（2013）闵民五（民）初字第1481号

裁判日期: 2013-11-29

公开日期: 2014-06-02

案件名称

上海河畔星钻购物有限公司与上海梳格形象设计有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海河畔星钻购物有限公司,上海梳格形象设计有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百三十五条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2013）闵民五（民）初字第1481号原告上海河畔星钻购物有限公司。法定代表人陈承家。委托代理人施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。被告上海梳格形象设计有限公司。法定代表人王相田。委托代理人ＸＸＸ，上海市新闵律师事务所律师。原告上海河畔星钻购物有限公司（以下简称河畔星钻公司）与被告上海梳格形象设计有限公司（以下简称梳格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理。依法由审判员陈洁适用简易程序于2013年8月21日公开开庭进行了审理。原告河畔星钻公司之委托代理人施莉珏、被告梳格公司之委托代理人ＸＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河畔星钻公司诉称，原、被告于2011年5月1日签订《TESCO乐购店铺租赁合同》，约定由被告向原告承租位于闵行区七莘路XXX-XXX号A14、B14房屋用于经营美容美发用途。该房屋面积为267平方米，租赁期限自2011年5月1日起至2012年7月31日止，双方在租赁合同中明确约定了租金、物业管理费标准，并且明确约定了违约责任等条款。租赁合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，双方履行合同直至2012年7月31日合同终止。合同到期后，原告因经营需要，决定不再与被告续签租赁合同，并多次向被告致函告知，同时要求被告迁出租赁房屋。但被告却始终置之不理，仍然继续占用房屋不愿腾退，故原告与被告实质已形成不定期租赁关系。但被告拒不迁出租赁房屋给原告造成了经营困扰，原告多次致函被告解除双方的不定期租赁关系均无果。现原告为维护自身合法权益，诉至法院要求判令：1、解除原、被告就上海市闵行区七莘路XXX-XXX号A14、B14房屋的不定期租赁关系；2、被告立即迁出上海市闵行区七莘路XXX-XXX号A14、B14房屋；3、被告以每月243，639元标准支付占有违约金（自2013年2月2日起暂计至2013年6月30日为1，218，195元，要求计算至实际迁出之日止）。被告梳格公司辩称，不同意解除租赁关系，不同意迁出，也不同意支付违约金。（一）、被告承租涉案房屋后，因B08、B09原租客退租，在原告要求下把B08、B09也承租下来，租期自2010年1月16日起至2012年7月31日止。而涉案房屋租期亦延长至2012年7月31日。被告将B14、B08、B09打通后进行了装修，也因此扩大了经营，现原告要求解除A14、B14，被告就会缺少进入B08、B09的通道，B08、B09的合同也将无法履行。（二）、被告在上海只有一家门店，被告经营美容美发，是充值消费，有6，000多名客户，如双方的租赁合同解除，将产生重大的社会影响。（三）、租赁合同到期前即2012年5月28日，被告就主动与原告沟通要求续签合同，原告提出了调整租金等要求（而该房屋租金在2011年签订合同时已经增长了70%），经镇政府协调，自2012年8月开始，由被告按照118，957元的约定金额支付A14、B14及B08、B09商铺的租金和管理费，直到2013年7月底。但原告之后又提出了追加保证金50万元及两位上海籍人士担保才签约的条件。（四）、合同到期双方形成了不定期租赁关系，在不定期租赁关系中双方没有约定违约金，所以原合同中违约金条款不再适用，被告应按照新约定的118，957元／月支付租金和管理费，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。经审理查明，坐落于上海市闵行区七莘路XXX号房屋的权利人为案外人上海七宝商城。2001年9月，上海七宝商城（作为出租方，签约甲方）与原告河畔星钻公司（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将其合法拥有的坐落于闵行区七宝镇七莘路XXX-XXX号的七宝商城主楼1-5层及裙楼1-4楼，总建筑面积约为21，424平方米，混凝土框架结构的商业用房出租给乙方使用，租赁期限为20年，自2002年5月1日起至2022年4月30日止；年租金为610万元，每季度租金为152.50万元，前三年不变，第四年起每年在上一年度租金的基础上以2%的比例递增。合同还对其他事项作了约定。2005年3月1日，原告河畔星钻公司（作为出租方，签约甲方）与被告梳格公司法定代表人王相田（作为承租方，签约乙方）签订《店铺租赁合同》1份，约定：甲方将坐落于闵行区七莘路XXX-XXX号A14、B14面积为267平方米的商铺出租给乙方经营梳格美发形象设计使用，租期6年，自2005年5月1日起至2011年4月30日止，租金为26，800元／月，管理费为17，867元／月，并且约定了递增幅度。乙方应于合同生效日向甲方支付履约保证金及商品质量保证金共计89，334元。合同签订当天，乙方应向甲方支付装修管理押金10，000元。合同还对其他事项作了约定。签约后，原告向被告交付了A14、B14商铺，被告则按约承租并支付了履约保证金89，334元及合同期内的租金。2010年，原告河畔星钻公司（作为出租方，签约甲方）与被告梳格公司（作为承租方，签约乙方）签订《店铺租赁合同》1份，约定：甲方将坐落于闵行区七莘路XXX号B08、B09面积为251平方米的商铺出租给乙方经营梳格美容美发店使用，租期为18个月，自2010年1月16日起至2012年7月31日止，免租期为2010年1月16日起至2010年1月31日止，租金为19，239元／月，管理费为12，826元／月。租金与管理费均按月支付，先付后用。履约保证金为96，195元，公用事业费保证金为32，065元，装修保证金为10，000元。合同期满或终止日的3天前，乙方即应将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状。但包括但不限于电缆、煤气管道、地板、玻璃墙面在内的所有不动产附着物，归甲方所有，除非甲方书面通知乙方同意放弃前述物品的所有权，此时应由乙方负责拆除并搬离该些物品。如乙方不按时搬离其应搬离之所有物品，甲方应向乙方发出书面通知，要求其在3天内搬离。通知发出3日后乙方仍未搬离的，视为乙方抛弃该些物品的权利，甲方有权自行处置乙方留置物品，费用由乙方承担。乙方应承担甲方为拆除上述物品发生的费用以及将租赁区域恢复原状的费用。如乙方延迟交还租赁区域的，每延迟一天，向甲方支付相当于原基本日租金和管理费总额三倍的违约金，至完全将租赁区域返还给甲方为止。合同期限届满或提前终止时，甲方不承担乙方因装修租赁区域而发生的任何费用。合同还对其他事项作了约定。签约后，原告向被告交付了B08、B09商铺，被告则按约承租并支付了履约保证金96，195元、公用事业保证金32，065元及合同期内的租金。2011年，原告河畔星钻公司（作为出租方，签约甲方）与被告梳格公司（作为承租方，签约乙方）签订《店铺租赁合同》1份，约定：甲方将坐落于闵行区七莘路XXX-XXX号A14、B14面积为267平方米的商铺出租给乙方经营梳格美容美发店使用，租期15个月，自2011年5月1日起至2012年7月31日止，租金为48，728元／月，管理费为32，485元／月，租金和管理费在2012年7月31日前均不作变更。租金与管理费按月支付，先付后用。履约保证金为243，639元，公用事业费保证金为81，213元。在租赁期内，履约保证金可以作为甲方对乙方延迟支付租金和管理费、租赁区域房屋修复保养费或其它任何款项或费用时的扣款。合同有效期间及合同终止且乙方退场后，乙方均应负责解决顾客因商品质量等问题提出的索赔要求，并承担商品三包规定和其它法律法规规定的销售者的责任，若乙方不承担该项责任或丧失承担责任的能力，则甲方无需征得乙方的同意，可自行解决顾客因商品质量等问题而提出的索赔要求，索赔款项应由乙方负责承担，甲方可在履约保证金中扣除前述款项。乙方违反本合同任何条款而应向甲方支付赔偿款或补偿款，甲方有权在履约保证金内扣除相应的金额。如本合同约定的公用事业费保证金不足以抵扣乙方迟延支付水、电、煤气、电话等公用事业费用的金额，甲方有权在履约保证金中扣除前述不足金额。本合同终止后，乙方将租赁区域交还甲方，经甲方扣除乙方毁损赔偿费（若有），及因解决顾客投诉而支出的费用后（若有），且乙方对甲方已无任何其它债务后，甲方应在本合同终止后的三至六个月内，将履约保证金无息退还给乙方。乙方支付的公用事业保证金作为乙方迟延支付水、电、煤气、电话等公用事业费用的扣款使用，本合同终止后的三至六个月内，甲方扣除应由乙方支付的水、电、煤气、电话等费用后将剩余的公用事业费保证金无息退还给乙方。合同期满或终止日的3天前，乙方即应将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状。但包括但不限于电缆、煤气管道、地板、玻璃墙面在内的所有不动产附着物，归甲方所有，除非甲方书面通知乙方同意放弃前述物品的所有权，此时应由乙方负责拆除并搬离该些物品。如乙方不按时搬离其应搬离之所有物品，甲方应向乙方发出书面通知，要求其在3天内搬离。通知发出3日后乙方仍未搬离的，视为乙方抛弃该些物品的权利，甲方有权自行处置乙方留置物品，费用由乙方承担。乙方应承担甲方为拆除上述物品发生的费用以及将租赁区域恢复原状的费用。如乙方延迟交还租赁区域的，每延迟一天，向甲方支付相当于原基本日租金和管理费总额三倍的违约金，至完全将租赁区域返还给甲方为止。合同期限届满或提前终止时，甲方不承担乙方因装修租赁区域而发生的任何费用。合同还对其他事项作了约定。签约后，被告向原告支付了履约保证金154，305元、公用事业费保证金81，213元及合同期内的租金。2012年5月28日，被告向原告发送《公函》，记载，梳格公司租赁贵公司位于闵行区七莘路XXX号A14、B14铺面，由于合同即将到期，现需要与贵司洽谈合同续约事宜，请领导给予批复。2012年6月12日，原告向被告发送《公函》，记载，合同将于2012年7月31日到期，时至今日我司还未收到贵司的续约申请书。现我司郑重通知贵司务必于2012年6月20日前与我司就2013年的合作及相关合作条件达成一致。逾期贵我双方如仍未能就2013年度租赁合作条款达成一致的，则原合同至2012年7月31日自然终止，我司将不再与贵司续签合约。并根据《店铺租赁合同》第十四条规定，“本合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则甲方有权处置该物品。乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将租赁区域恢复原状的费用。如乙方延迟交还租赁区域，每延迟一天，向甲方支付相当于三倍原基本租金和管理费总额的违约金”。2012年7月6日，原告向被告发送《公函》，记载贵我双方于2011年5月1日及2011年1月1日签订的星钻城A14、B14、b08、b09铺位租赁合同将于2012年7月31日到期。由于多方面原因，我司决定不再与贵司续约，现有合同至2012年7月31日终止。2012年7月25日，原告向被告发送《公函》，记载根据贵我双方于2011年5月1日及2010年1月16日签订的星钻城乐购《店铺租赁合同》约定，合同将于2012年7月31日终止。根据《店铺租赁合同》第十四条规定，“本合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则甲方有权处置该物品。乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将租赁区域恢复原状的费用。如乙方迟延交还租赁区域，每延迟一天，向甲方支付相当于三倍原基本租金和管理费总额的违约金。”现责令贵司负责在2012年7月31日营业结束后将铺位的道具和商品撤离，并按原合同规定，将上述物业恢复原样。如乙方拖延未履行的，则视为乙方已放弃对道具和商品的所有权，甲方有权自行腾空上述物业，或依甲方认为适当的办法处理上述物业内的道具和商品。在处理过程中所发生的费用均由乙方承担。乙方物品如有遗失或毁损者，与甲方无涉，乙方不得要求任何形式的赔偿。2012年7月26日，被告向原告发送《信函》，记载，收到贵司7月6日要求于月底终止合同的“公函”以来，我们已多次与有关人员协调，均无明确答复。……今年初，为进一步提升形象，我司投入200万元巨资装修，书面报告贵公司，要求续租，得到有关人员电话明确答复：“等领导回国后，即可与你们签字”。如今贵司又信函提出“终止”，不知是何原因？如考虑租金因素，完全可以商谈。我司刚投入200万装修费用，现有50多名职工的就业和已经发出的600多万元的会员卡、涉及6，000多驻地群众。如果贵公司一定要终止，巨大的经纪损失和可能引发的群体性事件，将对星钻城整体经营和地区稳定带来严重后果。……2012年8月5日，被告向肖蓉发送《专函》，记载，您代表乐购总部招商部就梳格公司的租房续约问题所提出的要求，我公司作如下函告：……梳格公司与贵司租约的7年以来经营状况良好，会员多达6，000多名，公司员工50多人，是本条街区同行业之冠。……关于租金问题，您代表招商部提出要增至每平方米12元，总价涨到每月186，480元，这点是我们很难承受的。而且贵司此举不符合我们一贯的约定，依据2005年我司入驻合同条款，“满3年以后每年递增2%”，按此计算，七年来增额应在10%左右，而你部在去年一次性提价达68%，当时我们就难以接受，但为了处理好与乐购的和谐关系，维系公司诚信服务，我们勉为其难的接受了。如今，你部再次提价达64.6%，此举将直接影响我们的持续经营，实在无力承受。……此外，请您认真考虑我公司的具体情况，按照我公司现状，会员卡金额已发行600万元，直接涉及6，000多会员的利益，这些金额大约需要5年时间才能消费完毕。如果我公司被迫搬离此地，乐购须面对6，000多人的直接投诉与纠纷。我们有50多名员工，如果我公司被迫关闭在乐购的门店，将直接涉及50多个家庭的生计问题……恭候您的回复。2013年1月28日，原告向被告发送《公函》，记载，根据贵我双方于2011年5月1日及2010年1月1日签订的星钻城乐购《店铺租赁合同》约定，合同已于2012年7月31日到期。时至今日我司还未收到贵司的续约申请书。现我司郑重通知贵司务必于2013年2月1日前与我司就2013年的合作及相关的合作条件达成一致。逾期贵我双方如果仍然未能就有关2013年度的租赁合作条款达成一致的，我司将不再与贵司续签合约。并根据《店铺租赁合同》第十四条规定，“本合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则甲方有权处置该物品。乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将租赁区域恢复原状的费用。如乙方迟延交还租赁区域，每延迟一天，向甲方支付相当于三倍原基本租金和管理费总额的违约金。”2013年2月5日，被告向肖蓉和周杰发送《专函》，记载，乐购公司所提供的店铺租赁合同已经收悉，也听了周杰先生对该合同的口头解释，该合同针对我公司会员制经营的方式，要求额外加付50万的押金，又提出以不动产做担保，或者有2位上海户口的人士做担保等等。这样的条款我们实在不能接受，一则这些不是一个房屋租赁合同所该约束的范围，是对梳格公司经营的直接干涉，工商税务对企业经营都不是这样约束的；二则我们想提醒你们，我们一直在要求以合理价格及条件签署一份长期的租赁合同，就是在为梳格公司的会员提供长期稳定的服务而努力，如果你们真地关心梳格公司的会员的利益，以合理的价格及条件与梳格公司签订长期的租赁合同才是你们该做的事，而不是用各种不合理的条款、理由来刁难梳格公司。另查明，上述合同到期后，被告就A14、B14、B08、B09商铺向原告支付了自2012年8月1日起至2013年11月30日止按每月118，957元（A14、B14商铺租赁费用和管理费每月为61，316元，B08、B09商铺租赁费用和管理费每月为57，641元）的标准的款项1，903，312元及于2013年1月17日就B08、B09商铺向原告补充支付了履约保证金22，716元。原告确认收到上述款项，但原告同时也表示，因双方始终未于2013年2月1日前达成续签合同的意思表示，故2013年2月1日之后被告应搬离租赁场所并向原告支付违约金。还查明，原告收取租金和管理费后向被告开具了至2013年3月底的租金发票（其中包含管理费）。因目前被告仍未搬离承租场所，遂成讼。以上事实，由原告提供的涉案房屋权利人登记为上海七宝商城的《上海市房地产权证》、上海七宝商城与原告签订的《房屋租赁合同》、原告与被告就涉案房屋签订的《店铺租赁合同》、原告致被告函件、被告提供的原告与被告就涉案房屋及B08、B09商铺签订的《店铺租赁合同》、被告致原告函件、被告支付租金凭证及原、被告的当庭陈述等为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。其余证据因与本案没有关联，本院对其不予采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。关于双方在租赁期满后是否达成续租合意的问题，从双方提供的往来函件看，在租赁合同到期前后双方为是否续签合同及租金的调整等事项确实进行过多次磋商，而在磋商期间，被告按A14、B14商铺为61，316元／月及B08、B09商铺为57，641元／月的标准向原告支付了租金和管理费，原告最终也将商谈续签的时间放宽为至2013年2月1日止，现因双方对签约条件磋商不成导致没有续签成功，原告作为涉案房屋的出租方，有权收回房屋。被告在原告已明确表示在2013年2月1日前没有续签成功双方合同不再继续履行的情况下，擅自将之后的租金及管理费划入原告的银行账户的行为，并不构成与原告续签合同的事实。但根据本案查明的事实，原告已向被告开具了至2013年3月底的租金及管理费的发票，原告该行为实际已改变了其在函件中要求被告于2013年2月1日前搬离租赁房屋的意思表示，即同意了被告对房屋继续使用至2013年3月底，故本院认为双方的不定期租赁关系于2013年4月1日解除，被告应于2013年4月1日搬离涉案房屋。而对于原告诉请被告就A14、B14商铺按243，639元／月的标准支付至实际搬离之日止的违约金之诉请，因原合同到期后双方关于是否通过续签合同让被告继续使用房屋有过磋商，而在此期间被告又对原合同约定的租金及管理费金额作了调整，原告以开具发票的方式对被告支付的租金及管理费表示了认可，表明原告允许被告在合同到期后至续签合同磋商成功前继续由被告占用涉案房屋，双方之间已形成新的不定期租赁关系，原合同的违约条款已不再适用，故2013年4月1日起被告应按调整后的费用即61，316元／月的标准向原告支付房屋使用费和管理费，对于原告要求按照原合同约定按243，639元／月的标准向被告主张至实际搬离之日止的违约金的请求不再予以支持。同时，基于被告已向原告支付了至2013年11月30日止的租赁费用及管理费，被告还需向原告支付自2013年12月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费和管理费。此外，考虑到双方的租赁合同已经自然届满，原告应在与被告结清相关费用后将收取被告的各项保证金予以返还。而对于水、电费等问题，因原告未在本案中提出明确的请求，本院不作处理，原告可就此与被告另行协商或通过诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海河畔星钻购物有限公司与被告上海梳格形象设计有限公司关于上海市闵行区七莘路XXX-XXX号A14、B14房屋的不定期租赁关系予以解除；二、被告上海梳格形象设计有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离并向原告上海河畔星钻购物有限公司返还位于上海市闵行区七莘路XXX-XXX号A14、B14房屋；三、被告上海梳格形象设计有限公司于本判决生效之日起三十日内按照每月61，316元的标准，向原告上海河畔星钻购物有限公司支付自2013年12月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费和管理费；四、原告上海河畔星钻购物有限公司于被告上海梳格形象设计有限公司履行完毕上述第一、二项条款后六个月内返还被告上海梳格形象设计有限公司履约保证金243，639元；五、原告上海河畔星钻购物有限公司于被告上海梳格形象设计有限公司履行完毕上述第一、二项条款后六个月内返还被告上海梳格形象设计有限公司公用事业费保证金81，213元；六、驳回原告上海河畔星钻购物有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15，763.76元，减半收取计7，881.88元，由被告上海梳格形象设计有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　陈洁二〇一三年十一月二十九日书记员　　钱洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。搜索“”