（2012）中一法三民一初字第1213号
裁判日期: 2013-11-03
公开日期: 2018-07-18
案件名称
钟四良与中山市吉雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟四良,中山市吉雅房地产开发有限公司,张金刚,交通银行股份有限公司中山分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十四条第一款，第五十六条，第五十八条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2012)中一法三民一初字第1213号原告：钟四良，男，1966年10月2日出生，汉族，住广东省揭东县，委托代理人：罗春宝、张博洋，系广东中亿律师事务所律师、实习律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场6栋33-34号。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市，第三人：张金刚，男，1967年4月22日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地中山市石岐区悦来南路30号，组织机构代码98211627-1。负责人：韩玉明，职务行长。委托代理人：曾兴风、刘运辉，系广东国融律师事务所律师。原告钟四良诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年9月5日立案受理后，依法追加张金刚、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称中山交行）为本案无独立请求权第三人参加诉讼。并组成合议庭，于2013年7月23日、2013年10月31日公开开庭进行了审理。原告钟四良及委托代理人罗春宝、张博洋、第三人中山交行的委托代理人曾兴风分别到庭参加了诉讼。被告吉雅公司的委托代理人张嘉慧、第三人张金刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟四良诉称：原、被告于2003年8月6日签订书面购房协议，原告以544800元的价格向被告购买中山市三乡镇吉雅花园14号商铺。协议签订后，原告已支付了444800元，并占有使用至今，但被告拒不办理房地产权证，损害了原告的合法权益。起诉要求：1、确认中山市三乡镇吉雅花园14号商铺归原告所有；2、判令被告履行合同义务，协助原告到相关部门办理上述房地产的过户手续；3、判令原告交付给被告的过户税费抵扣部分购房款；4、判令本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求，要求被告继续履行合同，为原告办理涉案房产的权属证书，撤回第三项诉讼请求，增加诉讼请求，要求第三人张金刚协助注销商品房销售合同登记备案、预售商品房抵押登记备案。原告提交了如下证据：1、认购书；2、商品房买卖合同；3、收款收据；4、物业交接书；5、前期物业管理服务协议；6、吉雅花园业主公约；7、物业费收据。被告吉雅公司、第三人张金刚未答辩、陈述，亦未到庭参加诉讼。被告吉雅公司、第三人张金刚均未提交证据。第三人中山交行辩称：一、中山交行与第三人张金刚、吉雅公司签订的《个人住房抵押贷款合同》不存在《合同法》第52条规定的无效情形，借款人及抵押人、保证人的身份证明及签字、盖章都是真实的，完全符合放贷政策，《个人住房抵押贷款合同》合法有效，原告的诉讼请求无事实和法律依据。依据《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人张金刚利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”但本案不存在以上列明的五种情形，具体分析如下：1、中山交行认为贷款行为不存在违反《合同法》第五十二条第（一）的情形。（1）依据《合同法》第五十二条第（一）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。”。中山交行是以经营存、贷款为主要业务，并以银行利润为主要经营目标的商业银行，属于企业法人。中山交行在放贷过程中出现的各种损失，本质上都属于经营中的正常商业风险，不能直接将银行利益和国家利益划等号。中山交行的利益在合同法意义上并不等于国家利益。（2）根据全国人大常委会法制工作委员会编写的《》对《合同法》第五十二条第（一）项的释义“……1．一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。本项是对以欺诈、胁迫的手段订立的合同效力的规定。在经济生活中出现很多以此类合同的方式侵吞国有资产和侵害国家利益的情形，但是受害方当事人害怕承担责任或者对国家财产漠不关心，致使国有资产大量流失，若此类合同不纳入无效合同之中，则不足以保护国有资产。”，很显然，此项所指的国家利益应当是国有资产。所以中山交行认为，本案贷款合同不存在《合同法》第五十二条第（一）导致合同无效的情形。2、中山交行认为贷款行为不存在违反《合同法》第五十二条第（二）的情形。在《个人住房抵押贷款合同》中，中山交行与第三人张金刚、吉雅公司没有非法获取贷款的共同故意。只是吉雅公司一方存在非法骗取贷款的故意，并提供了虚假信息，使得中山交行基于此信息做出了错误的意思表示而与之订立合同。所以本案不存在《合同法》第52条第二款认定《个人住房抵押贷款合同》无效的情形。3、中山交行认为贷款行为不存在违反《合同法》第五十二条第（三）的情形。（1）以合法形式掩盖非法目的，应当是双方恶意串通的行为，目前没有证据显示中山交行在签约过程中存在与吉雅公司、借款人恶意串通的情形，《个人抵押贷款合同》系吉雅公司、借款人为骗取贷款而以欺诈方式订立的合同，损害了中山交行的利益。根据《合同法》第五十四条第二款和第五十五条的规定，中山交行作为受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，撤销权行使期间为一年，中山交行没有在一年期间内行使撤销权，故应认定《抵押贷款合同》有效，合同当事人应依约履行义务。（2）广东省高级人民法院制定的《民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第六条第（六）项规定“刑事上构成诈骗罪，行为人签订的民商事合同是否有效……我们认为，应以是否损害国家利益、合同相对人或其工作人员是否知道或者应当知道对方从事诈骗犯罪行为为标准进行划分，区别情况认定民商事合同的效力。如果因欺诈行为签订的民事合同损害国家利益，则无论合同相对人是否知道诈骗行为，均应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第一项“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的规定认定合同无效。如果诈骗行为人以欺诈、胁迫的手段使合同相对人在违背真实意思的情况下订立合同，但不涉及损害国家利益的问题，合同相对人或其工作人员不知道对方从事诈骗犯罪行为，更没有参与诈骗犯罪的，则属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形，作为受损害方的合同相对人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，由受欺诈方，即合同相对人决定是否申请撤销因罪犯欺诈行为而签订的合同，受欺诈方不主张撤销的，合同可认定有效，因为在这种情形下，合同相对人没有过错，其善意利益应得到保护。如果合同相对人或其工作人员知道或者应当知道对方从事诈骗犯罪行为，甚至参与诈骗犯罪的，那么合同相对人就不具善意利益，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人张金刚利益”或者“以合法形式掩盖非法目的”的规定，对该单位与合同相对人之间签订的合同应当认定无效。”，根据前述规定，中山交行是受欺诈而订立抵押贷款合同，中山交行未行使撤销权的，则抵押贷款合同合法有效。4、中山交行认为贷款行为不存在违反《合同法》第五十二条第（五）的情形。（1）《合同法》第五十二条第（五）所指违反了法律、行政法规的禁止性规定，应当是指违反了刑事法律规定。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反了效力性强制性规定的合同才应确认无效，而抵押贷款合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。故吉雅公司及张其触犯刑法不能与抵押贷款合同就违反了法律、行政法规的禁止性划等号。（2）根据广东省高级人民法院制定的《民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第六第（六）“刑事上构成诈骗罪，行为人签订的民商事合同是否有效”规定，即便刑事上构成犯罪，仍然须视当事人的情况有所区分，即合同违反刑事法律不能和合同违反了法律、行政法规的强制性规定划等号（违反刑事法律≠违反了法律、行政法规的强制性规定），在民商事合同刑事上构成犯罪的前提下，应根据以下规定进行区分：“……应以是否损害国家利益、合同相对人或其工作人员是否知道或者应当知道对方从事诈骗犯罪行为为标准进行划分，区别情况认定民商事合同的效力。如果因欺诈行为签订的民事合同损害国家利益，则无论合同相对人是否知道诈骗行为，均应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第一项“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的规定认定合同无效。如果诈骗行为人以欺诈、胁迫的手段使合同相对人在违背真实意思的情况下订立合同，但不涉及损害国家利益的问题，合同相对人或其工作人员不知道对方从事诈骗犯罪行为，更没有参与诈骗犯罪的，则属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形，作为受损害方的合同相对人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，由受欺诈方，即合同相对人决定是否申请撤销因罪犯欺诈行为而签订的合同，受欺诈方不主张撤销的，合同可认定有效，因为在这种情形下，合同相对人没有过错，其善意利益应得到保护。如果合同相对人或其工作人员知道或者应当知道对方从事诈骗犯罪行为，甚至参与诈骗犯罪的，那么合同相对人就不具善意利益，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人张金刚利益”或者“以合法形式掩盖非法目的”的规定，对该单位与合同相对人之间签订的合同应当认定无效。”，结合前述规定分析本案，银行作为合同相对人受吉雅公司欺诈，并不知道吉雅公司从事骗取贷款的行为，更没有参与骗取犯罪，故签订的抵押贷款合同属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形，而不是无效合同。（3）、本案贷款行为发生在2006年6月29日前且骗取贷款罪规定了立案标准，所以无论从法律适用层面，还是骗取贷款数额是否达到立案标准方面，吉雅系列案单个的贷款行为并不存在违反《刑法》所规定的骗取贷款罪的情形。第一，从法律适用层面，本案贷款行为发生在2006年6月29日前，而《刑法修正案(六)》于2006年6月29日才公布实施，而“骗取贷款罪”属于《刑法修正案(六)》新增的罪名，根据《中华人民共和国刑法(修正案八)》第十二条“中华人民共和国成立以后本法施行以前的行为，如果当时的法律不认为是犯罪的，适用当时的法律;如果当时的法律认为是犯罪的，依照本法总则第四章第八节的规定应当追诉的，按照当时的法律追究刑事责任，但是如果本法不认为是犯罪或者处刑较轻的，适用本法。”的规定，结合刑法中“法不溯及既往”、“从旧兼从轻”的原则，吉雅公司、张其在刑法修正案公布实施之前的骗取贷款行为不构成刑事犯罪。2006年6月29日前的贷款行为并不构成骗取贷款罪的刑事法律事实。第二，从骗取贷款数额层面，在吉雅系列案件中，吉雅公司及其法定代表人张其所犯骗取贷款罪，是针对所有的案件累计计算。但就个案、单个借款合同而言并不构成犯罪。首先，中山交行所对应的借款人也并没有因为单个借款合同而承担刑事责任。其次，构成骗取贷款罪还有数额标准。就本案而言，骗取贷款的金额尚未达到立案追诉的标准。根据最高人民检察院、公安部于2010年5月出台的《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》(下称《规定(二)》)第二十七条规定“[骗取贷款、票据承兑、金融票证案(刑法第一百七十五条之一)]以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉:(一)以欺骗手段取得贷款、票据承兑、信用证、保函等，数额在一百万元以上的;(二)以欺骗手段取得贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成直接经济损失数额在二十万元以上的;(三)虽未达到上述数额标准，但多次以欺骗手段取得贷款、票据承兑、信用证、保函等的;(四)其他给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的情形。”因此，单个的贷款行为仅仅是金融借款这一民事法律关系的民事法律事实，并不构成骗取贷款罪的刑事法律事实，吉雅公司及张其骗取贷款罪的刑事法律事实是数个抵押贷款合同行为的总和，从而从量变到质变。二、广东省高级人民法院针对中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称中国建设银行）因与吕妙宜等借款人、东莞市天龙居商贸有限公司（以下简称天龙居公司）、大启实业有限公司（以下简称大启公司）借款合同纠纷系列案，已认定开发商基于骗取贷款目的而签订的抵押贷款合同属于可撤销合同，贷款银行未行使撤销权的，抵押贷款合同合法有效。所以吉雅系列案件应当认定为合法有效，统一司法裁判尺度。《最高人民法院裁判文书上网公布暂行办法》已经公布实施，根据最高人民法院审判管理办公室负责人接受了人民法院报答记者问，主要有以下几个作用：首先，最高人民法院裁判文书上网公布，有助于提高司法透明度、保障公众知情权、强化司法监督。……第三，最高人民法院裁判文书上网公布，有助于促进全国法院法律适用和裁判尺度的统一。由此可以看出，全国法院一直在通过各种方式促进全国法院法律适用和裁判尺度的统一。据中山交行了解了解，中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称中国建设银行）因与吕妙宜等借款人、东莞市天龙居商贸有限公司（以下简称天龙居公司）、大启实业有限公司（以下简称大启公司）借款合同纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2008）东中法民一终字第858号等一批民事判决，向省高院申请再审。省高院予以提审并审结作出（2010）粤高法民二提字第254-346号借款合同纠纷案件民事判决。省高院在前述判决书中认为“目前没有充分证据显示中国建设银行在签约过程中存在与大启公司、天龙居公司恶意串通的情形。《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》和《协议书》系大启公司、天龙居公司及吕妙宜为骗取贷款而以欺诈方式订立的合同，损害了中国建设银行的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第五十五条的规定，中国建设银行作为受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，撤销权行使期间为一年，中国建设银行没有在一年期间内行使撤销权，故应认定《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》和《协议书》有效，合同当事人应依约履行义务。”，根据广东省高级人民法院前述判决的裁判要旨，吉雅系列的抵押贷款合同合法有效。鉴于此，中山交行认为因为省高院已经有相似判例，应当参照处理，促进法律适用和裁判尺度的统一。三、北京市高级人民法院对同类案件的处理意见也是认为抵押贷款合同合法有效。北京市高级人民法院关于印发《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要》的通知(京高法发[2007]273号)规定：一、个人购房贷款合同的效力问题：1、在个人购房贷款合同履行过程中，查明开发商以使用贷款为目的、以其他个人名义贷款，由自己作为担保人，并将贷款用于本企业经营的，开发商应为贷款的实际使用人，上述行为属于借款人、担保人（开发商）擅自改变借款用途的违约行为，该违约行为不影响个人购房贷款合同的效力，在审理中应认定贷款合同有效。2、在个人购房贷款合同履行过程中，出现了符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的情形，利益受损害方有权请求人民法院变更或撤销贷款合同。如其不行使请求人民法院变更或撤销贷款合同的权利，在审理中仍应认定贷款合同有效。综上，中山交行认为吉雅系列案中的抵押贷款合同合法有效。四、吉雅公司与原告签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即中山交行的同意或者原告应当清偿中山交行债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求将涉案房产归其所有。根据前述分析可知，中山交行与吉雅公司、第三人张金刚签订的《个人住房抵押贷款合同》合法有效，即中山交行依法对涉案房产享有抵押权，依据《物权法》第一百九十一条“……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”的规定，吉雅公司与原告签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即中山交行的同意或者原告应当清偿中山交行债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求将涉案房产归其所有。五、即便不考虑借款抵押合同的效力问题，中山交行基于善意取得制度，也已经取得了涉案房屋的抵押权。关于善意取得，我国物权法有明确规定。物权法第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；……当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”物权法设立此制度，旨在保护交易安全，为交易善意方创造可信赖的状态。在适用该条款时，判断受让人是否善意是重要要件。吉雅系列案件中，中山交行在对系争房屋设立抵押权发放贷款时出于善意，抵押贷款合同各方当事人的身份证明及签字、盖章都是真实的，完全符合放贷政策，中山交行作为善意第三人张金刚，在放贷过程中是不可能知晓吉雅公司与借款人之间订立合同的真实目的是骗取贷款，从保护交易安全和信赖利益的法理出发，即便吉雅公司与借款人之间订立的房屋买卖合同被确认为无效，借款人对系争房屋不具有所有权，并需配合办理预告登记撤销手续，但根据不当产物权善意取得的规定，中山交行仍可善意取得系争房屋的抵押权。六、中山交行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力。在登记部门未撤销登记之前，中山交行依法享有抵押权，原告请求将涉案房产过户办理权属转移登记手续违背了《物权法》最基本的公示公信原则。1、抵押权一经登记即发生效力，产生抵押权。依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，中山交行的抵押权一经登记即发生效力，产生抵押权。2、原告完全忽视中山交行的抵押权已经抵押登记的客观情况，请求吉雅公司协助将涉案涉案房产办理过户登记手续，破坏了《物权法》的公示公信原则。《物权法》第六条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条对不动产物权变动作了明确规定。不动产物权以登记为物权变动的生效要件。对于不动产物权而言，不进行登记不发生物权变动的效力。同时物权法还规定了不动产统一登记制度、预告登记制度、变更登记和异议登记制度等，这些制度的实施对于维护市场经济秩序，规范市场行为具有非常重要的作用。预告登记制度使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排它效力。中山交行的抵押权属于涉及不动产的物权且已经登记，所以对吉雅公司后来发生的商品房买卖行为具有排它效力。原告的请求破坏了《物权法》的公示公信原则。3、权利在先，保护在先。吉雅公司系列案件中，大部分案件均是吉雅公司先行将该房产销售给借款人并办理商品销售登记备案及抵押登记备案，而后再发生商品房买卖行为，所以对于已经登记备案的商品房买卖合同的借款人/抵押权人具有对抗在登记之后才发生的商品房买卖的买受人，即使发生了物权纠纷，也具有优先顺位保证，以保障登记备案的买受人/抵押权人将来发生的取得或移转不动产物权的权利。4、物权优先于债权受到保护。物权优先于债权，是指同一物上既存在物权，又存在债权时，物权的实现优先于债权。物权的优先性是相对于债的平等性而言的。吉雅系列案中，中山交行已经依法登记的抵押权属于物权，而吉雅公司与其他购房者签订的商品房买卖合同属于债权，所以依据物权优先于债权的规定，中山交行的抵押权应当受到优先保护。综上所述，原告的诉讼请求无法律依据，请依法驳回。第三人中山交行提交了如下证据：1、个人住房抵押贷款合同;2、见证书;3、借款凭证（放款记录）、委托书;4、商品房合同抵押登记备案权属证书;5、购房合同;6、贷款详细信息查询记录;7、张金刚及抵押人熊庆梅的身份证复印件、个人贷款申请书、借款申请意向书、申请人资料;8、首期购房付款证明、三分收款收据、张金刚开户存折、收入证明;9、个人抵押贷款房屋保险保险单;10、广东到会律师事务所出具的《关于张金刚申请个人住房消费抵押贷款的法律意见》;11、张金刚的房产证复印件。经审理查明：2003年8月6日，吉雅公司出具收款收据，收到钟四良50000元，摘由：白石吉雅花园第14号铺定金。同日，吉雅公司作出售方，原告钟四良作认购方，签订白石吉雅花园认购书，约定：认购物业：白石吉雅花园第14号一至二层商铺，建筑面积272.4平方米，认购原价730032元，优惠折扣544800元，付款方法：一次性付款，首期定金50000元于签署本认购书时或之前付清；次期楼款276880元于2003年10月30日或之前付清，楼价余款108960元于2004年1月30日或之前付清，第四期楼款8960元于2004年6月23日前付清，余下楼款100000元于办理房产证付或前付清。2003年10月28日，吉雅公司出具收款收据，收到钟四良205000元，摘由：白石吉雅花园第14号铺预付款。2004年6月23日，吉雅公司出具收款收据，收到钟四良189800元，摘由：白石吉雅花园14号铺。后原告钟四良与被告吉雅公司签订商品房买卖合同，约定：钟四良向吉雅公司购买中山市三乡镇白石环村吉雅花园第14号铺，建筑面积272.4平方米，总金额544800元，付款方式为：一次性付款，该住户已付总楼价的81.64%即444800元，余下楼款100000元办理房产证时或之前付清，交付期限2006年12月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2004年12月14日，原告与被告吉雅公司签订《吉雅花园物业交接书》，原告与中山市吉雅物业管理有限公司签订《吉雅花园业主公约》、《前期物业服务协议》，吉雅公司将上述房屋交付原告。2004年12月15日，吉雅公司出具收款收据，收到钟四良12266元，摘由：白石吉雅花园14号铺工本费、备案费、契税、交易手续费、水电开户费。从2007年2月开始，原告开始支付上述商铺的管理费、水电费。2004年5月12日，第三人张金刚与被告吉雅公司签订商品房买卖合同，约定：张金刚向吉雅公司购买中山市三乡镇白石环村吉雅花园第14号铺，建筑面积272.4平方米，总金额779064元，付款方式为：银行按揭，该住户已交清全部房价的40.05%即312064元，余额由中山市交行三乡支付按揭贷付。2004年5月20日，张金刚购买争议商铺的买卖合同办理了商品房销售合同登记备案。2004年7月20日，张金刚作甲方借款人，张金刚、熊庆梅作抵押人，中山交行作乙方（贷款人抵押权人），吉雅公司作丙方（保证人即房产开发商），签订《个人住房抵押贷款合同》，约定：张金刚向中山交行贷款389000元，用于向丙方购买中山市三乡镇白石环村吉雅花园14号商铺，并以该房作抵押，期限10年，吉雅公司提供连带责任保证。2004年8月6日，上述抵押贷款办理了抵押登记，中山交行取得了商品房合同抵押登记备案权属证书。2004年8月10日，中山交行向张金刚划转贷款90000元。后原告认为被告未依约办证，遂诉到本院，主张前述实体权利。另查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告钟四良及第三人张金刚，所附的虚假按揭物业明细表未涉及本案原告，虚假按揭物业明细表（交通银行）涉及第三人张金刚及本案争议商铺，其第262号列明：抵押物业：吉雅花园14号铺,借款人：张金刚，银行：交行，贷款金额：389000元。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉案房屋进行了查封。本案审理过程中，本院派员到涉案××乡镇××号商铺核实房屋使用情况。经核实，该商铺已装修，由原告钟四良经营不锈钢焊接。本院认为：原告钟四良起诉被告吉雅公司、第三人张金刚、中山交行，要求被告、第三人张金刚协助注销商品房买卖合同备案登记、注销抵押登记备案，提供了相应的证据证实，原告并保证所提供证据的真实性、合法性，而被告代理人及第三人张金刚经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和持证的权利，第三人中山交行对原告提交的证据的真实性无法确认，故对原告提供的证据予以采信，对其证据能证实的事实予以认定。根据上述认定的事实，原告与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当确认钟四良与吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故钟四良主张吉雅公司继续履行合同，并为钟四良办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。虽然第三人张金刚向吉雅公司购买涉案房屋于2004年5月20日办理了登记备案，鉴于已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，第三人张金刚与吉雅公司之间对涉案的吉雅花园14号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，其目的不是为了买卖商品房，而是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款，故张金刚与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效。第三人张金刚、吉雅公司以欺诈手段和银行签订借款合同、抵押合同，侵犯了银行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）项的规定，应认定其签订的借款合同、抵押合同无效。第三人张金刚并非涉案房屋的真正所有权人，其无权将涉案房屋抵押给中山交行，故亦认定抵押合同无效。如认定抵押合同有效，就等于认可犯罪人依据该合同对房屋进行的抵押处分，其结果会导致真正的购房人成为贷款诈骗罪的被害人，与刑事审判中贷款诈骗罪受害人是银行的定性相悖，故抵押合同亦应认定无效。因抵押合同无效，故第三人张金刚、第三人中山交行应协助办理注销涉案房屋的商品房销售备案登记手续、抵押登记手续。原告尚欠购房款100000元，因其负有向被告同时履行支付购房款的合同义务，故原告应一并向吉雅公司支付购房款100000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（一）项、第五十六条、第五十八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告钟四良于本判决书生效之日起七日内支付所欠被告中山市吉雅房地产开发有限公司购房款100000元；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人张金刚、第三人交通银行股份有限公司中山分行于本判决生效之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园第14号商铺的商品房销售合同登记备案手续、抵押登记手续；三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告钟四良办理位于中山市三乡镇吉雅花园第14号商铺的权属转移登记手续。案件受理费9248元（已由原告钟四良预缴），由中山市吉雅房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长 向良平审判员 温泳梅审判员 罗晓冰二〇一三年十一月三日书记员 杨志伟 来自：