（2013）湖德民初字第483号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-11-14
案件名称
夏璟与湖州中石房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
德清县人民法院
所属地区
德清县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏璟,湖州中石房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省德清县人民法院民 事 判 决 书（2013）湖德民初字第483号原告夏璟。委托代理人李力。被告湖州中石房地产开发有限公司。法定代表人方雯。委托代理人熊庆。原告夏璟与被告湖州中石房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年8月13日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员翁璐娴独任审判，于2013年11月5日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人李力、被告的委托代理人熊庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年6月10日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买位于德清县武康镇狮山国际花园A-4-5幢3单元3号的商品房，房屋总价1080000元。双方约定被告应当于2009年12月31日前交付房屋。原告已经按照合同约定支付全部购房款，但被告至今未通知原告交付房屋。故诉请法院判令：1.被告继续履行商品房买卖合同（合同编号：cb00402，合同备案号：2007-1-1-4），交付狮山国际花园第A-4-5幢3单元3号（现为领誉沁园丰泽苑20幢103室）的房屋，协助原告办理相关产权过户手续；2.被告支付原告逾期交房违约金806760元（已付房款1080000元、每日万分之六、从2010年1月1日暂计算至2013年5月30日，以实际支付日期为准）。被告辩称：对原告第一项诉讼请求并无异议，但原告也应履行在交付房屋及房屋过户过程中应尽的义务。对原告的第二项诉讼请求不予认可：被告早已通知原告前来办理交房手续，但原告拒不收房。被告开放的商品房的实际竣工验日期是2011年12月31日，并于2012年10月17日到德清县建设局备案，延迟竣工验收的原因并非被告违约，而是根据德清县水利局的要求在小区周围开挖泄洪渠所致，属于商品房买卖合同中关于延迟交付房屋免责事由，因此不需要向原告支付逾期交房违约金，即便被告存在违约事实，需要支付违约金，但原告主张的违约金偏高，已经占总房价的80%，法院应当酌情考虑予以调整。故请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。经开庭审理，本院认定事实如下：2008年6月10日，原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买其开发建造的狮山国际花园A-4-5幢3单元3号的商品房（现为领誉沁园丰泽苑20幢103室），房屋总价款为1080000元。双方约定：出卖人应当于2009年12月31日前将商品房交付给买方使用，逾期交付的，逾期不超过60日的，按照双方约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，自双方约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价的万分之六的违约金。同时约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”及第十八条第8款的约定，“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用直接送达或挂号邮寄方式送达。如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以基础的邮戳为准）第二日将被视为已送达另一方。2008年6月18日，原告向被告支付380000元购房款。2008年7月4日，原告与德清县农村信用合作联社签订了《个人购房担保借款合同》，以银行按揭贷款方式向被告支付了剩余购房700000元。2011年12月31日，被告开发的狮山国际花园排屋一期工程五方竣工验收通过，于2012年10月17日在德清县建设局备案。2013年7月22日，原告看到被告在《德清新闻》第2版上刊登公告，内容为：“原狮山国际花园住宅小区现已定名为领誉沁园·丰泽苑，本小区住宅于2012年12月13日完成全部验收并移交物业公司，至今尚有部分购房户未前来办理交房及相关权证手续，请本小区购房户见本公告后速来办理相关手续。”原、被告至今未办理房屋交付手续。上述事实，有下列证据证明：1.商品房买卖合同；2.建设工程竣工备案表；3.付款凭证、个人购房担保借款合同；4.当事人的陈述。本院认为：房地产交易，首先应当遵守法律、法规的规定，其次应当履行合同的约定，但合同约定的标准不能低于法律、法规规定的标准。本案当事人订立的商品房买卖合同符合现行法律、法规的规定，应属有效。当事人各方应当全面履行合同约定的义务。第一、关于继续履行合同的问题。被告对原告要求继续履行合同的请求并无异议。本院认为，商品房的交付及产权过户，均需原、被告双方履行各自的义务并互相配合对方工作，不能要求一方履行而己方怠于履行义务；第二，关于违约金问题。1.被告主张由于开发区管委会在水利局要求下在被告开发的狮山小区周围开挖泄洪渠导致被告的商品房不能及时竣工验收，属于违约责任中约定的免责事由，既遭遇不可抗力或当地政府、规划、城建、文物、环保等部门因法规原因造成延期。本院认为，被告提交的证据不能够证明其要主张的事实，对其抗辩构成免责事由的主张本院不予认可。被告因不具备交房条件而逾期交房，应当承担违约责任；2.被告的房屋于2012年10月17日起已经具备交付条件，但被告未按照合同约定的方式通知原告前来收房，被告提交的证据也不能证明原告早已知晓被告商品房交房条件成就的事实，原告于2013年7月22日在新闻媒体上看到被告的登报申明后未主动与被告接洽交房事宜，导致房屋至今未交付，故被告应当支付原告2010年1月1日至2013年7月22日期间的逾期交房违约金，原告主张2013年7月23日之后的逾期交房违约金本院不予支持。按照合同约定，被告应当支付原告逾期交房违约金841104元（1080000元×0.0006×1298天）；3.关于被告提出违约金过高调整问题。原告依据合同的约定和被告的违约行为，要求被告支付违约金数额，有合同和事实依据，本院依据被告的要求及法律的规定，对违约金数额及违约对原告造成损失考量后，酌情予以减少。综上所述，原、被告应继续履行签订的商品房买卖合同，本院酌情认定被告应当支付原告逾期交房违约金400000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告夏璟与被告湖州中石房地产开发有限公司继续按照商品房买卖合同（合同编号：cb00402，合同备案号：2007-1-1-4）约定的内容，履行各自的义务，办理狮山国际花园第A-4-5幢3单元3号（现为领誉沁园丰泽苑20幢103室）的房屋交付及相关产权过户手续；二、被告湖州中石房地产开发有限公司支付给原告夏璟逾期交房违约金400000元，于判决生效之日起二十日内付清；三、驳回原告夏璟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11868元，减半交纳5934元，由被告湖州中石房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 翁璐娴二〇一三年十一月二十九日代书 记员 方依云上述款项请汇入以下账户（注明案号及当事人名称）：户名：德清县人民法院执行款专户账号：231000000342070开户：浙江德清农村合作银行营业部 关注公众号“”