（2013）贵民二终字第176号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-10-31
案件名称
贵港市嘉耀房地产开发有限公司与莫永升商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵港市嘉耀房地产开发有限公司,莫永升
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）贵民二终字第176号上诉人（一审被告）贵港市嘉耀房地产开发有限公司，住所地贵港市××大道水利局办公楼。法定代表人苏红。委托代理人马彬华。被上诉人（一审原告）莫永升，男，住桂平市××××号。委托代理人冯昌兰。上诉人贵港市嘉耀房地产开发有限公司因与被上诉人莫永升商品房销售合同纠纷一案，不服港北区人民法院（2013）港北民初字第1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月12日立案受理后，依法组成由审判员陈香妙担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈朵朵参加的合议庭，于2013年11月11日公开开庭审理了本案。书记员梁明燕担任法庭记录。上诉人贵港市嘉耀房地产开发有限公司的委托代理人马彬华，被上诉人莫永升的委托代理人冯昌兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年8月17日，莫永升与贵港市嘉耀房地产开发有限公司（以下简称嘉耀公司）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：200905XX），其中约定：1、莫永升购买嘉耀公司位于贵港市XX区XX号商品房，总价款201272元，买受人须在签订合同时交付首期房款61272元，余款140000元由买受人向银行申请按揭贷款；出卖人于2010年3月31日前将商品房交付买受人使用；2、合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，房屋权属证书由出卖人代为办理，所需费用由买受人按国家有关收费标准自行承担；买受人须按出卖人通知办理产权约定期限内前来办理，超出期限视为买受人放弃产权办理。由此产生的损失及后果由买受人承担。合同签订前，莫永升已于2009年8月5日向嘉耀公司支付购房款61272元。2009年11月5日，莫永升向中国建设银行股份有限公司贵港分行贷款124000元，并授权贷款人将全部贷款一次性划至嘉耀公司的账户（账户名称：贵港市嘉耀房地产开发有限公司，账号为：45001753748050XX），嘉耀公司已收到该款。至此，莫永升已向嘉耀公司付清总购房款201272元。2011年4月29日嘉耀公司将商品房实际交付莫永升。但莫永升至今未能取得房屋产权证，故诉至法院，请求嘉耀公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付支付逾期办房产证的违约金。另查明，2013年4月16日，嘉耀公司函告莫永升自起发函之日起7日内向其提交房屋买卖合同原件、买受人身份证复印件、购房首付收据原件办理产权登记手续，逾期将不代为办理，由此所产生的一切责任与后果由莫永升承担。一审法院认为，莫永升与嘉耀公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，莫永升已向嘉耀公司付清总房款201272元，嘉耀公司已将商品房交付莫永升使用，但至今未取得房屋权属证书。根据合同关于产权登记问题的约定，嘉耀公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即履行相应的登记备案义务。所以嘉耀公司在向莫永升交付房产后365日内理应及时为莫永升办理房产证。但嘉耀公司未提供确凿充分有效的证据证明其已履行了相应的登记备案手续，从而导致无法办理房产证。依据合同约定，因嘉耀公司的原因无法办理房产证的，应由嘉耀公司代为办理。因房屋实际交付时间是2011年4月29日，而非合同约定的2010年3月31日，故从2011年4月29日起到2012年4月28日为嘉耀公司进行产权登记资料备案的期间，逾期办证起始计算日期应从2012年4月29日起开始计算。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故莫永升要求嘉耀公司支付逾期办理产权证书自2011年4月1日起至实际交付产权证书之日止的违约金的主张，不予全部支持，仅支持以莫永升已付购房款总额201272元为基数，自2012年4月29日起至本案判决确定最后履行期限之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付的违约金。此后若逾期办证的，莫永升可另行主张权利。嘉耀公司提出违约金过高，按照中国人民银行同期活期利率执行或按已付房款的千分之一计付的主张，理据不足，不予采信。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵港市嘉耀房地产开发有限公司向原告莫永升支付逾期办理房屋产权证的违约金（以已付购房款总额201272为基数，自2012年4月29日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至本案生效判决确定最后履行期限之日止）；二、驳回原告莫永升其他诉讼请求。案件受理费571元，减半收取286元，由原告莫永升负担135元，被告贵港市嘉耀房地产开发有限公司负担151元。上诉人嘉耀公司不服上述判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清，被上诉人并未能证明上诉人未履行备案登记手续，依据举证规则，对该主张也不属于举证倒置的情形，上诉人没有证明义务，一审法院仅以上诉人未提供证据就认定上诉人未履行登记备案手续是错误的。二、上诉人已函告被上诉人提供相应材料以便上诉人办理房产证，但被上诉人拒绝提交，故上诉人有权拒绝办证。三、合同双方并未对迟延办证的违约责任进行约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，应参照该法第六十一条规定处理，即按交易习惯确定。而本地房地产行业的习惯是以已付房价款为基数按中国人民银行同期活期利息或者按已付房价款的千分之一计算违约金。四、一审判决程序违法，超出被上诉人诉讼请求范围。被上诉人一审的诉讼请求是30842.5元，而按照一审判决确定的计算方式，将会超过该数额，即超出被上诉人的诉讼请求。请求二审法院撤销一审判决第一项，改判上诉人以被上诉人已付购房款为基数按中国人民银行活期存款利息或者按已付房价款的千分之一来计算违约金给被上诉人。被上诉人莫永升辩称，被上诉人的诉讼请求是违约金计算至实际交付房产证之日止，按此计算，一审判决并未超过诉讼请求，30842.5元只是为了方便计算案件受理费而暂计算的数额。上诉人的房屋并未进行验收备案，依据建设部的相关规定，上诉人在不符合验收备案条件的情况下，房屋交付使用的时间对被上诉人没有约束力，被上诉人请求的违约金应从合同约定交付之日次起算。请求二审法院查清事实，驳回上诉人的诉讼请求，依法判决。本院审理查明的法律事实与一审法院查明的法律事实一致。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因提供材料报产权登记机关登记备案是上诉人的义务，故应由上诉人承担举证责任证明其前述义务的履行。现上诉人并未能提供相关证据证明，一审法院据此认定上诉人没有履行该义务，符合法律规定。被上诉人的上诉请求违约金是计算至交付房产证之日止，30842.5元只是为了方便计算案件受理费而暂计算的数额，一审判决并未超过被上诉人的诉讼请求。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，嘉耀公司应提供相应材料到产权登记机关备案，因其原因导致不能取得房产证的，由其代为办理。现因嘉耀公司没有履行登记备案手续，由此产生了其应代被上诉人办理房产证的义务。因上诉人和被上诉人均认可所约定房屋交付之日起365日内的期间同时亦为办理房产证的期间，即2012年4月28日为办理房产证的届满期限。现上诉人至今仍不履行其代为办理房产证的义务，应承担违约责任，被上诉人请求上诉人支付违约金的请求，依法有据，应予支持。一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定上诉人的违约金数额并无不当，本院予以确认。上诉人提出逾期办证的违约金应依交易习惯以已付房价款为基数按中国人民银行活期利息或者按已付房价款的千分之一来计算违约金，其主张2012年开始贵港市房管局印制的新版商品房销售合同的格式文本有关于逾期办证违约金按银行同期活期利息计算的规定，该格式文本即交易习惯。本院认为，即使其主张该文本是交易习惯成立，但该文本是2012年印制的，而双方签订的合同是在2009年，不能用后来的习惯来推论2009年的交易习惯，因此，上诉人未能提供充分证据证明双方在签订合同时的交易习惯是按活期利率计算逾期办证违约金，对其主张不予采纳。上诉人主张上诉人已函告被上诉人提供相应材料以便上诉人办理房产证，但被上诉人拒绝提交，故上诉人有权拒绝办证。因被上诉人请求上诉人在收取材料时出具收条而上诉人拒绝出具，故被上诉人才拒绝提交材料。因此上诉人该抗辩不成立，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不成立，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费571元，由上诉人贵港市嘉耀房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈香妙审 判 员 黄钰雄代理审判员 陈朵朵二〇一三年十一月二十九日书 记 员 梁明燕 搜索“”