（2013）吴民初字第1141号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-07-15
案件名称
黄卫刚与朱茂昌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄卫刚,朱茂昌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十五条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2013）吴民初字第1141号原告黄卫刚。委托代理人韩敬泉、沈卫康，江苏五洲信友律师事务所律师。被告朱茂昌。委托代理人丁厚兵，北京盈科（苏州）律师事务所律师。原告黄卫刚诉被告朱茂昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月3日立案受理后，依法由代理审判员史华松适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩敬泉，被告朱茂昌及其委托代理人丁厚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄卫刚诉称，其与被告于2010年8月1日签订有关苏州市吴中区郭巷街道彩虹新村一层门面房租赁合同，合同约定了租赁房屋的面积、期限、租金和违约责任等。合同签订后，其按约将房屋交付给被告承租使用。房屋租赁合同于2013年7月31日届满，其于2013年5月31日致函被告，要求租赁合同到期后对租赁费用等予以调整，如被告同意则续签合同，不同意则要求被告租期届满后返还房屋。被告收到函件后既未与其续签合同，亦未返还房屋，故起诉请求判令被告返还向其承租的苏州市吴中区郭巷街道彩虹新村一层门面房，并按照年租金150000元的标准支付自2013年8月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费，同时要求被告承担违约责任20000元。被告朱茂昌辩称，其于2011年11月11日从案外人潘某某处承租了涉讼房屋，并支付转让费138000元。另外，其两次对房屋进行装修，投入221343.70元。造成上述损失的原因是原告曾经答应租赁合同到期后其可以按同地区同类房屋租赁价格继续承租，现原告不同意继续出租，故原告的请求不合理。其同意返还房屋，但原告应赔偿其支付的转让费和房屋装修损失。经审理查明，原告系涉讼的苏州市吴中区郭巷街道彩虹新村一层门面房的所有权人。2010年8月1日，原告将上述房屋出租给案外人潘某某。2011年11月11日，被告与案外人潘某某签订店面出租（转让）协议，上述房屋转由被告承租使用。同日，被告将原告与案外人潘某某签订的房屋租赁合同上的承租人更改为其自己的姓名，原告对此予以认可，并确认与被告之间于2011年11月11日建立了房屋租赁合同关系。上述合同约定，原告将苏州市吴中区郭巷街道彩虹新村一层门面房出租给被告，租赁房屋面积约110平方米，年租金150000元，用途是经营床上用品，被告应于每年8月1日前支付租金，先付后用。房屋租赁合同第四条房屋装饰部分约定，被告在不影响房屋结构的前提下可以对承租房屋进行装饰，固定物品所有权属原告，不固定物品所有权属被告。合同第五条违约责任约定，乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金20000元整。该房屋租赁合同载明的签约时间为2010年8月1日，租赁期限为2010年8月1日至2013年7月31日。此后，原、被告又重新签订一份房屋租赁合同，内容与上述合同一致。另查明，被告承租房屋后用于床上用品经营。在房屋租赁期限2013年7月31日届满之前，原告向被告送达通知书一份，要求签订新的房屋租赁合同，并根据该房屋周边区域租金价格综合考虑，新的租赁合同的租金上调至每年300000元，租期三年，被告不续签合同或缴纳下一年度租金，视为原合同到期后双方终止原合同，被告应搬出承租房屋。被告确认收到上述通知，但原、被告未能就继续承租的租金标准达成一致意见。房屋租赁期限届满后，涉讼房屋仍由被告占有使用。审理中，原、被告均表示，双方对2013年7月31日之前的房屋租金无争议，并一致确认原告应向被告返还租房押金人民币20000元，可在本案中一并处理。另，原告表示放弃要求被告承担违约责任20000元的诉讼请求。以上事实，有房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁合同、通知、店面出租（转让）协议及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告于2011年11月11日签订房屋租赁合同，尽管原、被告实际签订房屋租赁合同的时间在合同载明的签约时间（2010年8月1日）之后，但是，原、被告在前后两份房屋租赁合同中均明确租赁期限于2013年7月31日届满，可见，原、被告缔约时对房屋的实际租赁期限是明确、无分歧的，系双方当事人的真实意思表示。房屋租赁期限届满前，原告提出了续订合同的租金条件，并表示被告不续订合同或缴纳下一年度租金，则租赁合同到期后被告应搬出承租房屋。原、被告未能就继续承租房屋的租金标准达成一致意见，被告在租赁期间届满后继续使用房屋，原告对此不予认可，故应认定原、被告之间的租赁合同关系于2013年7月31日终止，被告应将房屋返还原告，被告在审理中亦表示同意返还房屋，原告要求被告返还涉讼房屋的诉讼请求符合法律规定，应予支持。租赁合同终止后，被告仍继续占有使用涉讼房屋，原告主张参照房屋租赁合同确定的年租金150000元的标准由被告支付房屋占有使用费用的主张符合法律规定，亦应予支持。关于被告主张的装饰装修损失，因双方在房屋租赁合同中已经明确，被告在不影响房屋结构的前提下可以对承租房屋进行装饰，固定物品所有权属原告，原、被告可按照合同约定处理；至于被告主张的向案外人潘某某支付的转让费与本案原、被告之间的房屋租赁关系无关。况且，被告提出的装饰装修损失和房屋转让费均属独立的诉讼主张而非抗辩意见。综上，本院对被告提出的上述主张均不予理涉。另外，鉴于原、被告一致确认原告应向被告返还租房押金人民币20000元，为诉讼经济考虑，在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告朱茂昌于本判决生效之日起十日内返还其向原告黄卫刚承租的苏州市吴中区郭巷街道彩虹新村一层门面房，并参照年租金150000元的标准支付自2013年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。二、原告黄卫刚于本判决生效之日起十日内向被告朱茂昌返还租房押金人民币20000元，此款从被告朱茂昌应支付的房屋占有使用费中扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币215元，由被告朱茂昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。代理审判员 史华松二〇一三年十一月二十九日书 记 员 吴春华 关注公众号“”