江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）赣中民一终字第248号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）杨水石。委托代理人杨辉，江西华瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）张美芳。委托代理人钟小荣，江西华瑞律师事务所律师。
上诉人杨水石因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2013）瑞民一初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2011年7月16日，被告张美芳从案外人王水长处转承租原告杨水石位于瑞金市象湖镇绵水市场与八一北路交界处的一栋1－5层的绵水宾馆。2012年3月5日，原告杨水石与被告张美芳签订《租赁合同》，约定：“甲方（杨水石）陆间店面（房屋）坐落绵水市场共五层，建筑面积1000平方米。经甲乙双方协商，特订立以下协议共同遵守：⑴甲方租给乙方（张美芳）店面租期为壹年，自2011年7月1日至2012年6月30日，乙方在租期内所租的店面税金和一切税费及政府有关部门征收在本合同未列出项目与该店面有关的税费一律由乙方负责。…⑶甲方出租给乙方店面租金经双方同意每月租金人民币7300元，共全栋，每月计人民币柒仟叁佰元，双方签订合同之日起乙方必须付给甲方租店面定金叁万元，月租金乙方在每月5日前付给甲方为当月租金。…⑹租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满壹个月前提前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。如乙方不再租用甲方退还乙方定金。…”期间，原告杨水石收到被告张美芳的房屋租赁定金30000元，被告张美芳也按合同约定向原告支付了房屋租金。2012年6月30日，原、被告签订的租赁合同到期，同年7月3日，被告张美芳把租赁房屋中的东西清理后将房屋钥匙交给原告杨水石，原告杨水石接到钥匙后未将被告的30000元定金退回给被告张美芳。其后，原、被告因宾馆转租和定金等问题产生纠纷。2013年1月25日，原告杨水石向法院起诉，诉讼请求：1、被告赔偿原告房屋及其设施的修复损失43875元；2、被告向原告支付房屋租金29200元；3、被告向原告归还欠款8500元。诉讼中，原告杨水石撤回第1、3项诉讼请求，并将第2项诉讼请求调整为：被告向原告支付2012年5月、6月房屋租金14600元。2013年3月22日，被告张美芳提起反诉，请求判令反诉被告杨水石依法返还反诉原告租房定金人民币三万元整。原审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，原、被告双方均应当严格依照该合同约定享有权利和履行义务。本案诉讼中，原告杨水石认为被告张美芳在合同期间违约，尚欠其房屋租金，请求判令被告张美芳支付2012年5月、6月房屋租金14600元。从原、被告提交的证据和双方的陈述可以看出：1、按照原告杨水石诉状中第二项诉讼请求“被告向原告支付房屋租金29200元”和杨水石在第一次开庭前的2013年4月6日提交的“原告杨水石一案证据清单”中所主张的“因被告侵权行为，导致原告直至2012年11月1日才将房屋出租他人，自2012年7月1日起至2012年10月31日止4个月的房屋29200元应由被告赔偿”，原告杨水石起诉时要求被告张美芳支付的“房屋租金29200元”应当是从2012年7月1日起计算至2012年10月31日止，而按照原、被告在2012年3月5日签订《租赁合同》约定的租期2012年6月30日到期的约定，原告在诉状中所主张被告支付的租金应当为合同期满后的租金，这就表明被告张美芳并没有拖欠原告合同履行期内的房屋租金。至于被告张美芳是否应当要支付原告杨水石合同期满后的房屋租金，因原告在诉讼中撤回了对张美芳2012年9月、10月房租的诉讼请求，对此不予审查；2、在本案庭审中，虽然原告对2012年9、10二个月的租金损失表示在本案中撤回，将另案起诉，但是，原告对本案自己所主张的要求被告支付的房屋租金的组成，一会儿表述为2012年的4、5、6三个月，一会儿又表述为2012年的5、6二个月，同时在起诉的清单中又表述为自2012年7月1日起至2012年10月31日止4个月，综其所述，原告对自己诉讼中所主张的租金组成始终不能自圆其说；3、按照原、被告双方庭审中的陈述，双方均认可合同期满时被告将租赁房屋中属于自己的可移动的财产现场变卖和拿走，原告对被告的此行为并没有异议，更没有进行阻拦，并且被告张美芳在2012年7月3日将租赁房屋的钥匙交给了原告杨水石，如果按原告杨水石庭审时和在公安笔录中“就房租有争执，被告还有欠我2012年4、5、6的房租，还有欠我八千五百元钱”的陈述，被告所欠原告的钱加起来30400元，即使被告尚有30000元定金还在原告手中，被告也还欠原告400元现金，而且诉讼中原告还一直认为被告没有支付房租，存在违约行为，30000元定金应当予以没收。所以在这种情形下，按正常的情理，原告不可能在被告存在违约能够没收其定金，且被告还要向自己支付金钱的情况下对被告因合同期满变卖和拿走租赁房间内的财产不闻不问。所以，原告杨水石主张被告张美芳拖欠其房屋租金，因原告对其主张自相矛盾，不予支持。对于被告张美芳反诉请求原告杨水石返还租房定金30000元的诉讼请求，由于原告杨水石没有证明被告张美芳在履行《租赁合同》时存在违约，因此，对被告张美芳的反诉请求予以支持，原告杨水石应当向被告张美芳退回定金三万元。本案诉讼中，原告杨水石撤回第一项和第三项诉讼请求的诉讼费按减半收取在本判决中一并进行处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第二百一十二条之规定，作出判决：
一、驳回原告（反诉被告）杨水石的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）杨水石应于判决书生效之日起三十日内退回被告（反诉原告）张美芳合同定金30000元。本诉案件受理费638.5元，由原告承担，剩余1201.5元退回原告。反诉案件受理费550元，被告已预交，由原告承担。原告应承担的反诉费应在判决生效后30日内支付给被告。杨水石不服该判决提出上诉，请求撤销一审判决，改判张美芳支付2012年5、6月房屋租金14600元、驳回张美芳的反诉请求，全部诉讼费用由张美芳承担。主要理由是：
一、原判事实认定不清。1、张美芳没有提供任何证据情况下，原判武断认定其不欠2012年5、6月房屋租金。2、杨水石自始至终坚持张美芳欠缴2012年5、6月份租金，不存在自相矛盾和无法自圆其说的情形。3、原判以杨水石2013年4月6日《证据清单》第五组证据认定杨水石起诉主张的房屋租金是自2012年7月1日至2012年10月31日不妥。且该证据清单没有杨水石的签名。杨水石的代理人在授权中没有代为签署证据清单的事项。对于事实的陈述应以当事人本人的陈述为准。4、原判以杨水石没有强行阻扰张美芳在搬离时清理、变卖东西，没有扣押其变卖款项推断张美芳不欠房租，显然荒谬。
二、原判杨水石返还合同押金30000元错误。1、张美芳在合同期内拒不缴纳2012年5、6月份租金构成违约，依照合同约定杨水石有权没收全部押金。2、张美芳在租赁期满后故意损坏财产违反合同约定也构成违约，杨水石也有权没收30000元押金。张美芳答辩称：1、原判认定事实清楚，适用法律正确。2、无法得知证据清单的签名是否杨水石本人所签，但不能排除其举证带来的法律后果。二审查明：1、涉案房屋租金以现金方式支付，杨水石从未向承租人出具收条等书面凭证。在张美芳租赁期间，当事人之间曾经对2011年下半年一个月（10月或11月）的租金是否支付发生过争议。2、王水长将涉案房屋租赁权转让给张美芳，张美芳需支付转让费40000元，因王水长此前欠杨水石30000元借款及利息和房租未付，三人协商同意后，张美芳直接支付了31500元给杨水石，余款8500元作为欠款由张美芳出具欠条给杨水石。3、租赁合同期满后，因宾馆续租、转让、欠款、押金、装修等问题，杨水石与张美芳产生纠纷，并导致张美芳对租赁物装修设施的毁损，已另案处理。4、杨水石一审委托代理人向原审法院提交了落款时间为2013年4月6日的证据清单。该证据清单第五组证据的证明对象载明“自2012年7月1日起至2012年10月31日止4个月的房屋29200元应由被告赔偿”。二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为：涉案房屋租赁给案外人王水长后，王水长将房屋转租给张美芳经营宾馆。杨水石得知后，经三人协商一致，王水长将承租权转让给张美芳退出之前的租赁关系，杨水石与张美芳补签了租赁合同，形成新的租赁关系。根据双方租赁合同的约定，每月5日前付当月租金。而租金一直以现金方式支付，杨水石收取租金后并未向张美芳出具收条等书面凭证。在此情形下，作为履行合同义务一方的张美芳客观上无法提供书面证据证明租金付清。但结合本案其它事实：1、补签租赁合同时，张美芳出具8500元欠条给杨水石；2、租赁合同中约定的“定金”30000元，杨水石没有出具收条等书面凭证给张美芳；3、双方之前对2011年下半年一个月的租金是否支付发生过争议；4、租赁合同期满后，张美芳将租赁房屋中可搬动物品清理、变卖后将房屋钥匙交给杨水石，对此双方均不持异议；5、杨水石起诉时主张拖欠的房屋租金为29200元以及其代理人提交的证据清单第五组证据的证明对象中有“自2012年7月1日起至2012年10月31日止4个月的房屋29200元应由被告赔偿”的内容表述，杨水石的主张存在前后不一致的情形；6、租赁期满后，双方因押金等问题产生新的纠纷，综合上述事实，根据交易习惯、日常生活经验以及逻辑推理等方面考虑，张美芳在租赁期内已付清租金的事实，即不存在拖欠2012年5月、6月的租金事实以达到民事诉讼中的高度盖然性认定标准，可予认定。一审判决认定该事实正确，杨水石的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费440元，由杨水石负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理
审判员 黄中林
代理
审判员 施 赛
二〇一三年十一月二十九日
书 记 员 王 佳
书 记 员 陈 萍 百度搜索“”