（2013）吉高新民二初字第272号

裁判日期: 2013-11-29

公开日期: 2015-12-31

案件名称

刘忠海诉吉林市大丰房地产开发有限公司、张建军、张超合同纠纷一审民事判决书

法院

吉林高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘忠海,吉林市大丰房地产开发有限公司,张建军,张超

案由

合同纠纷

法律依据

《房屋登记办法》：第八十一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十八条

全文

吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）吉高新民二初字第272号原告：刘忠海，男，1960年7月3日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。委托代理人：李凤斌，吉林鑫美律师事务所律师。被告：吉林市大丰房地产开发有限公司，住所地吉林市高新产业开发区。法定代表人：张宁，该公司董事长。委托代理人：张超，该公司经理。被告：张建军，男，1965年11月8日出生，汉族，无职业，住吉林高新技术产业开发区。被告：张超，男，1960年1月13日出生，汉族，吉林市大丰房地产开发有限公司经理，住吉林高新技术产业开发区。原告刘忠海诉被告吉林市大丰房地产开发有限公司、被告张建军、被告张超合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，由代理审判员罗世红独任审理，书记员王煜晶担任记录，公开开庭进行了审理。原告刘忠海，委托代理人李凤斌，被告吉林市大丰房地产开发有限公司委托代理人张超，被告张建军，被告张超出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：因被告吉林市大丰房地产开发有限公司（以下简称大丰公司）欠李忠宝工程款，李忠宝欠原告刘忠海材料款，李忠宝将其对被告大丰公司享有的以房抵顶工程款的债权转让张原告刘忠海，以冲抵其欠原告刘忠海的材料款，为此，李忠宝、被告大丰公司、原告刘忠海于1999年11月29日签订抹帐协议（该协议已经吉林中院（2012）吉中民三终字第195号民事判决书确认合法有效），大丰公司将被告张建军名下坐落于高新区华侨城科贸楼D座701室（面积为105平方米）的房屋抹帐抵顶给原告，大丰公司负责更名，时任大丰公司经理的张建军在抹帐协议上盖章确认。2000年5月1日，被告大丰公司将该房屋交付给原告居住至今，但被告至今未按抹帐协议约定将房屋更名过户给原告。2003年4月10日，在原告不知情的情况下，被告将该顶帐房屋卖给时任大丰公司经理被告张超并更名过户给被告张超，原告就此房屋已提起诉讼，经吉林市中院（2012）吉中民三终字第195号民事判决书确认该房屋买卖无效。综上，被告张建军将房屋转让给被告张超无效，被告张超应将房屋恢复至张建军名下，原告与被告大丰公司及张建军签订的抹账协议合法有效，被告应按协议约定将房屋产权更名至原告刘忠海名下。请求法院1、判令张超将吉林市高新区华侨城科贸楼D座701室（面积105平方米）的房屋产权恢复至张建军名下。2、判令被告大丰公司、张建军继续履行抹账协议，办理更名手续，将吉林高新区华侨城科贸楼D座701室的房屋产权更名过户给原告刘忠海，更名费用由被告大丰公司、张建军共同承担。3、由被告承担诉讼费用。被告大丰公司辩称：我们签订的抹帐协议是一个附条件的协议，是权利待定的合同，也是转让债权的合同，是随时可以撤销和变更的。该协议不是债权转让，而是一个附条件的合同。因为房地产工程与李忠宝的合同并没有完成，所以抹帐协议并没有生效，更谈不上继续履行抹帐协议。吉林市中级人民法院195号判决书适用法律不当程序违法，对此大丰公司已经向省高院提起申诉。被告张建军辩称：一、我曾于1998年5月---2004年4月出任大丰公司总经理，期间代表公司签订的文件、合同均属职务行为；而且我离职时，相关协议尚在履行中。二、协议中的抹账房是大丰公司自管产，当时为合理避税以集资联建形式落在我名下，公司还有许多类似情况，并非我个人真实房产（在房产局可查），而且我以个人房产抵公司帐也不合常理。三、原告应起诉大丰公司和我的继任者智晓竟，而我在协议履行中如有过失，应由大丰公司追究我的职务行为应负的责任，与原告无关。审判长，此案最该成为被告的李忠宝已不在被告之列了，希望法庭裁定我也不算是被告，不要把简单的事情复杂化了，如果裁定原告胜诉，那么张超马上更名房产，如果裁定原告败诉，那么张超继续拥有房产。被告张超辩称：我与张建军的合同在合法有效的情况下办理的，我已于2003年4月27日取得了房屋所有权证，我已经通知了原告，原告说在不知情的情况下我办理的手续不是事实。中级法院做出的判决在事实上错误，适用法律不当，我已经请求上级法院提起审判监督程序。（2012）吉中民三终字第195号判决书并没有最终结论，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提出以下证据。1、吉林市城市私有房产发照审批表，房地产估价结果报告单。证明诉争房屋产权人是张建军。2、1999年11月29日，大丰公司、长城公司第九施工处、刘忠海三方签订的抹帐协议书。证明大丰公司将张建军名下坐落于高新区华侨城科贸楼D座701室即本案诉争房屋抹帐抵顶给原告刘忠海；时任大丰公司经理被告张建军在抹帐协议上盖章确认，同意将其名下的诉争房屋更名抹帐抵顶给原告刘忠海；诉争房屋更名由大丰公司负责。3、2003年4月10日，张建军签订房地产买卖契约及房产档案信息。证明张建军签订房屋买卖协议将诉争房屋转让给张超，并已更名过户张超名下。4、（2011）吉高新民二初字第8号民事判决书，（2012）吉中民三终字第195号民事判决书。证明大丰公司、长城公司第九施工处、刘忠海三方签订的抹帐协议有效。张建军将抹帐给刘忠海的诉争房屋恶意转让给张超，该房屋买卖协议无效，张超应将诉争房屋产权恢复张建军名下。被告大丰公司质证：对证据1有异议，所说的房屋产权人张建军不假，但这是有来头的，因为当时大丰公司集资联建，我们都是员工，并没有具体某个人的名下。对证据2有异议，是附条件的一个抹帐协议（抹帐协议第3条规定甲方在乙方完成同等工程量之后才能给李忠宝，李忠宝签订协议第二年就因为诈骗罪被捕）。这份协议其实也是转让债权的合同，是随时可以更改的，由于协议的要件其中第3条根本没有成就，所以抹帐协议不成立。对证据3无异议。对证据4有异议，大丰公司已经把再审材料提交上级法院，已经进入再审程序。2004年3月23日大丰公司出具过证明告诉过原告房子已经转移给张超了，而且原告在法院开庭时也举过这份证据材料。我认为既然已经通知过刘忠海就不算恶意。因为我们是集资建房。被告张建军质证：对证据1有异议，房子的实际拥有人应该是大丰房地产的自管房产。证据2既然法院已经认定抹帐协议有效，就应该认定我是职务行为。2000年5月份离开公司的时候协议尚在履行当中。其他证据没有异议。被告张超质证意见同大丰公司。被告大丰公司无证据。被告张建军举证：1、本人在1998年4月至2000年5月的任职证明，证明本案与我没有关系。2、我任总经理期间1999年签署的三方协议书，证明是职务行为，且协议没有履行完。3、原告在2003年给我出的保证书，证明此事与我无关。原告质证：对证据1没有异议，对证明的问题有异议，不能证明本案诉争房屋与其无关，因为房屋所有权人是张建军。对证据2真实性没有异议，但对证明的问题有异议，反而能够证明三方协议将房屋抹帐给刘忠海但没有更名。对证据3真实性没有异议，反而能够证明三方协议将房屋抹帐给刘忠海，大丰公司应负责办理更名。被告张超举证：1、房屋所有权证，证明房子是我的私有财产。2、集资收据，证明我合法取得房屋的产权。3、吉林省高级人民法院受理通知书，于2013年11月6日参加庭审，再审申请书已经提交到省高院。4、大丰公司关于701室的说明。证明我取得房屋并不是恶意，我在2002年就已经通知过原告，我是合法取得这个房屋原告质证：对证据1真实性没有异议，对其合法性有异议。不能证明被告要证明的问题，因该房产证是基于张超、张建军房屋买卖协议恶意转让得来的，损害原告的合法权益，高新法院第8号判决，中院第195号判决已经确认房屋买卖无效。对证据2真实性无法确认，与无法证明与诉争的产权有关联性，不能证明被告要证明的问题。对证据3真实性无异议，但与本案没有关联，因为他针对的是（2012）吉中民三终字第195号判决书，这个判决已经生效。对证据4有异议，不能证明被告要证明的问题，因为对于该房屋的抹帐协议的有关内容已经吉林高新法院、中院判决确认了三方抹帐协议有效。经过原被告举证质证，原告刘忠海的4份证据具有客观性，本院予以确认。被告张建军3份证据客观存在，予以确认。被告张超提交的证据1真实存在，证据2未能体现与本案的关联性，不予确认。证据3客观存在。证据4因大丰公司与张超之间存在利害关系，其证明的问题不予确认。经审理查明：原被告曾于2011年因合同纠纷诉至吉林高新技术产业开发区人民法院。同年，吉林高新技术产业开发区人民法院（2011）吉高新民二初字第8号民事判决书作出了如下判决：一、原告刘忠海与被告吉林市大丰房地产开发有限公司、被告李忠宝于1999年11月29日的抹帐协议书有效；二、被告吉林市大丰房地产开发有限公司、被告李忠宝、被告张建军于2000年12月17日签订的三方协议书无效；三、被告张建军与被告张超于2003年4月10日签订的房地产买卖契约无效。被告吉林市大丰房地产开发有限公司、被告张超对判决不服上诉至吉林市中级人民法院。吉林市中级人民法院（2012）吉中民三终字第195号民事判决驳回上诉，维持原判。2013年9月2日，原告刘忠海又诉至本院，要求判令1、张超将吉林市高新区华侨城科贸楼D座701（面积105平方米）的房屋产权恢复至张建军名下。2、被告吉林市大丰房地产开发有限公司、张建军继续履行抹帐协议，办理更名手续，将吉林市高新区华侨城科贸楼D座701室房屋产权更名过户给原告刘忠海，更名费用由被告吉林市大丰房地产开发有限公司、张建军共同承担。3、由被告承担诉讼费用。本院认为，吉林市中级人民法院（2012）吉中民三终字第195号民事判决书，作出了驳回上诉，维持原判的判决结果后，吉林高新技术产业开发区人民法院（2011）吉高新民二初字第8号民事判决即发生法律效力。作为案件当事人应当依照生效的人民法院判决自觉履行自己的义务。至于被告张超称，已经将再审申请书提交到吉林省高级人民法院，但因没有结论，并不能影响生效判决的执行。关于原告要求判令张超将吉林市高新区华侨城科贸楼D座701（面积105平方米）的房屋产权恢复至张建军名下的问题。（2011）吉高新民二初字第8号民事判决书主文第三项已经认定被告张建军与被告张超于2003年4月10日签订的房地产买卖契约无效。那么张超办理的房屋产权登记便失去了合法性。国家建设部频发的《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”因此，原告应当按照上述条款到房产部门办理。被告张超有义务将房屋产权更回到张建军名下。关于原告要求判令被告吉林市大丰房地产有限公司、张建军继续履行抹帐协议，办理更名手续，将吉林市高新区华侨城科贸楼D座701室房屋产权更名过户给原告刘忠海，更名费用由被告吉林市大丰房地产开发有限公司、张建军共同承担的问题。争议房屋原始登记人是张建军，实际所有人是吉林市大丰房地产有限公司。而且（2011）吉高新民二初字第8号民事判决书主文第一项已经认定原告刘忠海与被告吉林市大丰房地产开发有限公司、被告李忠宝于1999年11月29日的抹帐协议书有效，当事人就应当履行抹帐协议。协议第二项中约定“乙方同意将开发区科贸楼D座701室抵帐给丙方，甲方负责更名。”因此，大丰房地产开发有限公司有义务负责办理更名手续，由于当时房屋登记在张建军名下，在没有张建军就不能成就更名的情况下，张建军应有协助的义务。关于更名费，因抹帐协议中已经明确了由大丰房地产开发有限公司负责更名，承担更名费理所当然。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告张超自判决生效之日起五日内将吉林市高新区华侨城科贸楼D座701室（105平方米）房屋产权恢复至张建军名下，被告张建军有协助之义务。二、被告吉林市大丰房地产开发有限公司继续履行“抹帐协议”，将吉林市高新区华侨城科贸楼D座701室（105平方米）房屋产权更名到原告刘忠海名下，被告张建军有协助办理更名手续之义务。更名费由吉林市大丰房地产开发有限公司负担。案件受理费3300元，由被告吉林市大丰房地产开发有限公司、张超、张建军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。代理审判员　　罗世红二〇一三年十一月二十九日书　记　员　　王煜晶 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