（2013）衡蒸民一初字第306号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-10-16
案件名称
衡阳湘浙房地产开发有限公司与欧某某、洪某某、第三人湖南衡阳湘江水泥实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市蒸湘区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
衡阳湘浙房地产开发有限公司,欧某某,洪某某,湖南衡阳湘江水泥实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第二百三十二条，第二百三十四条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2013）衡蒸民一初字第306号原告衡阳湘浙房地产开发有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区幸福路58号（原市水泥厂）。法定代表人郑某某，该公司总经理。委托代理人陈某某，湖南秦湘律师事务所律师。委托代理人张某某，湖南秦湘律师事务所律师。被告欧某某，女。被告洪某某，男。第三人湖南衡阳湘江水泥实业有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区幸福路58号。法定代表人王某某，该公司总经理。原告衡阳湘浙房地产开发有限公司为与被告欧某某、洪某某、第三人湖南衡阳湘江水泥实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月18日召集双方当事人进行庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告衡阳湘浙房地产开发有限公司委托代理人陈某某、张某某，被告洪某某，第三人湖南衡阳湘江水泥实业有限公司法定代表人王某某到庭参加诉讼，被告欧某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告衡阳湘浙房地产开发有限公司诉称，2002年9月8日，第三人将其租赁原衡阳市水泥厂的位于该厂劳动服务公司大厅、厨房、车库承包给洪某某1，承包期限为2002年8月8日至2009年1月8日，承包费为18000元／年。2004年衡阳市水泥厂进行破产改制，此时王某某经营的衡阳市湘江水泥实业公司也停止经营。2007年6月6日王某某1从衡阳市中级人民法院委托的拍卖机构竞拍取得改制资产，从而注册成立了原告公司，并对本案争议房产进行了产权变更登记。原告在取得产权后，多次要求洪某某1支付房屋占用费或退出其占用房屋，但均被拒绝。2009年，洪某某1病故，其妻子欧某某与其子洪某某继续占用原告公司房屋，原告之后多次要求被告欧某某、洪某某退出其占用房屋，仍遭到拒绝。为了维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告欧某某、洪某某退出其占用的原告所有的位于衡阳市蒸湘区幸福路58号临街房屋；2、被告欧某某、洪某某支付原告房屋占用费108000元；3、本案受理费由被告欧某某、洪某某负担。为支持其诉讼请求，原告衡阳湘浙房地产开发有限公司提供了以下证据：1、收购重组合同书。以证明衡阳市水泥厂纳入破产范围内的所有资产及生产区内的115.4亩土地已于2007年6月29日由张乐平收购；2、企业注册登记资料。以证明原告本案的主体资格；3、房屋所有权证。以证明原告已于2008年3月5日取得诉争房屋产权；4、租赁合同。以证明衡阳市水泥厂与祁东湘江食品有限公司签订租赁合同，约定将湘桂铁路以南的红线范围内的所有设备、设施、场地租赁给祁东湘江食品有限公司，及租赁期限；5、工商登记资料。以证明衡阳市水泥厂与王某某出资成立湖南衡阳湘江水泥实业有限公司；6、承包合同。以证明衡阳湘江水泥实业有限公司将劳动服务大厅、厨房、及空车库承包给洪某某1，以及租赁期间和费用；7、公告及公告粘贴照片。以证明原告曾向被告催告腾房的事实；8、通知。证明原告已向被告催告腾出房屋。对原告提供的上述证据，经庭审质证，被告洪某某认为，对证据2、6无异议；证据1无法证明该财产系张乐平所有；证据3中被告后增建的部分没有在房产证中体现；证据4与本案无关；证据5与被告无关；对证据7的真实性有异议，被告并未看到该公告；对证据8的真实性有异议，被告并未看到该通知，该通知系被告父亲签收。第三人对证据1-8无异议。被告洪某某辩称，被告系与王某某签订的租赁合同，原告也未曾催告被告搬出其租赁房屋，也没有权利要求被告搬出该房屋。而且被告在签订租赁合同之后对其进行了改建。为支持其诉讼请求，被告洪某某提供了以下证据：照片3张。以证明被告对其租赁房屋进行了改建。对被告洪某某提供的上述证据，经庭审质证，原告认为，该证据不能实现其证明目的，该照片不能体现被告对房屋进行改建，且根据合同的约定，对旧房的改动只有动产可以搬走。第三人对该证据无异议。被告欧某某未予答辩，亦未提供证据。第三人湖南衡阳湘江水泥实业有限公司述称，洪某某1系与第三人签订的租赁合同。第三人湖南衡阳湘江水泥实业有限公司未提供证据。对原告提供的证据，本院认为，原告提供的证据已形成证据链，能够证明原告衡阳湘浙房地产开发有限公司于2008年3月5日依法取得诉争位于衡阳市蒸湘区幸福路58号房产所有权，从而依法继受原租赁合同享有的权利与义务，取得本案租赁合同相对人资格，故本院对原告提供的8份证据均予以采信。对被告洪某某提供的证据，本院认为，被告仅提供照片不能证明其对房屋进行了改建，故对该证据不予采信。经审理查明，2002年9月8日，第三人将其租赁原衡阳市水泥厂（衡阳市蒸湘区幸福路58号）的位于该厂劳动服务公司大厅、厨房、车库承包给洪某某1，承包期限为2002年8月8日至2009年1月8日，承包费为18000元／年。在衡阳市水泥厂进行破产改制后，原告衡阳湘浙房地产开发有限公司于2008年3月5日依法取得诉争位于衡阳市蒸湘区幸福路58号房产所有权。2008年8月洪某某1病故，其妻被告欧某某、其子被告洪某某继续对其租赁房屋经营使用。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，虽然该承包协议（实际为租赁合同）系洪某某1与第三人签订的，但在合同签订后，原告依法取得该房屋所有权，在所有权变更之后，原告依法继受本案租赁合同享有的权利与义务，取得本案租赁合同相对人资格。洪某某1病故后，其妻子欧某某与其子洪某某要求继受该合同享有的权利义务，应予以支持。因该合同约定租赁期限为2002年8月8日至2009年1月8日，在租赁期届满之后，原、被告未续签合同，原租赁合同期限转为不定期，原告享有在合理期限之前通知被告后解除合同的权利。现原告起诉要求被告退出所租赁的房屋，即视为行使合同解除权，故被告欧某某、洪某某应当返还租赁物。因原告系2008年3月5日之后才取得该租赁合同的相对人资格，而原租赁合同于2009年1月8日到期，故被告应从2009年1月9日开始向原告支付房屋租金，截止起诉时止，被告应当支付原告房屋租金18000元／年×3.5年=63000元。因合同约定承租方可以对旧房改建，且约定在租赁期满后仅动产归承租方所有，故对被告的抗辩主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告欧某某、洪某某搬出其占用的位于衡阳市蒸湘区幸福路58号房屋（返还给原告位于衡阳市蒸湘区幸福路58号房屋）；二、被告欧某某、洪某某自本判决生效后10内支付原告衡阳湘浙房地产开发有限公司房屋租金63000元；三、驳回原告衡阳湘浙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2671元，财产保全费1070元，共计3741元，由被告欧某某、洪某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 曾佑荣陪 审 员 李志峰人民陪审员 陈才喜二〇一三年十一月二十九日代理书记员 乐 欢《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：