（2013）鄂武昌民初字第02099号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-04-17
案件名称
原告夏某与被告黄某、第三人某银行股份有限公司湖北省分行房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏某,黄某,某银行股份有限公司湖北省分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂武昌民初字第02099号原告：夏某。委托代理人：张某甲。被告：黄某。第三人：某银行股份有限公司湖北省分行。负责人：任某。委托代理人：刘某、项某。原告夏某与被告黄某、第三人某银行股份有限公司湖北省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月7日受理后，原告夏某于2013年5月28日向本院提出财产保全的申请，要求查封登记在黄某名下的坐落于武汉市武昌区秦园路71号秦园居常吉楼5栋4-4-A号（房屋所有权证：昌200117844，权证编号：00535052）的房产，并提供担保。2013年5月30日，本院作出（2013）鄂武昌民初字第02099号民事裁定书，裁定：一、查封登记在黄某名下的坐落于武汉市武昌区秦园路71号秦园居常吉楼5栋4-4-A号（房屋所有权证：昌200117844，权证编号：00535052）的房产。二、查封登记在李伟名下的坐落于武汉市江汉区香江花园四期5栋1单元1层1室（房屋所有权证：市200531612，权证编号01339662）的房产。因被告黄某下落不明，本院依原告夏某申请于2013年6月13日向被告黄某公告送达起诉状副本、应诉通知、举证通知、合议庭组成人员通知、授权委托书、开庭传票等，于2013年6月24日向被告黄某公告送达（2013）鄂武昌民初字第02099号民事裁定书。本案依法由审判员凃峻担任审判长，和人民陪审员张俊良、孙圌组成合议庭，于2013年9月16日公开开庭进行了审理。原告夏某及其委托代理人张某甲、第三人某银行股份有限公司湖北省分行的委托代理人刘某、项某到庭参加了诉讼。被告黄某经本院传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告夏某诉称，2010年4月7日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告购买被告位于武昌区秦园路71号秦园居常吉楼5栋4-4-A号房屋（该房屋有抵押，抵押权人为第三人）。原被告双方约定，该房屋成交总价为人民币80万元整。原告（乙方）在签约当日付给被告（甲方）购房款60万元整，被告承诺于2011年4月7日前腾空房屋并交付给原告，同时被告负责在六个月内还清该房银行（第三人）贷款未还清余额部分。如果被告未能还清银行贷款，原告代替被告偿还银行贷款，该还款计入总购房款中。银行贷款还清之日，被告在此日配合乙方到有关部门办理房产过户手续，所有过户费包括买卖双方应交税全部由被告承担，原告即付清剩余购房款。合同还约定，如被告违约，则被告向原告支付购房款20%的违约金，因违约所引起的一切费用包括司法程序费用均由被告承担。合同签订当日，原告依约向被告支付购房款60万元整，被告也将该房权属证书（房产证、土地证两证）交给原告。然而被告收款之后，并没有按照合同约定时间内还清银行贷款，办理抵押解除手续及房屋过户登记手续。原告多次要求被告还清贷款或者配合原告，由原告代替其偿还银行贷款，办理抵押解除手续，并办理房产过户登记手续，但被告拒不理会和配合，在原告强烈要求下，被告才于2011年4月将诉争房屋交付给原告居住使用至今，但对于原告要求办理抵押解除手续及房产过户登记手续的要求，采取各种手段拖延逃避，被告行为已构成严重违约，故诉至法院请求判令：1、确认原、被告的签订关于武昌区秦园路71号秦园居常吉楼5栋4-4-A号的房屋买卖合同有效。2、确认原告已支付被告购房款人民币60万元整。3、判令被告继续履行合同，立即办理诉争房屋抵押解除手续，并协助原告办理产权过户登记手续，承担所有过户费用。4、判令被告支付原告违约金人民币12万元。5、本案的诉讼费用由被告承担。原告夏某为支某乙诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、房屋所有权证、国有土地使用证、产权信息查询单，证明被告是诉争房屋的产权人。证据2、房屋买卖合同，证明原告、被告之间房屋买卖的事实，双方对权利义务进行了约定，原告买受诉争房屋，负有按照合同约定签约当日向被告支付购房款60万元并在房屋过户后付清余款的义务，被告出卖诉争房屋，负有按合同约定在六个月之内付清该房银行贷款未还清余额部分（或由原告代偿贷款），并办理抵押解除手续，配合原告办理过户手续，承担所有过户费用的义务，违约责任约定：如被告违约，违约金按支付购房款的20%，因被告违约所引起的一切费用（包括司法程序费用）均由被告承担。证据3、收条、中国工商银行网上银行电子回单、中国工商银行凯旋门支行凭证，证明被告已收到原告购房款60万元（转账20万元、现金40万元）的事实。证据4、承诺书、离婚证，证明被告出卖该房屋时的婚姻状况为离异，被告对诉争房屋有个人完全处置权利。再次证明原告、被告买卖的事实及被告已收到原告购房款60万元的事实。第三人某银行股份有限公司湖北省分行的质证意见：对证据1无异议；证据2是原、被告签订的，第三人不知情，与第三人无关；证据3的真实性、合法性均不知情，是原告与被告之间发生的，不发表质证意见；证据4因为原、被告之间的买卖合同，原告未告知第三人，第三人不知情，不发表质证意见。第三人某银行股份有限公司湖北省分行述称，2007年6月5日，被告向第三人申请32万元的银行贷款，以本案诉争房屋为抵押，抵押期限10年，在2007年6月办理了房屋他项权证，被告每月都在偿还银行贷款，尽管有时有逾期，但贷款一直还是在偿还，现在还欠155663.69元的贷款本息未结清。原告诉称的其与被告签订的房屋买卖合同，第三人不知情，根据物权法的相关规定，双方签订买卖合同时未告知第三人，恳请判令原、被告签订的房屋买卖合同无效，实现第三人的抵押权。第三人与被告有过联系，有时打电话会接，不接我们会发短信，就本案诉讼，第三人也告知过被告，但是被告并未作出任何表态。第三人仅针对本案的诉讼主张合同无效，因为被告在按期还款，并无违约事项，不对被告提出其他的请求。第三人某银行股份有限公司湖北省分行为支某乙陈某见，向本院提交如下证据：证据1、个人住房最高额抵押贷款合同。证据2、贷款支付凭证一份。证据3、武某他字第2007002848号他项权证一份。上述证据证明被告以本案诉争的房屋作为抵押与第三人签订了借款合同，借款金额32万元，第三人按照合同的约定依约支付了借款，并在房地部门办理了他项权证，第三人对本案诉争房屋享有抵押权。原告夏某的质证意见：对证据1、2、3无异议。被告黄某在答辩和举证期内未向本院提出口头或书面答辩及提交证据，视为放弃答辩和举证权利。被告黄某经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权利。经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：坐落于武昌区秦园路71号秦园居常吉楼5栋4-4-A号，房屋产权证昌200117844，产权人登记为黄某（证件号42012419640327085X），产权证发证时间2001年9月6日。2007年6月5日，黄某与第三人某银行股份有限公司湖北省分行签订《个人住房最高额抵押贷款合同》向第三人申请贷款32万元，贷款期间10年，自2007年6月5日至2017年6月5日，并用武昌区秦园路71号秦园居常吉楼5栋4-4-A号房屋作为该合同项下的抵押，2007年6月12日，办理房屋他项权证（武某他字第2007002848号）。在房屋抵押记载信息上记载抵押人黄某，抵押人证件号码42012419640327085X，抵押权人某银行股份有限公司湖北省分行，抵押物武昌区秦园路71号秦园居常吉楼5栋4-4-A号，抵押物权证号房屋所有权证昌200117844，抵押期限从2007年6月5日到2017年6月5日。2011年6月9日，武昌区房地局依武汉市洪山区人民法院（2010）洪法执字第608号执行文书查封被执行人黄某坐落于武昌区秦园路71号秦园居常吉楼5栋4-4-A号房屋（有抵押），权证号为昌200117844，申请执行人贺某，查封期限从2011年7月9日到2014年7月8日。原告夏某向本院提供的记载时间为2010年4月7日《房屋买卖合同》中记载：甲方黄某、乙方夏某，约定：乙方购买甲方位于武汉市武昌区秦园路71号秦园居常吉楼5栋4-4-A号房产，建筑面积138.91平方米，双方约定该房屋成交总价款为人民币捌拾万元整。乙方在签约的当日付给甲方购房款陆拾万元整，甲方承诺于2011年4月7日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交付乙方。甲方负责在六个月内还清该房银行贷款未还清余额部分，如果甲方未能付清银行贷款，乙方代替甲方偿还银行贷款，该还款计入总购房款中，银行贷款还清之日（抵押解除）。甲方在此日配合乙方到有关部门办理房产过户手续，所有过户费（包括买卖双方应交税费）全部由甲方承担，乙方即付清剩余购房款。甲方应保证该房屋的合理性及合法性，有关该房屋的利益不得牵涉到第三人，如牵涉到第三人，甲方应自行妥善处理，与乙方无关。本合同签约后，甲方不得将房屋另行出售或出租。如甲方违约，则甲方应承担违约金（支付购房款的20%）。双方发生合同纠纷，尽量协商解决，若协商不成，则由房屋所在地人民法院进行法律裁决。合同上甲方（出卖人）处有“黄某”字样并加盖手印，乙方（买卖人）处有“夏某”字样并加盖手印。原告夏某向本院提供的2010年4月7日《收条》记载：今收到夏某购房款人民币陆拾万元整，其中转汇款20万元，付现金40万元，收款人处有“黄某”字样，收款日期记载为2010年4月7日。原告夏某向本院提供的2010年4月7日《承诺书》记载：本人将名下房产出售给夏某（购房款已支付现金人民币陆拾万元整），因我现在离异本人保证有个人完全处置该房屋的权利，否则愿意承担一切法律责任，保证人处“黄某”字样并加盖手印，日期记载为2010年4月7日。原告夏某向本院提供的打印时间为2010年4月7日中国工商银行网上银行电子回单上记载：付款人夏某，卡（账）号6222083202000321667，网点工行湖北省分行营业部业务处理中心；收款人黄某，卡（账）号6222083202000321014，金额合计人民币贰拾万元整，交易时间2010年4月7日15时15分，用途购房款，记账网点工行湖北省分行营业部业务处理中心。原告夏某认为其与被告签订《房屋买卖合同》后依约向被告支付了购房款60万元，被告也将该房权属证书（房产证、土地证两证）交给原告，但被告收款之后，并没有按照合同约定时间内还清银行贷款，办理抵押解除手续及房屋过户登记手续，原告曾多次要求被告还清贷款或者配合原告，由原告代替其偿还银行贷款，办理抵押解除手续，并办理房产过户登记手续，但被告拒不理会和配合，在原告的强烈要求下，被告才于2011年4月将诉争房屋交付给原告使用，但对于原告要求办理抵押解除手续及房产过户登记手续的要求，采取各种手段拖延逃避，为此，原告诉至本院，请求如前。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告夏某主张其与被告的签订关于武昌区秦园路71号秦园居常吉楼5栋4-4-A号的《房屋买卖合同》有效，但其向本院提供的记载时间为2010年4月7日的《房屋买卖合同》、《收条》、《承诺书》上存留的“黄某”签名字样与2007年6月5日黄某与第三人某银行股份有限公司湖北省分行签订《个人住房最高额抵押贷款合同》中存留的“黄某”签名字样明显不一致，被告经本院合法传唤未到庭应诉答辩，仅凭两处签名，本院无法鉴别哪一处的签名是真实的，本院在无法查清案件客观事实的情况下，不能自行分析判定何处的签名系黄某本人所签，故本院不能认定记载时间为2010年4月7日的《房屋买卖合同》、《收条》、《承诺书》为本案被告黄某本人所签，对原告夏某请求确认其与被告签订的关于武昌区秦园路71号秦园居常吉楼5栋4-4-A号的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院不能支持。同上述分析，本院亦不能确认2010年4月7日的《收条》、《承诺书》为本案被告黄某本人所签，仅依原告提供的网上银行电子回单，也不能证明原告向本案被告黄某支付购房款60万元的事实，故对原告请求确认原告已支付被告购房款人民币60万元的诉讼请求，本院不能支持。因本院未能认定2010年4月7日的《房屋买卖合同》的真实性，故对原告请求判令被告继续履行合同，立即办理诉争房屋抵押解除手续，并协助原告办理产权过户登记手续，承担所有过户费用以及被告支付原告违约金人民币12万元的诉讼请求，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告夏某的诉讼请求。本案案件受理费11800元，保全费3298元，公告费650元由原告夏某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 凃 峻人民陪审员 孙 圌人民陪审员 张俊良二〇一三年十一月二十九日书 记 员 周永梅 微信公众号“”