（2013）宝民三（民）初字第1129号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-04-26
案件名称
柴妙达、石忠英与吴清华、关剑生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柴妙达,石忠英,吴清华,关剑生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第1129号原告（反诉被告）柴妙达。原告（反诉被告）石忠英。被告（反诉原告）吴清华。被告（反诉原告）关剑生。上列两被告（反诉原告）共同委托代理人高伟力，男，1967年11月4日生，汉族，住上海市闸北区北苏州路***号*楼。原告（反诉被告）柴妙达、石忠英与被告（反诉原告）吴清华、关剑生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柴妙达、石忠英，被告（反诉原告）吴清华、关剑生的共同委托代理人高伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）柴妙达、石忠英诉称，2013年5月6日，原、被告经居间签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，原告（反诉被告）将上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称502室房屋）出售给被告（反诉原告）。签合同时，因原告（反诉被告）另购住房急需付款，主动将房价从130万元降至120万元，被告（反诉原告）需要交房解决孩子上学之事，于是在合同第七页下方空白处增加以下内容：“因甲方急需付购房款。”乙方承诺：“甲方到手价的120万房款，自签合同起两个月内交付。”（包括乙方申请贷款的84万元）并要求甲方收到房款后壹个月把房钥匙交于乙方，解决乙方住房与儿子上学之事。同时，当日，双方签订《补充协议》，主要约定，原告（反诉被告）承诺502室房屋满五年且为唯一住房，原告（反诉被告）应缴纳的交易税费（除营业税、个人所得税外）及中介服务费均由被告（反诉原告）承担，被告（反诉原告）于2013年5月15日前支付25万元，2013年5月25日前支付6万元，并将过户时间变更为2014年6月30日前。上述合同及协议签订后，被告（反诉原告）于2013年5月6日当日支付5万元。原告（反诉被告）于2013年5月7日到5月8日还清502室房屋贷款并注销抵押。2013年5月8日下午，原告（反诉被告）要求中介归还示范合同原件，后发现了中介擦去了合同第七页上述“因甲方急需……儿子上学之事”部分的内容。2013年5月8日左右，原告（反诉被告）曾向中介、被告（反诉原告）提出办理贷款手续，遭到拒绝。2013年5月16日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发通知催促付款。2013年5月17日、18日，双方至中介处协商解决交易税费的承担问题，协商未成。2013年5月19日，原告（反诉被告）发通知要求被告（反诉原告）对逾期付款进行赔偿。2013年5月20日，被告（反诉原告）支付房款25万元。2013年5月25日，被告（反诉原告）支付房款6万元。2013年6月7日，原告（反诉被告）发通知给被告（反诉原告）指出被告（反诉原告）违约未办理银行贷款手续已给原告（反诉被告）造成损失。2013年6月25日，原告（反诉被告）发通知，因被告（反诉原告）远远超过15日仍未完全履行贷款申请手续与付款义务，通知2013年6月25日起买卖合同解除。2013年6月25日至2013年8月份期间，原、被告多次至工商部门、中介处协商继续交易的税费承担问题，然仍协商未果，故涉讼。基于被告（反诉原告）逾期付款、办理贷款，已构成违约，故起诉要求：1、被告（反诉原告）违约限期付款、限期办理房贷，赔偿原告（反诉被告）246，925元，若法院认定被告（反诉原告）违约限期付款、限期办理房贷，原告（反诉被告）申请解除合同；2、被告（反诉原告）与中介朱希、咸冠伙等联手隐瞒、改动限期付款的内容与二手房房贷细则，被告（反诉原告）赔偿3万元；3、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）吴清华、关剑生反诉并辩称，双方签订买卖合同后，被告（反诉原告）于2013年5月25日付清了首期款36万元，余款84万元按合同约定通过银行贷款方式支付。然在办理贷款过程中，原告（反诉被告）不仅不予配合，反指责被告（反诉原告）违约，并于2013年6月25日发通知解除合同。原告（反诉被告）无法定或约定理由单方解除合同，构成根本违约，故不同意原告（反诉被告）诉请，同时基于原告（反诉被告）违约，反诉要求解除双方签订的买卖合同并要求原告（反诉被告）返还36万元房款及赔偿违约金24万元。原告（反诉被告）柴妙达、石忠英针对反诉辩称，原告（反诉被告）无权单方解除合同，如原告（反诉被告）出售了502室房屋，才是违约。2013年6月25日发通知后，双方仍在积极磋商解决后续履行的问题。在此期间被告（反诉原告）也没有积极向法院起诉，不存在被告（反诉原告）所述的违约行为，相反被告（反诉原告）存在违约行为。综上，不同意赔偿被告（反诉原告）主张的违约金24万元，如果被告（反诉原告）同意赔偿，原告（反诉被告）同意解除合同，在不赔偿原告（反诉被告）的情况下，不同意解除合同，不同意返还房款36万元。经审理查明，原告（反诉被告）于2009年6月9日经登记为502室房屋的权利人。2013年5月6日，原告（反诉被告）（甲方，卖售人）与被告（反诉原告）（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买502室房屋，房屋建筑面积70.11平方米，转让价款为120万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的最后付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付按照前款方式计算的15日的款项外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产权利转移及房地产交接）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定最后交付之日起算至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付按照前款方式计算的15日的款项外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。该合同补充条款（一）约定：1、甲方应在收到乙方支付的还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续；2、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款手续后的15个工作日内，至交易中心办理过户手续；3、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将房地产交付乙方，并办理水电煤等费用结算；8、有关乙方贷款的特别约定：（1）乙方于付清首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。（2）若乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。（3）若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。10、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则乙方应按本合同第九条之约定承担违约责任。该合同附件三付款协议主要约定，乙方于签约时支付甲方5万元，于2013年5月15日前支付31万元，并将款项用于甲方提前归还甲方尚欠银行的购房贷款并注销抵押，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款84万元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。该合同落款处由吴清华签字，另由吴清华代关剑生签字。同日，原告（反诉被告）（甲方）与被告（反诉原告）（乙方）签订《补充协议》，就买卖合同的相关变更事宜作如下约定：1、本次交易甲方承诺该房屋产权满五年且产权人名下为上海唯一一套住房，甲方应缴纳的交易税费（除营业税、个人所得税外）及中介服务费均由乙方承担并支付。2、乙方于2013年5月15日之前支付25万元，2013年5月25日之前支付6万元。3、甲乙双方经协商一致，约定将该房地产买卖合同中的过户时间变更为：2014年6月30日前。4、本协议与甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议约定为准。该协议落款处由吴清华签字，另由吴清华代关剑生签字。关于上述合同及协议签订情况：原告（反诉被告）表示，因原告（反诉被告）另购住房急需付款，主动将房价从130万元降至120万元，被告（反诉原告）需要交房解决孩子上学之事，于是在《上海市房地产买卖合同》第七页下方空白处增加以下内容：“因甲方急需付购房款。”乙方承诺：“甲方到手价的120万房款，自签合同起两个月内交付。”（包括乙方申请贷款的84万元）并要求甲方收到房款后壹个月把房钥匙交于乙方，解决乙方住房与儿子上学之事。而居间方在2013年5月8日交给原告（反诉被告）《上海市房地产买卖合同》原件时将上述条款内容擦去了。对此，被告（反诉原告）表示，原告（反诉被告）所述上述有关合同条款内容擦去的情况不属实，并表示，对合同及协议上吴清华代关剑生签合同及协议的行为予以追认。关于上述合同及协议签订后的后续履行情况：1、关于付款情况，本院查明：2013年5月6日，被告（反诉原告）通过转账方式向原告（反诉被告）支付定金5万元；2013年5月20日，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）25万元；2013年5月25日，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）6万元。对上述事实，原告（反诉被告）表示，2013年5月6日系在签订买卖合同后支付定金，中介存在违规操作，且当时提供了银行账号，如被告（反诉原告）需支付后续款项可打入该账号。被告（反诉原告）则表示，2013年5月15日及之前曾联系原告（反诉被告）并至中介处通知原告（反诉被告）前来接受付款，然因原告（反诉被告）未前来致付款延误，被告（反诉原告）并无过错。2、关于贷款办理情况，本院查明：2013年5月7日，原告（反诉被告）向银行还款，银行出具结清证明；2013年5月8日，原告（反诉被告）向宝山区房地产登记处提交抵押权注销申请。2013年5月8日左右，原告（反诉被告）曾向中介、被告（反诉原告）提出办理贷款手续，遭到拒绝。2013年6月7日、8日，中介通知原、被告双方到场签署相关贷款材料，原告（反诉被告）未签署。对上述事实，原告（反诉被告）表示，中介未告知原告（反诉被告）贷款细则。2013年6月7日、8日，中介拿了相关材料让原告（反诉被告）签字，然当时没有出示吴清华、关剑生的身份证、结婚证、户口簿等，且考虑到关剑生在签合同时并未到场且未出具委托书、吴清华用驾驶证签合同，原告（反诉被告）不放心，于是拒绝签字。被告（反诉原告）则表示，2013年5月8日左右之所以拒绝办理贷款，是因为当时抵押权注销申请手续尚未核准，办理贷款条件尚未具备。根据证人方某某的证言，中介在2013年6月7日、8日是出示过身份证、户口簿、结婚证等相关证件的。3、关于税费承担情况，原告（反诉被告）曾向中介核实，因未满五年，如提前过户则应多承担税费8万元。被告（反诉原告）表示，在未满五年的情况下，如提前过户则需多承担税费，而当时原告（反诉被告）急需拿到钱款，而拿到贷款需要提前过户，根据合同、协议约定，该部分增加的税费应由原告（反诉被告）承担，双方对此税费分担产生争议。4、关于其他情况，2013年5月16日，原告（反诉被告）发通知催促被告（反诉原告）付款。2013年5月17日、18日左右，双方至中介处协商解决交易税费的承担问题，协商未成。2013年5月19日，原告（反诉被告）发通知告知因被告（反诉原告）未按约定期限付款，应按合同的违约责任进行赔偿。2013年6月7日，原告（反诉被告）发通知告知被告（反诉原告）违约未办理银行贷款申请手续，故通知被告（反诉原告）尽快履行合同约定并按合同第九条之约定承担违约责任。2013年6月25日，原告（反诉被告）发通知给被告（反诉原告），称因被告（反诉原告）远远超15日仍未完全履行贷款申请手续与付款义务，原告（反诉被告）有权单方解除合同，故通知2013年6月25日起合同解除，并要求被告（反诉原告）承担违约责任按15日支付违约金并支付房屋总价的20%违约金。2013年6月25日至8月份期间，原、被告多次至工商部门、中介处协商继续交易的税费承担问题，然仍协商未果，故涉讼。审理中，关于诉请，原告（反诉被告）表示诉请中的限期系指逾期的违约行为，246，925元的赔偿系按照买卖合同第九条赔偿房价的20%即24万元违约金加上未付款的84万元15日的逾期赔偿金与25万元迟延5日支付的逾期赔偿金共计6，925元。关于原告（反诉被告）是否要求主张解除合同，经法院多次释明后，原告（反诉被告）表示，原告（反诉被告）没有解除合同的权利，原告（反诉被告）的各种行为都表明原告（反诉被告）没有解除合同的意思，但是要求法院确定被告（反诉原告）违约。法院确定被告（反诉原告）违约以后，按照合同办，原告（反诉被告）就随时随地可以解除合同。现对解除合同不做要求，并等确定被告（反诉原告）违约后，才能解除合同，才能要求被告（反诉原告）赔偿，才考虑是否要求被告（反诉原告）办理贷款、支付后续款项、办理过户等事宜。被告（反诉原告）则表示，鉴于原告（反诉被告）很难打交道，合同没有履行下去的必要。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收据、银行业务凭证、银行结清证明、收件收据、终止调解通知书、通知、快递凭证，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告就502室房屋达成的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应予恪守。原告（反诉被告）主张部分合同条款内容有擦去，然无充分证据予以佐证，本院实难采信。本案中，依合同、协议约定，被告（反诉原告）应予2013年5月15日前支付25万元，如逾期未付款，则按未付款的日万分之五支付赔偿金。而实际上，被告（反诉原告）于2013年5月20日支付该笔款项，故对原告（反诉被告）主张的25万元的5天逾期付款赔偿金部分，经计算为675元，本院予以支持。本案的争议焦点在于84万元贷款的支付方式与时间的确定。依合同、协议约定，被告（反诉原告）于2013年5月25日前付清首付款，被告（反诉原告）于付清首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若被告（反诉原告）申请贷款起满45个工作日，贷款不足的，则在过户前以现金予以补足，另约定，双方在2014年6月30日前进行过户。对此，原告（反诉被告）主张贷款84万元应在合同签订后两个月内支付，缺乏合同依据，本院不予采信。然考虑到双方约定的贷款办理时间与过户时间相隔期限较长，依一般惯例，即便双方依合同约定先行办理出贷款申请手续，到2014年6月30日前才进行过户，可能致贷款申请办理、过户及过户后放贷等手续无法有效衔接。而在本案中，被告（反诉原告）虽已提出办理贷款申请，然该申请即便获批，亦难以与过户时间衔接，缺乏可操作性。现双方约定的贷款申请期间已过，难以认定可归责于一方。嗣后，双方经多次协商，亦未就贷款、过户、提前过户税费承担等达成一致意见，使合同、协议难以继续履行。同时，考虑到本案中被告（反诉原告）提出解除合同并明确表示无继续履行的必要，原告（反诉被告）虽未明确提出解除合同，然其在2013年6月25日发解除合同通知并在本案中依据合同解除条款主张违约赔偿。综合考虑上述因素，并避免合同关系处于不确定的状态，被告（反诉原告）主张解除合同，本院予以准许。合同解除后，原告（反诉被告）应将已收取的36万元房款返还给被告（反诉原告）。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）逾期办理贷款致未支付后续款项等构成违约及主张被告（反诉原告）与中介隐瞒、改动条款内容等而要求被告（反诉原告）赔偿违约金（赔偿金）或损失，依据不足，本院不予准许。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）未配合办理贷款及单方发解除合同通知构成违约，鉴于贷款办理难以归责于一方，又鉴于2013年6月25日原告（反诉被告）发解除合同通知缺乏解除权、解除行为不能发生效力且之后双方尚在协商继续交易的税费承担问题，故对被告（反诉原告）依据上述理由主张原告（反诉被告）违约并支付违约金，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）柴妙达、石忠英与被告（反诉原告）吴清华、关剑生就上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、被告（反诉原告）吴清华、关剑生于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）柴妙达、石忠英赔偿金675元；三、原告（反诉被告）柴妙达、石忠英于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）吴清华、关剑生房款36万元；四、原告（反诉被告）柴妙达、石忠英及被告（反诉原告）吴清华、关剑生其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2，727元，由原告（反诉被告）柴妙达、石忠英负担2，720元，由被告（反诉原告）吴清华、关剑生负担7元。反诉案件受理费减半收取4，900元，由原告（反诉被告）柴妙达、石忠英负担2，940元，由被告（反诉原告）吴清华、关剑生负担1，960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 叶印洲二〇一三年十一月二十九日书 记 员 罗仁冰附：相关法律条文第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来源：百度搜索“”