（2013）息民初字第1451号

裁判日期: 2013-11-29

公开日期: 2015-11-09

案件名称

原告尹清基诉被告牛广友、ＸＸ修确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

法院

息县人民法院

所属地区

息县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

尹清基,牛广友,ＸＸ修

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条

全文

河南省息县人民法院民 事 判 决 书（2013）息民初字第1451号原告尹清基，男，汉族。诉讼代理人王彦勤，系尹清基之妻。委托代理人张涛，息县司法局148法律服务所主任。被告牛广友，男，汉族。被告ＸＸ修，男，汉族。诉讼代理人张昱，系ＸＸ修之弟。委托代理人彭永清，河南程钢律师事务所律师。原告尹清基诉被告牛广友、ＸＸ修确认合同无效纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，依法由审判员徐无己独任审判，于2013年11月13日和29日两次公开开庭进行了审理。原告尹清基及其诉讼代理人王彦勤、张涛、被告牛广友、被告ＸＸ修及其诉讼代理人张昱、彭永清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告及其诉讼代理人诉称：我有一处宅基地，位于息县城郊乡五一村二里庄，2011年6月16日承包给被告牛广友承建房屋，在承建中，被告牛广友私自将我所拥有的房屋卖给被告ＸＸ修。根据《物权法》规定，特此诉讼，要求确认二被告于2011年10月28日签订的购房协议书无效（诉状中要求撤销购房协议，诉讼中又变更为确认购房协议无效）。被告ＸＸ修及其诉讼代理人辩称：二被告系合作开发建房，系合伙关系，被告牛广友有权出售其所建房屋，其与ＸＸ修所签购房协议系双方真实意思表示，合法有效；原告诉讼状中仅要求确认一份购房协议无效，而事实上二被告签订了四份购房协议，原告属于诉讼请求不明确；另外，从庭审诉讼情况看，本案原告与被告牛广友为了经济利益恶意串通，欺骗本案另一被告ＸＸ修，法庭应依法驳回原告诉求。经审理查明：2011年6月16日，原告尹清基与被告牛广友签订建筑合同书，在未经政府相关部门批准情况下由被告牛广友以包工包料的形式，在原告尹清基的宅基地（位于息县龙湖办事处五一村二里庄组，即本院新家属楼对面）上建房（计划建六层）。在建房过程中，被告牛广友在未经政府相关部门许可、且原告尹清基不知晓的情况下，私自于2011年10月28日与被告ＸＸ修签订了四份售房协议，将所建房屋（不含底层车库，共四层八套住房）中的四套房子以不同价格销卖给被告ＸＸ修，被告ＸＸ修支付给被告牛广友部分购房款计25万元整。此后至今，被告牛广友承建的此处房产因没有合法批准手续，在建第四层（不含底层车库）时而被政府强令停工。上述事实，有原、被告的陈述、书证证明，足以认定。本院认为，被告牛广友在未获政府部门批准的情况下，私自建设并出售所建房屋，其行为明显违法；从审理情况看，其与原告签订的建筑合同书上虽然写明的是“家庭住房”，但实际上其建设的则是多层多套住房，目的是为了出售获利，而且已出售给被告ＸＸ修四套，因而应认定为商品房买卖开发行为，对该行为性质的处理应适用国家关于商品房买卖开发的法律法规或司法解释规定，可以认定被告牛广友未取得商品房预售许可证明，而与买受人订立商品房预售合同；被告牛广友建房、卖房均没有获政府部门批准，其与被告ＸＸ修于2011年10月28日所签订的四份买卖房屋合同书均违反法律、行政法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的“合同无效”的法定情形，依法应认定为无效合同。对原告及其诉讼代理人关于应确认2011年10月28日二被告签订的四份房屋买卖协议书无效的诉求，本院予以支持。被告ＸＸ修及其诉讼代理人关于二被告签订的房屋买卖协议合法有效、原告诉求不明确、应予驳回、原告与被告牛广友恶意串通、损害购房人即被告ＸＸ修利益的意见，没有事实依据，本院不予采纳，因为任何合同，无论是否当事人真实意思表示，只要其内容或形式违反了法律、行政法规的强制性规定，即是无效合同，为此而获得的利益即不能受到法律的保护。另外，本案因合同无效而引发的法律后果，属于另一种法律关系，相关当事人可通过诉讼另行解决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项之规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告牛广友、ＸＸ修于2011年10月28日签订的四份购房协议书无效。本案诉讼费100元，由被告牛广友承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员　　徐无己二〇一三年十一月二十九日书记员　　于　坤 来源：百度“”