证据证实《售房协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条应予确认合同无效的其他情形。因此，原审判决认定《售房协议》无效正确。综上，上诉人刘华昌的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费100元，由上诉人刘华昌负担。本判决为终审判决。审 判 长 王长军代理审判员 曹 洁代理审判员 张 锦二〇一三年十一月三十日书 记 员 龙春光 来源：百度搜索“”