（2013）玄商初字第287号
裁判日期: 2013-11-03
公开日期: 2014-07-01
案件名称
中国工商银行股份有限公司南京城东支行与张光权、吴国珍、高尔夫（南京）房地产有限公司借款合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国工商银行股份有限公司南京城东支行,张光权,吴国珍,高尔夫（南京）房地产有限公司
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2013）玄商初字第287号原告中国工商银行股份有限公司南京城东支行，住所地在南京市玄武区中央路308号。负责人滕静春，该支行行长。委托代理人毛积孝，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托代理人张铮，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告张光权。被告吴国珍。被告高尔夫（南京）房地产有限公司，住所地在南京江宁经济技术开发区利源中路88号。法定代表人黄立家，该公司董事长。委托代理人周蔚，北京市大成（南京）律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司南京城东支行（以下简称工行城东支行）诉被告张光权、吴国珍、高尔夫（南京）房地产有限公司（以下简称高尔夫公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行城东支行委托代理人张铮，被告高尔夫公司委托代理人周蔚到庭参加了诉讼，被告张光权、吴国珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行城东支行诉称：2008年12月26日，工行城东支行与借款人（抵押人）张光权、抵押人吴国珍、保证人高尔夫公司签订《购房借款／担保合同》一份，同时还签订了《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》。借款／担保合同约定：被告张光权借款510000元，期限20年；年利率为5.049%（随中国人民银行基准利率调整）；还款方式为“等额本息还款法”，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；借款人不按约还款，贷款人有权罚息，计收复利；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还本息，即构成违约等。保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依合同宣布提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。抵押合同约定抵押人以江宁区xxx花园x幢703室作为本次借款的担保。保证人同为高尔夫公司。被告吴国珍系被告张光权之妻，书面承诺该笔贷款的还款义务由二被告共同承担。合同签订后，原告于2009年1月8日一次性发放被告借款人民币510000元。至起诉时，被告张光权已连续5个月、累计7次违约。被告吴国珍也未能共同承担该笔贷款的还款义务，被告高尔夫公司作为连带保证人，应承担连带保证责任。现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告张光权签订的借款合同，被告张光权、吴国珍立即偿还借款本金457529.67元，利息13699.85元（截止2012年11月8日），以及自2012年11月9日起至本息结清之日止的利息、罚息；2、判令被告高尔夫公司对上述债务承担连带保证责任；3、确认房地产抵押合同有效，判令被告张光权、吴国珍在抵押物价值内承担保证责任。4、被告张光权、吴国珍、高尔夫公司共同承担律师费损失16237元。被告张光权、吴国珍未到庭应诉。被告高尔夫公司辩称：1、我方应在原告对被告张光权、吴国珍抵押的房产实现抵押权后，金额不足的情况下才承担还款责任；2、依据合同约定，我方不应承担原告因本案诉讼产生的律师费用，因在借款／担保合同中约定的律师费由借款人承担，不由担保人共同承担；3、被告张光权、吴国珍于2008年12月23日签订了预售合同，约定按揭贷款的方式支付购房款，我方认为被告张光权、吴国珍没有办理正式房产抵押，不影响抵押的存在，原告没有督促被告办理，导致我方担保责任延长至今日，原告应当承担一定责任。经审理查明：2008年12月13日，预售人高尔夫公司（甲方）与预购人张光权、吴国珍（乙方）签订高尔夫国际花园商品房预售合同一份，甲方预售给乙方的商品房为江宁区开发区利源中路x号xxx花园x幢703室，总价为735281元。乙方于2008年12月15日前付房款225281元整，乙方将剩余房款510000元整办理银行按揭。2008年12月26日，借款人张光权、贷款人工行城东支行、抵押人张光权、吴国珍、保证人高尔夫公司签订《购房借款／担保合同》（合同编号A：［A］字［自营］行［城东］支行（2008）年［737］号一份，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币510000元；贷款用途用于购买坐落于江宁区xxx花园x幢703室房屋；贷款期限为20年，自2009年1月7日至2029年1月7日；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，据此确定年利率为5.049%；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息，对不能按时支付利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为江宁区xxx花园x幢703室房产；抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；第16.2条抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续，抵押人应在能够进行不动产登记之日起30天内办妥产权登记并在获得房屋所有权证书30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人足额赔偿；发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿情形的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的贷款人的债务免除保证责任：A、本合同16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年等内容。同日，张光权、吴国珍作为抵押人（甲方），高尔夫公司作为担保人（丙方），与抵押权人工行城东支行（乙方）签订南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）一份，并在南京市江宁区房产管理局办理了登记手续。抵押合同约定，抵押预告登记阶段：本合同所对应担保的主债合同为《个人购房借款／担保合同》，合同编号：A自营城东2008年737号，借款510000元；甲方已与丙方签订《南京市商品房买卖契约》，其契载房屋座落于江宁区xxx花园x幢703室。甲方将上述所购商品房抵押给乙方；抵押担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；担保期间自本合同生效之日起至乙方领取甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日；甲方连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款；抵押登记阶段：甲方与丙方办理完毕上述商品房交易过户手续后，甲方同意将上述商品房抵押给乙方，作为以上借款的担保等。同日，吴国珍签署共同还款人承诺书，承诺与借款人张光权共同承担还款义务，负责共同按时偿还贷款本息，直至贷款本息全部结清为止。2009年1月8日，张光权签署借款凭证一张，其上记载，借款合同编号：A自营城东2008年737；借款人张光权；收款人高尔夫公司；借款金额人民币510000元；基准利率年利率5.94%，借款当期执行利率年利率5.049%，借款期限20年，还款方式为等额本息等。此后，张光权自2012年6月8日起就未能按约归还贷款本息，截止2013年6月21日，尚欠借款本金457529.67元、利息30322.42元及相应罚息未能清偿。2010年12月21日，张光权从高尔夫公司领取了分户图、房屋交付使用证明、初始登记证明、权属登记申请表等相关手续。其后，张光权未办理产权登记及正式抵押登记手续。2012年12月18日，中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部与江苏钟山明镜律师事务所签订委托律师代理合同，委托该所担任其下属南京城东支行与张光权贷款合同纠纷案的诉讼代理人，该所指派毛积孝、张铮律师代理本案诉讼，并收取代理费16237元。上述事实有个人购房／担保合同、南京市江宁区房地产抵押合同、共同还款承诺书、借款凭证、自营历史明细列表、委托代理合同、代理费发票、商品房预售合同、本院庭审笔录等证据证实。本院认为：连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。原告与被告签订的借款合同、抵押合同、保证合同系各方当事人真实意思表示，均合法有效，各方均应按约履行各自的义务。原告工行城东支行依约向被告张光权发放贷款后，被告张光权未能按照合同约定履行还款义务，其行为已构成违约。原告工行城东支行有权按照合同约定，要求被告张光权提前清偿所欠全部借款本息，故对原告工行城东支行要求被告张光权提前清偿截止2012年11月8日所欠全部借款本金及相应利息，并承担2012年11月8日后的利息、罚息的诉讼请求，事实充分，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的律师费16237元，因借款合同中约定“贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担”，故被告张光权应承担该部分费用，而合同中还约定“保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任”，原告为实现债权而支出的律师费在保证范围内，原告有权向保证人高尔夫公司主张。因被告吴国珍签署共同还款人承诺书，承诺与借款人张光权共同承担还款义务，负责共同按时偿还贷款本息，直至贷款本息全部结清为止，故被告吴国珍应承担共同付款责任。原告工行城东支行与抵押人张光权、吴国珍以及担保人高尔夫公司签订的预购商品房贷款抵押合同合法有效。被告张光权、吴国珍以座落于南京市江宁区xxx花园x幢703室之房产为被告张光权的借款提供抵押担保。该房产的抵押预告登记，是为保全以将来设立抵押权为目的的请求权的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障抵押预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力，在确定的抵押权登记条件已经具备，或者所附条件具备以及所附期限到来时，抵押预告登记权利人才可实现请求权指向的设立抵押权的效果，并在抵押人出现抵押合同约定的违约行为时实现抵押权。本案中因抵押权登记的条件尚未成就，故原告工行城东支行作为抵押预告登记权利人直接要求实现抵押权无法律依据，本院不予支持。对于被告高尔夫公司提出的物的担保优先于保证人的保证担保的抗辩，本院认为因本案中抵押权登记的条件尚未成就，抵押权尚未设立，故并未出现同一债权既有物的担保又有保证担保的情形，保证人高尔夫公司仍应按照合同的约定对借款人张光权的债务在保证担保范围内承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司南京城东支行与被告张光权于2008年12月26日签订的借款合同于本判决生效之日解除。二、被告张光权、吴国珍于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司南京城东支行借款本金457529.67元及相应利息13699.85元（利息计至2012年11月8日止，此后至判决确定给付之日止的利息、罚息按借款合同约定的标准计算），并承担原告中国工商银行股份有限公司南京城东支行为实现债权而支出的律师费16237元。三、被告高尔夫（南京）房地产有限公司对被告张光权、吴国珍的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南京城东支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8368元，公告费300元，合计8668元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××67。审 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