（2013）穗中法民五终字第3510号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-05-28
案件名称
陈志城与广州市时尚商业城有限公司与广州市时尚商业广场有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈志城,广州市时尚商业城有限公司,广州市汇尚城市场管理有限公司,广州市时尚商业广场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）穗中法民五终字第3510号上诉人（原审原告）陈志城，男，1963年3月22日出生，香港居民。委托代理人麦佳耀，广东合邦律师事务所律师。委托代理人李嵘，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州市时尚商业城有限公司。法定代表人郭菁丽。委托代理人孔德攀，男，该司职员。被上诉人（原审被告）广州市汇尚城市场管理有限公司。法定代表人王丽华。被上诉人（原审被告）广州市时尚商业广场有限公司。法定代表人郭菁丽。上诉人陈志城因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年8月10日，陈志城和广州市汇尚城市场管理有限公司（以下简称汇尚公司）签订《时尚天河商业广场租赁经营合同》，甲方为广州市时尚商业城有限公司（以下简称广州时尚公司），乙方为陈志城；以下简称《租赁经营合同》），约定：乙方租赁的商铺为甲方物业广州时尚天河商业广场，商铺号码XC015（以下简称案涉铺位）；租赁经营期限为2年，即从2011年10月1日起至2013年9月30日止；租金为45000元／月；乙方在本合同签订时，向甲方一次性缴纳相当于两个月租金等额款项作为本合同的履约保证金，即90000元；该保证金不作为商户租金不足的抵扣款项，仅作为乙方履行本合同及遵守本商业广场管理规定的保证（该履约保证金不计利息）；该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方，乙方违约情况下不予退还保证金；本商场租金两个月收取一次，乙方在／的第7日前到甲方指定地点（无论甲方是否催告）缴纳当期租金、管理费等应付费用，新签商户不满一个月历月期间，按每月30天比例计算当月租金、管理费；如缴费期遇周六、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用；以上费用以甲方账户实际到帐日为乙方的实际支付日（乙方在选择缴费方式时应注意其到款时间及各项费用的缴纳期限，甲方不再另行通知）；乙方应遵守国家法律法规及相关规定，依法诚信经营、依法纳税、遵守本合同及《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的所有规定；乙方在合同期内，必须按照商场规定的营业时间开店营业，不得关门、迟到、早退；乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件；乙方须按本合同规定时间缴纳租金、电费及其它有偿服务费，如缴费期遇周六、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用，每拖欠1日按相应欠款总金额的1%缴纳滞纳金；拖欠3日，甲方有权予以停业整顿；拖欠7日，视为乙方违约，从第8日起，甲方收回商铺，履约保证金等费用不予返还，一切损失由乙方自行承担；（10.3）合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非因乙方违约原因甲方要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失；本合同任何一方违反本合同约定的条款，均构成对本合同的违约；乙方同意，有下列情形之一的，甲方可以通知乙方解除本合同，收回该商铺并将原履约保证金作为赔偿金，上述款项不足以抵付甲方损失的，乙方还应当按未履行《租赁经营合同》应缴租金总额的50%赔偿损失：……C.乙方无合理理由拒绝支付租金累计超过一周（7日）的；……E.乙方严重违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的；……甲方送达乙方商铺工作人员接收，或在乙方租赁商铺门口、本商场的公告栏或其他醒目位置张贴的有关通知或文件，即视为已通知乙方；甲乙双方之间的书面函件，如任何一方在其中提出具体要求或建议并要求回函的，则另一方有责任于指定期限内回复，另一方拒绝回复的，视为同意函件内的相关内容和要求；《时尚天河商业广场物业管理服务合同》为本合同的补充条款，乙方在此承诺遵守执行，并配合广州时尚天河商业广场选聘的物业管理公司的各项工作，接受因违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的各项处罚规定，乙方在此承诺遵守执行；等条款。同日，陈志城向广州时尚公司支付案涉铺位的保证金90000元（相应的《押金收款收据》加盖的是“时尚天河商业广场”的印章），广州时尚公司确认已收到上述款项。广州时尚公司确认上述租赁合同为其委托汇尚公司代为签订的租赁合同，因此，本案汇尚公司与陈志城签订的租赁合同，该合同的权利义务由广州时尚公司享有和承担。广州时尚公司将案涉铺位以毛坯状态交付给陈志城使用。陈志城接收案涉铺位后进行装修。2011年12月20日，广州时尚公司向各商户发出《时尚天河商业广场商户租金缴纳通知》，告知：商场将于2011年12月21日至同月31日受理商户交租业务（公司转账及支票客户以到账日期为准）；届时请商户凭租金收据等相关手续到其司办理关于商铺免租确认事宜；如商户在接到此通知后未能于上述办理期到其司办理，将不予免租受理；等。2012年1月21日，广州时尚公司向各商户发出《关于时尚天河商业广场开业时间及起租日期的函》，函称：时尚天河商业广场于2011年12月24日开始体验式开放，为期一个月，将于2012年1月24日结束；原定正式开业时间为2012年1月24日，因春节放假，现将开业时间及正式起租日期统一调整为2012年1月25日；请各商户依照《租赁经营合同》的相关约定按时缴交相应租金及管理费，逾期未缴租金及管理费的商户将扣减免租期；等。2012年2月14日，广州时尚公司发出《致各位业户的公开信》，告知将推出以下优惠及宣传措施：在2月25日之前交齐2个月租金的业户即享有交2个月租金经营6个月的优惠；第二次交租（7月份），业户即享有交2个月租金经营5个月的优惠（包含之后经营评比所赠送的2个月免租优惠）；通过此次优惠业户朋友将多获得2个月的免租期（管理费需正常缴纳）；针对1D、3D区经营较差、租金较高的情况，将按地段位置给予租金优惠；等（注：广州时尚公司在本案审理中称未能按照其指定的上述期限足额支付上述租金的承租人不享受上述免租期的优惠政策）。2012年2月18日，广州时尚公司发出《关于配合交租业户给予管理费减免政策》，告知：凡是2011年12月31日晚7点前交租的业户，可以在3月25日缴纳管理费时，减免1个月物业管理费；凡是2012年元月24日晚7点前交租的业户，可以在3月25日缴纳管理费时，免掉22天物业管理费；等。2012年3月1日，广州市公安局受理时尚天河商业广场的其他承租人反映时尚天河商业广场未通过消防验收开业、要求查处的信访事项。2012年4月24日，该局作出穗公群（2012）402号《信访事项告知单》，答复称：市公安消防局已对时尚天河商业广场地下一层商铺未通过消防安全检查就营业的违法行为进行立案查处。2012年3月1日，时尚天河商业广场的其他承租人还向广州市工商行政管理局反映时尚天河商业广场无证开办市场导致租户无法领取营业执照、商场开办方还逼迫租户继续开门无照经营并缴纳租金的问题。该局于2012年9月3日作出《关于对魏巍、付斌等代表信访投诉的答复》，函称：经查，我局天河分局曾于今年8月8日对广州时尚公司未取得市场登记证，擅自开办时尚天河商业广场的行为作出行政处罚；此后，由于我局收到省人大于7月26日作出《关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》，取消了工商部门核发市场登记证行为；该处罚决定不符合上述决定，为此，天河分局于8月22日发出《广州市工商局天河分局行政处罚决定纠正决定书》，撤销了上述处罚决定；目前，天河分局正在对广州时尚公司为无照经营提供场所违法行为立案调查。2012年3月7日，广州时尚公司发出《给广大业主的一封信》，告知：目前，商场的规划、消防及卫生等各项手续已经完善，原本由各位业主自己负责办理各店铺的消防及营业执照等手续，现已由商场出钱、出物、出力帮助各位业主朋友在办理，相关手续正在各政府部门走流程，并于近期即将办理完结；商场在此作出郑重承诺，政府手续方面的问题及事宜，将由商场全权负责应对和处理，绝对不会让业主朋友蒙受任何损失；等。2012年5月1日广州时尚公司向陈志城发出《通知》，内容：称自2012年1月25日商场起租至今未向我司缴纳任何租金及管理费，已严重违反与我商场签订的《租赁经营合同》及《物业管理服务合同》的相关规定，构成单方面违约，请在三日内补齐全部相关款项，否则我司有权无条件解除合同等。2012年5月4日，广州时尚公司收回案涉铺位。另查明，2009年4月8日，广州市发展和改革委员会向广州市体育局发出穗发改社（2009）30号《关于天河体育中心综合改造项目的复函》，同意天河体育中心综合改造项目立项，并要求广州市体育局筹措解决所需建设资金等。2010年1月27日，广州市体育局委托案外人广州天河体育中心代表其与汇尚公司签订《广州天河体育中心综合改造项目（建设-运营-移交）协议》，并以甲方的名义实施权利和履行义务。2010年1月28日，广州天河体育中心与汇尚公司签订《广州天河体育中心综合改造项目协议（建设-运营-移交）》（协议首部显示：甲方为广州天河体育中心，乙方为汇尚公司；以下简称《协议》），约定：乙方通过竞争性谈判被选定为按建设-运营-移交办法综合改造天河体育中心项目的责任人；甲方愿意按下述条件授权乙方特许权；乙方系指汇尚公司及依照本协议所成立的项目公司；甲方授予乙方独家投资、建设、运营和管理维护本项目的特许权，但须受本协议各项规定的合约；本项目特许经营期暂定为38年（不包含建设工期，最终以广州市财政局所核定的特许经营的期限为准，最长不超过40年）；在乙方为本项目而依法设立的项目公司成立后，经甲方认可，可将本合同权利和义务转移给项目公司；项目公司应在本合同正式生效后6个月内完成注册；等条款。2010年5月13日，汇尚公司签署致广州天河体育中心的《授权委托书》，告知自本函签发日之后（含当日）关于《协议》项下的所有权利义务，其委托授权给广州时尚公司代为行使及履行，委托时效与《协议》有效期一致；并表示广州时尚公司在此期间以自身或其名义向广州天河体育中心所发函件、签署的文件、承诺以及所实施的任何行为，或为履行《协议》而向广州市体育局及其它任何政府机构等所发文件的内容及实施的任何行为，其均予承认，对其完全发生效力，其承担由此产生的一切责任；等。2011年10月20日，广州市规划局核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，核定天河体育中心地下停车库综合改造工程验收合格（载明：建设单位为广州市体育局，建设位置为天河区天河路北侧地段，建设规模为地下2层、145061平方米，“备注”一栏包括“二、本工程因存在违法建设，我局以穗规决（2011）985号《违法建设行政处罚决定书》作出了行政处罚，现已执行完毕。三、本工程原报建批准面积144875平方米，本次竣工验收面积145061平方米。本工程违法建设增加面积19890平方米，业经处理，但规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。四、本工程东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用”等内容）。2012年7月4日，陈志城以广州时尚公司强行收回涉案铺位，造成其损失为由，向原审法院提起诉讼，请求：1、三被上诉人向陈志城退还租赁押金9万元。2、三被上诉人向陈志城赔偿装修损失38120元。3、三被上诉人向陈志城赔偿厨房设备运水烟罩30000元，广告灯箱2580元，广告灯片825元。4、三被上诉人向陈志城赔偿员工遣散费12300元，员工窝工费24000元。5、三被上诉人向陈志城赔偿员工餐券损失5720元。6、三被上诉人承担本案诉讼费用。在本案一审审理中，陈志城为证明其装修损失，提供了以下证据予以证明：1、广州市新文业装饰有限公司出具的装修涉案铺位的具体项目材料有：贴瓷片防滑砖包工料、铝合金天花包工料、轻质材料填地面、砌地槽铺不锈钢架、地面做防水、线路铺设、灯盆、清除余泥垃圾、招牌灯箱、灯箱、射灯灯箱等，以上装修款项共计38120元。2、2012年1月10日广州市新文业装饰有限公司出具《收据》，收到陈志城装修涉案铺位装修工程款38120元。广州时尚公司对上述证据的真实性均不予确认，认为案涉铺位是由陈志城自行装修，与其无关。原审法院向相关部门调查取证，具体情况如下：（一）向广州市规划局天河分局查询以下问题：座落于广州市天河路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的规划用途？上述房产是否取得建设工程规划许可证，是否是经相关主管部门批准建设的？该局于2012年6月20日作出穗规天河（2012）259号《关于协助天河区人民法院提供规划信息的复函》，答复原审法院如下：“广州市体育局前经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）批准，在天河路北侧地段兴建地下2层设计天河体育中心地下停车库综合改造工程1幢（自编1期），总建筑面积146781平方米，其中地下1、2层为体育产业（商业）用房、汽车库及设备用房。后经市规划局《关于更正穗规建证（2009）1914号﹤穗规建证（2009）1914号﹥的函》（穗规函（2010）9928号）同意调整《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）及其附图、附件。调整后《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）建设规模为地下2层，总建筑面积为140915平方米。经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）2521号）批准，在天河区天河路北侧地段兴建地下1层设计天河体育中心地下停车库综合改造项目（自编1期）西区配套停车场工程1幢，总建筑面积为2709平方米，使用功能为地下汽车库及设备用房。经《建设工程规划许可证》（穗规建证（2011）1268号）批准，在天河区天河路北侧地段建设地下1层地下车道、出入口工程3宗，总建筑面积为1251平方米。2011年7月市规划局以《违法建设行政处罚决定书》（穗规决（2011）985号）对建设单位未按规划行政主管部门批准的《建设工程规划许可证》进行建设的行为作出了行政处罚并已执行完毕。后市规划局以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2011）1093号）对以上经批准的工程进行了规划验收，并明文规定违法建设部分（面积19890平方米）‘规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方可同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用’”。（二）向广州市公安消防局查询以下问题：座落于广州市天河路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的消防验收情况如何（如经消防验收合格，请向原审法院提供相应验收合格证明文件；如未通过消防验收，原因是什么？）？该局于2012年8月22日向原审法院提供了以下材料（包括但不限于）：1、广州市公安消防局于2012年1月9日作出的致广州市体育局的穗公消验（2012）第0085号《关于广州天河体育中心综合改造项目地下一层及夹层消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位位于广州市天河区天河路北侧地段（该建筑为地下室二层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）地下一层轴（B-1）～（A-16）交轴（B-A）～（C-S）部分［建筑面积87318.6平方米，其中轴（B-27）～（B-49）交轴（B-M）～（C-S）部分作车库及设备用房使用，其余作商场、餐饮使用］及夹层轴（B-39）～（B-49）交轴（B-T）～（C-S）部分（建筑面积7771平方米，作车库使用）的土建工程进行消防验收，……综合评定该土建工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、地下一层商场部分开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。2、广州市公安消防局于2012年1月19日作出的致广州时尚公司的穗公消验（2012）第0222号《关于广州天河体育中心综合改造项目装修工程消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位位于广州市天河体育中心地下室（该建筑为地下室二层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）地下一层自编1区的公共走道部分（装修面积为19080平方米，装修后作商场公共走道使用）内部装修工程进行消防验收，……综合评定该内部装修工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投用。3、广州市公安消防局于2012年3月26日作出的致广州时尚公司的穗公消验（2012）第0411号《关于广州时尚公司体育中心商业广场商铺内部装修工程消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位在广州市天河区天河路北侧地段天河体育中心地下商场内，该建筑为地下2层（局部设夹层1层），深13.2米，总建筑面积226520平方米，主要功能为商场、餐饮、汽车库及设备用房；装修部位为……XC015（即案涉铺位）……号铺，……装修后作为商铺使用；……综合评定该内部装修工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投用。4、广州市公安消防局于2012年2月2日核发的穗公消安检许字（2012）第0050号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，显示：场所名称为广州时尚公司，地址为天河体育中心地下，使用性质为商场，场所所在建筑名称为时尚天河商业城广场，建筑层数为地下一层，使用面积为19080平方米（商场公共走道部分），场所使用情况为地下一层自编1区作商场公共走道使用，等。（三）向广州市工商行政管理局、广州市工商行政管理局天河分局和广州市工商行政管理局天河分局天河工商所查询以下问题：1、时尚天河商业广场内包括案涉铺位在内的铺位是否曾向你单位申请办理营业执照？如曾向你单位申请办理营业执照，你单位是否核发相应营业执照？（如果已核发，请向原审法院提供相应的登记备案资料；如果没有核发，原因是什么？如是因缺少资料或某些条件不具备，具体是缺少哪些资料和不具备哪些条件？）2、广州时尚公司是否曾向你单位申请办理时尚天河商业广场的市场登记证（如曾申请，具体申请时间是何时）？你单位是否批准？你单位是否曾对时尚天河商业广场未取得市场登记证而进行经营的行为进行查处（具体情况如何）？3、时尚天河商业广场各铺位的承租人申请办理营业执照是否须以广州时尚公司取得市场登记证为前提？广州市工商行政管理局天河分局于2012年11月7日作出《关于时尚天河商业广场有关问题的复函》，答复原审法院如下：“一、截至目前为止，我局尚未收到时尚天河商业广场内业户的登记注册书面申请材料。二、2011年12月23日，广州时尚公司向我局递交申请办理市场名称查询申请资料，拟申办市场登记证；由于时尚天河商业广场消防手续不完善、实际布局与规划不相符等问题，不符合办理市场登记证的条件。2012年1月19日，我局对广州时尚公司涉嫌为场内业户无照经营提供场地的违法行为进行了立案调查，目前该案正在处理当中；三、2012年7月26日公布施行的《广东省人民代表大会常务委员会关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》第二条规定：‘删除原第八条到第十四条’（原《广东省商品交易市场管理条例》第十二条：‘市场开办者必须凭建设工程验收和消防验收合格证明文件，向县级以上工商行政管理部门申请市场登记注册，领取市场登记证……领取市场登记证后市场方可开业’），取消了市场登记证。时尚天河商业广场各铺位的承租人应依法依规申请办理营业执照”。（四）向广州市规划局查询以下问题：1、请复制你局于2011年10月20日核发的穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》的附图，并在上述图纸中标明时尚天河商业广场竣工验收面积145061平方米的范围和违法建设增加面积19890平方米的范围；2、上述时尚天河商业广场是否已分割成独立铺位？如已分割，具体情况如何（包括铺位在竣工验收图中的分布情况和铺位编号等）？3、包括案涉铺位在内等铺位是否属于上述已通过竣工验收的范围？该局于2013年4月17日作出穗规（2013）990号《广州市规划局关于协助查询时尚天河商业广场验收情况的复函》，答复原审法院如下：“一、按来函要求现提供经我局穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》验收核准的时尚天河商业广场负一、负二层平面竣工图复印件，其中黄色荧光笔标出部分为违法扩建的建筑部分。该违法建设业经处理，但规划要求暂时封闭不得使用，待二期工程报建时相应扣减面积指标后方可打开使用。二、关于时尚天河商业广场商铺是否已分割为独立铺位以及编号和分布情况的问题，经核该工程竣工图，图中已有基本的铺位分隔示意图，但商铺编号问题不属规划审批范畴，且依据现有规划管理规定，建筑内部平面间隔布局的调整，只要不涉及建筑立面变化、不增加建筑面积、以及不改变建筑使用性质的，无需再报规划部门审批。三、由于穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》竣工图上未标明商铺编号，故无法核实来函商铺的区位情况，请贵院根据我局提供的竣工图自行核实”。（五）向广州市国土资源和房屋管理局查询时尚天河商业广场的商铺测绘情况及商铺分布情况（包括商铺的编号和方位等）。该局答复原审法院称时尚天河商业广场的商铺未在市房地产测绘院办理过测绘业务。根据广州市规划局向原审法院提供的穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》验收核准的时尚天河商业广场负一、负二层平面竣工图复印件，陈志城和广州时尚公司确认案涉铺位位于已通过竣工验收的面积范围内。在本案审理中，陈志城还陈述如下意见：1、广州时尚公司承诺给予免租期5个月，免租期应是从起租日起连续免付租金5个月；2、商场开始称统一为陈志城等承租人办理营业执照，但因广州时尚公司一直未能办妥相关手续并口头告知无法办理，为此，陈志城自行向工商行政主管部门咨询，得到的答复是由于时尚天河商业广场没有办妥市场登记证，所以，承租人无法办理各自的营业执照；3、《租赁经营合同》被解除的理由是广州时尚公司提供的案涉铺位不符合法律的规定和合同的约定（包括立项、消防、营业执照和市场登记证）造成陈志城未能合法经营，而且违反关于免租期的承诺强迫陈志城支付租金；4、三被告应承担本案连带清偿责任。广州时尚公司则陈述如下意见：1、如承租人没有依据广州时尚公司的通知在指定期间内足额支付租金，则不再享受任何租金优惠政策；2、国家工商行政管理总局于2004年8月作出工商法字（2004）第143号《关于第二批废止有关工商行政管理规章、规范性文件的决定》，废止市场登记注册制度；但广东省人民代表大会常务委员会直至2012年7月26日才通过《关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》，废止市场登记注册制度；在广东省和广州市的地方规定与法律、行政法规和国家工商行政管理总局的规定不一致时，应以法律、行政法规的规定为准，因此，时尚天河商业广场开业并不违法；3、工商行政主管部门作为监管机构曾就时尚天河商业广场的承租人办理营业执照的问题组织双方召开协调会，但未就承租人未能办理营业执照的责任归属进行说明，且陈志城也没有证据证明其不能办理营业执照的原因和责任在于广州时尚公司，陈志城不能办理营业执照的原因在于工商行政主管部门的不作为；4、承租人必须付清管理费才可退还履约保证金。由于陈志城没有提供《定金协议》，而原审法院在审理时尚天河商业广场租赁合同纠纷系列案中查明部分承租人与时尚服务中心签订的《定金协议》中约定了关于“免租期为5个月，以甲方开业日起在合同期内赠送，具体的免租时间于租赁合同里详细列明”等条款，为此，原审法院询问广州时尚公司：关于免租期5个月的约定是否适用于时尚天河商业广场中的全部商铺？广州时尚公司答复如下：租赁合同约定租期在2年以下的（不包括2年）、铺位号中包含Q的，以及租赁合同约定按一口价计付租金而非按照面积数计付租金的，均不给予免租期；免租期是5个月，除非《定金协议》特别约定是7个月或其他期限；另外，由于广州时尚公司在2012年5月以后调低了租金单价（即调整为单价200元），因此，不再给予免租期；上述免租期5个月应是从起租日起在合同期内赠送，而非连续计算5个月。另，陈志城和广州时尚公司均确认陈志城没有支付过案涉铺位的租金。陈志城在原审庭审中明确三被上诉人应承担本案的连带责任，因三被上诉人是一套人马，三个牌子，且广州时尚公司与时尚广场公司是同一法定代表人。广州时尚公司不同意陈志城的陈述，并称三被上诉人是独立的法人。原审法院认为：广州市规划局已于2011年10月20日就天河体育中心地下停车库综合改造工程（即时尚天河商业广场项目）核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，且陈志城和广州时尚公司也确认案涉铺位位于已通过竣工验收的面积范围内，因此，陈志城和广州时尚公司于2011年8月10日签订的《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。广州时尚公司已于2012年5月4日收回陈志城交还的案涉铺位，双方就案涉铺位的租赁关系已于上述日期实际解除。关于导致陈志城和广州时尚公司的租赁关系提前解除的责任归属问题。从本案查明的事实看，导致陈志城要求解除租赁关系、交回案涉铺位的原因在于无法申办案涉铺位的营业执照。关于案涉铺位的营业执照申办问题，前述《租赁经营合同》约定：“乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件……”，后广州时尚公司于2012年3月7日发出的《给广大业主的一封信》中表示“原本由各位业主自己负责办理各店铺的消防及营业执照等手续，现已由商场出钱、出物、出力帮助各位业主朋友在办理，相关手续正在各政府部门走流程，并于近期即将办理完结；商场在此作出郑重承诺，政府手续方面的问题及事宜，将由商场全权负责应对和处理……”，结合广州时尚公司关于工商行政主管部门曾就时尚天河商业广场的承租人办理营业执照的问题组织双方召开协调会和陈志城关于工商行政主管部门答复称承租人未能办理营业执照的原因在于时尚天河商业广场没有办妥市场登记证的自认以及广州市工商行政管理局天河分局曾于2012年8月8日对广州时尚公司未取得市场登记证而擅自开办时尚天河商业广场的行为作出行政处罚，但在收到省人大于同年7月26日作出的取消工商部门核发市场登记证行为的《关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》后于同年8月22日发出《广州市工商局天河分局行政处罚决定纠正决定书》撤销上述处罚决定的事实，原审法院认为，双方应曾向工商行政主管部门反映、提出包括陈志城在内的承租人要求办理营业执照的诉求，但因广东省直至2012年7月才废除市场登记注册制度致使承租人办理营业执照一事未能得到妥善解决，即现有证据并未显示导致案涉铺位未能办理营业执照的原因和责任在于广州时尚公司。另一方面，案涉铺位一直未能申办营业执照，严重影响陈志城的正常经营。综上，原审法院认定导致《租赁经营合同》解除不可归责于陈志城和广州时尚公司。关于陈志城和广州时尚公司解除租赁关系后的法律后果处理问题。1、关于案涉铺位的免租期问题。现有证据虽未显示陈志城曾与时尚服务中心签订《定金协议》，但从广州时尚公司的相关答复可知，案涉铺位不存在不给予免租期的情形，即案涉铺位也享有免租期5个月；现有证据未显示双方对具体免租时间作出约定，陈志城和广州时尚公司对上述免租期的具体时间存在争议，陈志城主张免租期从起租日起连续计算5个月；广州时尚公司则认为免租期5个月应是从起租日起在合同期内赠送，而非连续计算5个月。对此，原审法院认为，按照交易惯例，免租期应是从起租日起连续计算，并据此采纳陈志城的主张。2、关于陈志城已付的履约保证金90000元的处理问题。前述《租赁经营合同》约定：“该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方……”，因此，须审查陈志城是否拖欠相关费用及其具体金额后，再认定履约保证金的退还条件是否已成就。鉴于广州时尚公司于2012年1月21日向各商户发出《关于时尚天河商业广场开业时间及起租日期的函》，告知正式起租日期统一调整为2012年1月25日，在扣除上述免租期5个月后，承租人于2012年6月25日起才负有向广州时尚公司支付租金的义务，而陈志城在该期限届满前的2012年5月4日已将案涉铺位交还给广州时尚公司，因此，不存在其需要支付租金的问题。至于管理费的问题，由于管理费是由时尚服务中心收取，属于物业服务合同纠纷的审查范畴，即该问题与本案纠纷分属不同法律关系，管理费可由时尚服务中心另循合法途径解决，同样能保障其权益，因此，本案对管理费问题不再审查处理。综上，陈志城主张广州时尚公司向其返还履约保证金90000元，原审法院予以支持。3、关于陈志城主张广州时尚公司赔偿其装修费损失38120元的问题。因案涉铺位在广州时尚公司交付给陈志城使用时是毛坯状态，陈志城如果不对案涉铺位进行装修则无法投入使用，同时考虑到合同解除不可归责于陈志城和广州时尚公司，原审法院酌情判令广州时尚公司向陈志城支付装修损失补偿款7624元。本案为租赁合同纠纷，陈志城为经营而支付的厨房设备运水烟罩30000元、广告灯箱2580元、广告灯片825元、员工遣散费12300元、员工窝工费24000元、员工餐券5720元与广州时尚公司无关，陈志城要求广州时尚公司赔偿上述费用，无合同和法律依据，原审法院不予支持。广州市体育局是时尚天河商业广场项目的建设方，并授予深圳时尚公司独家投资、建设、运营和管理维护时尚天河商业广场项目的特许权，因此，广州时尚公司有权以自身名义经营和管理时尚天河商业广场项目并对外承责，依据上述事实和合同相对性原则，原审法院认为，陈志城主张汇尚公司、时尚广场公司对广州时尚公司的上述债务承担连带清偿责任的依据不足，原审法院不予支持。汇尚公司、时尚广场公司经原审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2013年7月31日作出如下判决：一、广州时尚公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈志城返还履约保证金90000元。二、广州时尚公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈志城支付装修补偿款7624元。三、驳回陈志城的其他诉讼请求。本案一审受理费4350元，由陈志城负担2110元，被告广州时尚公司负担2240元。判后，陈志城不服原审判决，向本院提起上诉称：1、时尚天河商业广场开业时，没有办理好相关的报建、规划、消防、工商、人防等证照，导致商场不能正常营业，一审法院也查明不能办理营业执照的原因是广州时尚公司没有办理好市场登记证，所以，过错在广州时尚公司。2、一审已查明，由于存在免租期的约定，广州时尚公司不存在需要支付租金的问题，所以，广州时尚公司以租金原因单方解除合同，有明显的过错，应当赔偿我方的实际损失。我方已经提交了相关证据证明所受到的实际损失，应由广州时尚公司全部赔偿。3、由于三被上诉人是一套人马，共同经营涉案场地，实为同一主体，应连带承担责任。陈志城上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判支持陈志城的全部诉讼请求。广州时尚公司二审答辩称：不同意陈志城的上诉请求，同意一审法院对陈志城所主张的厨房设备、广告灯箱和员工遣散费等费用的认定，上述款项与本案无关，我方对此不予认可。汇尚公司、时尚广场公司二审无答辩。双方对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为合同解除的过错责任认定以及陈志城要求赔偿问题。本案中，合同解除的主要原因源自于案涉商铺无法申办营业执照所导致，因此，解决该争议焦点关键在于审查营业执照无法办理的原因及责任。根据广东省2002年4月1日至2012年7月26日期间施行有效的《广东省商品交易市场管理规定》第十二条之规定：“市场开办者必须凭建设工程验收和消防验收合格证明文件，向县级以上工商行政管理部门申请市场登记注册，领取市场登记证。工商行政管理部门应当在受理之日起三十日内作出准予登记或者不予登记的决定。不予登记的，应当说明理由。领取市场登记证后市场方可开业”，由此可知，在广东省尚未废除市场登记注册制度之前，营业执照的办理仍需以市场登记证的取得为条件。由于工商行政管理部门已经实际撤销了对于广州时尚公司未取得市场登记证的行政处罚决定，因此，现有证据亦无法证明营业执照无法办理的原因在于广州时尚公司，原审法院据此认定合同解除的过错责任不可归责于双方正确，本院予以确认。故陈志城认为过错在广州时尚公司，与事实不符，本院不予采纳。关于装修及其他损失的赔偿问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：---（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案中，鉴于案涉商铺为毛坯交付，且陈志城对于案涉商铺的装修取得了广州时尚公司的同意，因此，在合同解除不可归责于双方事由的情形下，原审法院酌定广州时尚公司向陈志城支付7624元的装修补偿款，上述处理符合公平合理原则，本院应予维持。至于陈志城要求赔偿为经营而支付的厨房设备运水烟罩30000元、广告灯箱2580元、广告灯片825元、员工遣散费12300元、员工窝工费24000元、员工餐券5720元，因本案为租赁合同纠纷，上述费用属于另一法律关系，故原审认为陈志城的主张无合同和法律依据，不予支持，并无不当，本院予以维持。广州时尚公司、汇尚公司、时尚广场公司均具有独立的诉讼主体资格，广州时尚公司也确认其委托汇尚公司代为签订租赁合同，且实际由广州时尚公司履行出租方的义务，另外，时尚广场公司不是涉案租赁合同的相对方，故原审驳回陈志城要求汇尚公司、时尚广场公司对广州时尚公司的上述债务承担连带清偿责任，并无不当，本院予以维持。汇尚公司、时尚广场公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法作缺席判决。综上所述，陈志城的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案 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