（2013）舟普民初字第387号

裁判日期: 2013-11-29

公开日期: 2014-04-07

案件名称

项兵与许云雷、舟山浩耀置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

舟山市普陀区人民法院

所属地区

舟山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

项兵,许云雷,舟山浩耀置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）舟普民初字第387号原告项兵。被告许云雷。被告舟山浩耀置业有限公司。法定代表人范海霞。原告项兵为与被告许云雷、舟山浩耀置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月14日诉至本院，本院于同日立案受理后依法组成合议庭，于2013年9月18日公开开庭进行了审理，原告项兵到庭参加诉讼；被告许云雷、舟山浩耀置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理，现已审理终结。原告项兵诉称，2011年9月26日，原告经王某甲介绍与被告许云雷的委托代理人王某乙签订《舟山市房屋买卖合同》约定，被告许云雷将位于舟山市普陀区勾山街道新滨路××号的房屋出售给原告，房款总价为789000元；原告于合同签订之日支付定金及第一期房款200000元，2012年4月30日支付300000元，余款待按揭后一次性支付。对此购房事宜，被告舟山浩耀置业有限公司进行了担保，承诺若房屋无法办理过户手续，其愿意承担连带责任。合同签订后次日，原告按王某乙的要求将200000元房款直接汇入经办人王某甲的账户，王某甲收到房款后向原告出具了收条，收条上载明：“今收到项兵滨海星城新滨路××号商铺购房款人民币贰拾万元整（小写：￥200000元）王某甲2011.9.26”。第二期房款付款期限到来前几天，王某乙及王某甲通知原告，因滨海星城新滨路××号商铺的银行抵押贷款无法及时还清，故《房屋他项权证》无法及时注销，为此，要求原告无需在2012年4月30日支付第二期房款，具体支付时间等通知。之后，原告多次向王某乙、王某甲及被告舟山浩耀置业有限公司法定代表人范海霞催促房屋过户事宜，但均被以各种理由搪塞。最近，原告发现商铺已被法院查封，并公告后即将被强制拍卖。王某乙、王某甲均系被告舟山浩耀置业有限公司员工，且系整个涉案房屋交易过程的经办人，原告已将房屋首付款实质交付给出卖方。综上，原告认为，原告与被告许云雷签订的《舟山市房屋买卖合同》内容系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，应受法律保护。合同签订后，当事人应当依照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。现原告所购房屋即将被法院拍卖，购房合同已无法实际履行，故被告许云雷应退回原告200000元购房款并承担相应的违约责任；被告舟山浩耀置业有限公司作为担保人，理应承担连带还款责任。为此，原告请求依法判令：1.于2013年5月14日起解除原告与被告许云雷之间签订的《舟山市房屋买卖合同》；2.被告许云雷立即退回原告购房款180000元及双倍返还购房定金40000元，并支付自2011年9月27日起至合同解除之日止按同期银行利率计算的利息及因合同解除给原告造成的经济损失；3.被告舟山浩耀置业有限公司对上述第二项付款义务承担连带责任。原告项兵为证明其诉讼请求所依据的事实与理由向本院提供了如下证据：1.原告项兵与王某乙于2011年9月26日签订的《房屋买卖合同》、委托书（复印件）各1份；2.舟房权证普字第××号房屋所有权证（复印件）、舟普国用（2010）第××号国有土地使用证（复印件）各1份；3.中国建设银行浙江省分行明细账查询表、王某甲出具的收条、居民身份证（复印件）、收据（复印件）各1份；4.被告舟山浩耀置业有限公司于2011年9月21日出具的担保函1份；5.舟山市普陀区人民法院公告（复印件）、查封公告（复印件）各1份。被告许云雷、舟山浩耀置业有限公司未予答辩。经审理查明，2010年10月18日，被告许云雷与案外人张某某出具委托书，委托案外人王某乙为代理人，代其办理舟山市普陀区勾山街道新滨路4号、7号、8号、9号、10号共5间商铺的经营、出售、交易过户、收取出售款等相关的一切事宜。2011年9月21日，被告舟山浩耀置业有限公司出具担保函，内容主要为：被告舟山浩耀置业有限公司同意为被告许云雷将其所有的滨海星城新滨路××号商铺转让给原告之交易提供担保。在被告许云雷与原告按签订的商铺转让合同条款约定完成各自义务后，被告舟山浩耀置业有限公司负责在2012年4月底前督促被告许云雷配合原告办理过户登记手续；若因被告许云雷的原因，导致不能按期办理过户手续，被告舟山浩耀置业有限公司承担相应的法律连带责任。2011年9月26日，王某乙代理被告许云雷与原告签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：被告许云雷将其所有的舟山市普陀区勾山街道新滨路××号网点出卖给原告，房屋用途为商铺，房屋买卖总价款为789000元；在合同签订之日原告向被告许云雷支付定金20000元、房屋首付款180000元；原告在2012年4月30日支付被告许云雷购房款300000元，同时办理房产过户手续；待被告许云雷协助原告或原告自行办理银行按揭贷款后，原告一次性付清房屋尾款289000元。2011年9月27日，原告通过银行转账向案外人王某甲支付200000元。王某甲在收到房款后向原告出具了收条，内容为“今收到项兵滨海星城新滨路××号商铺购房款人民币贰拾万元整（小写：￥200000元）王某甲2011.9.26”。此后，被告许云雷一方将上述8号商铺的房屋所有权证和国有土地使用证交付给了原告。2013年3月8日，本院发布公告，查封舟山市普陀区勾山街道新滨路××号网点等房产，被告许云雷在查封期限内不得对该房产有损毁、变卖等处分行为。另查明，舟山市普陀区勾山街道新滨路××号网点（房屋所有权证号为：舟房权证普字第××号）的登记所有人系被告许云雷。王某乙、王某甲在《房屋买卖合同》签订及履行期间均系被告舟山浩耀置业有限公司员工。本院认为，王某乙在被告许云雷授权范围内以被告许云雷名义与原告就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，该行为应视为被代理人即被告许云雷本人的行为。《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效，故原告与被告许云雷均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房定金及首期购房款共计200000元，该款项由王某甲收受，被告许云雷及其代理人王某乙在合同履行及本案诉讼过程中均未对此提出异议，且王某乙与王某甲当时均系被告舟山浩耀置业有限公司员工，因此，尽管上述款项的收受人并非王某乙或被告许云雷本人，但本院有理由认为被告许云雷已收受了原告支付的上述款项。但2012年4月30日至今，被告许云雷并未按合同约定要求原告支付第二期购房款并协助原告办理房产过户手续，且涉案房屋已于2013年3月8日被本院查封，被告许云雷在查封期限内不得对房产进行变卖等处分，因此，被告许云雷客观上已无法履行与原告之间签订的《房屋买卖合同》，其显已构成履行不能之根本违约。原告据此要求解除合同理由正当，本院予以支持。合同解除后，被告许云雷应退还原告已支付的购房款，并应赔偿作为守约方的原告因此遭受的损失。因原告已按合同约定支付了定金及房屋首付款，故原告可选择适用定金罚则，要求被告许云雷双倍返还定金作为损失赔偿计算方式，也可选择要求被告许云雷支付其已付款项利息作为损失赔偿计算方式。经释明后，原告选择后者作为损失赔偿方式，本院予以支持。关于担保责任问题。被告舟山浩耀置业有限公司虽系于《房屋买卖合同》签订前出具《担保函》，但其确系为涉案房屋转让合同提供担保，且合同的签订及履行全过程均系由被告舟山浩耀置业有限公司员工出面办理，其在合同签订后也未表示撤回担保行为，故被告舟山浩耀置业有限公司应就涉案房屋买卖合同解除后所产生的法律后果承担连带责任。被告许云雷、舟山浩耀置业有限公司既未提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼，应视为对自己的抗辩及质证等权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告项兵与被告许云雷于2011年9月26日就位于舟山市普陀区勾山街道新滨路××号房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告许云雷于本判决生效之日起十日内退还原告项兵购房定金及购房款共计200000元，并支付该款项自2011年9月27日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息；三、被告舟山浩耀置业有限公司对以上第二项中被告许云雷承担的债务负连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4680元，由被告许云雷负担，被告舟山浩耀置业有限公司对被告许云雷负担的诉讼费负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审　判　长　　李向锋代理审判员　　柳　佳人民陪审员　　薛洪民二〇一三年十一月二十九日代书　记员　　金芳竹附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”