（2013）双流民初字第4446号

裁判日期: 2013-11-03

公开日期: 2014-09-22

案件名称

付强与孙跃进房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

双流县人民法院

所属地区

双流县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

付强,孙跃进

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

四川省双流县人民法院民事判决书（2013）双流民初字第4446号原告付强。委托代理人谢忠，四川广都律师事务所律师。被告孙跃进。原告付强与被告孙跃进租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员韩立适用简易程序公开开庭进行了审理，原告付强及其委托代理人谢忠、被告孙跃进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付强诉称，2011年8月7日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于双流县公兴镇湾河西街58号房屋（合计建筑面积约5300㎡）用作酒店经营，合同对房屋的租金支付方式、违约责任等作了明确约定。合同签订后，原告按约履行了交房义务，但被告自2013年2月1日起未支付租金给原告，被告曾先后两次向原告出具承诺书，承诺了支付租金的时间，但都未履行其承诺。原告故诉至人民法院，请求：1、判令解除原被告于2011年8月7日签订的《房屋租赁合同》及2012年2月24签订的《补充协议》，被告腾退房屋；2、判令被告支付所欠原告的房屋租金人民币125万元（2013年2月1日至2013年11月30日）；3、判令被告向原告支付违约金人民币30万元。被告孙跃进辩称，不同意解除合同和补充协议，会尽快把差欠原告的租金支付给原告。经审理查明，2011年8月7日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于双流县公兴镇湾河小区的两栋楼房（建筑面积约5300㎡）出租给被告经营酒店，租期从2012年9月1日至2027年7月31日，租金为前三年每年180万元，从第四年至第十年，每年租金均在上年基础上增加6%，租金支付方式为前两年季度支付，第三年起半年支付。还约定签订合同后，被告支付原告定金60万元（注：被告后来实际支付了原告40万元定金）。合同第七条第5款还约定“租赁期间或租赁满后双方解除租赁关系的，乙方（注：孙跃进）对该房屋的装饰、装修部分（其内容包括：冷、热给水，排水；强、弱电线路，面板，插座；地、墙面粘贴物；天花吊顶及灯具等非设备类物品）不得破坏、拆除，无偿归甲方（注：付强）所有”，第九条第3款约定“房屋租赁期间，乙方（注：孙跃进）有下列行为之一的，甲方（注：付强）有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租超过本合同约定时间30天”，第十二条第1款约定“租赁期间，乙方（注：孙跃进）有下列行为之一的，甲方（注：付强）有权终止合同，收回该房屋，乙方按照30万元向甲方支付违约金：……（5）拖欠房租超过本合同约定30天的”。2012年2月24日，原、被告签订了补充协议，约定前三年的租金由每年180万元变更为每年150万元，第四年及以后的金额按原合同不变，另增加两个月免租期（即实际租金从2012年11月1日起算）。2012年3月1日前，原告按约将房屋交付给了被告，被告随即进行了装修并经营。2013年2月3日，被告向原告出具付款承诺书，该承诺书载明，被告应于2013年1月31日前支付原告租金，因资金周转，延期至3月31日支付，如3月31日还不能支付，自愿终止合同。2013年3月31日，被告再次向原告出具承诺书，承诺最晚于2013年6月30日前支付原告两个季度的租金，如到期不能支付，则无条件终止原租房合同。另查明，被告除向原告支付了40万元定金外未支付过租金。证明上述事实的证据有：原、被告身份信息，《房屋租赁合同》、情况说明、补充协议、付款承诺等。上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，可以作为本案定案证据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同签订后，原、被告双方应按约履行各自的义务，原告向被告交付房屋后被告应按约及时支付租金。本案争议的焦点是原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否应当解除，对此本院作如下评判：（一）《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中原、被告在签订《房屋租赁合同》及《补充协议》后，被告承租原告的房屋后从未交纳租金，其在两次承诺期限内也未履行交纳租金义务，致使原告在签订合同后收取租金的合同目的无法得以实现，原告行使解除权于法有据，本院对此予以支持。（二）关于原告主张的租金问题。原告将房屋交付给被告后，房屋始终处于被告的占有下，被告应按约向原告支付租金。根据双方约定，年租金为150万元，因此，被告应自2013年2月1日起按12.5万元／月向原告支付租金至合同解除生效之日。（三）关于原告主张的违约金30万问题。被告未支付原告租金事实清楚，违反了双方合同约定，应当承担相应违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，结合本案案情，原告的损失应是租金利息损失，因此，被告违约应支付的违约金应比照原告的租金利息进行计算，故，被告应自2013年2月1日起每月以12.5万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止，被告应支付的利息上限为30万元。综上所述，原、被告签订合同后原告按约向被告交付了房屋，被告也应按约向原告支付相应租金，被告在合同约定的期限内久未支付租金致使原告对租金的收取产生不安全感，其要求解除合同于法有据。被告占有原告的房屋应按合同约定支付相应租金并承担支付资金利息的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起原告付强与被告孙跃进于2011年8月7日签订的《房屋租赁合同》及2012年2月24日签订的《补充协议》予以解除。二、被告孙跃进于本判决生效之日起三十日内将位于双流县公兴镇湾河小区的房屋（建筑面积约5300㎡）腾退，交还给原告付强。三、被告孙跃进自2013年2月1日起按12.5万元／月向原告付强给付租金，直至本判决第一项生效之日止。四、被告孙跃进自2013年2月1日起支付原告付强租金利息（每月以12.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日，最高不超过30万元）如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费9375元，由被告孙跃进负担（该费用原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　韩　立二〇一三年十一月三日书记员　陕浩实微信公众号“”