（2013）和民二初字第0673号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-04-04
案件名称
吴富林与天津市和平区中环公寓业主会业主撤销权纠纷一审民事判决书
法院
天津市和平区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴富林,天津市和平区中环公寓业主会
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十一条，第十二条第一款
全文
天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2013)和民二初字第0673号原告吴富林委托代理人张长山，天津华凯律师事务所律师。委托代理人刘少发，天津华凯律师事务所律师。被告天津市和平区中环公寓业主会，住所地天津市和平区吴家窑二号路50号中环公寓物业办公室。代表人彭忠海，主任。委托代理人沈临芝，系该业主会副主任。委托代理人李温尚，系该业主会委员。原告吴富林与被告天津市和平区中环公寓业主会（下简称中环公寓业主会）业主撤销权纠纷一案，本院于2013年9月22日受理后，依法由审判员胡浩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴富林及其委托代理人张长山、刘少发，被告中环公寓业主会的代表人彭忠海、委托代理人沈临芝、李温尚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴富林诉称，原告系天津市和平区中环公寓业主，在原告与小区物业公司之间的物业合同纠纷一案（该案于2012年10月12日被天津市和平区人民法院受理，现已结案，判决书编号为：(2012)和民三初字第1302号）中，物业公司当庭出具了一份“补充协议”。该“补充协议”变更了中环公寓业主会与该小区物业服务公司——天津盛达津城物业服务有限公司（以下简称盛达津城公司）签订的《天津市住宅物业服务合同》中规定的双方权利义务关系。原告称该“补充协议”实际为中环公寓业主会出具的决定，包括原告在内的小区业主及部分业主会委员都不清楚“补充协议”的存在。在2013年7月27日召开的业主委员会会议上，被告负责人当众承认“补充协议”系其本人盖章，没有与业主和委员们商量。原告认为，该“补充协议”未经法定程序表决通过而盖章，也没有进行公示或在物业行政管理部门备案，免除了物业公司应尽的义务而加重了业主的业务，严重侵害了业主权益。故原告行使其业主撤销权，起诉要求撤销被告中环公寓业主会作出的“补充协议”形式的决定；诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告提交如下证据：（一）房屋所有权证，证明原告系中环公寓×房屋的产权人，原告作为业主有权提起诉讼；（二）中环公寓业主会与盛达津城公司于2010年10月17日签订的物业服务合同，该合同第7条第一款清晰写明每月80元场地占用费费用用于小区公共设施的养护及维修，物业公司有义务在收取此款后，应当用于小区的相应维修；（三）补充协议，该协议中最后一句提及“小区院内地面，上下水管网，各楼门对讲系统老化，维修和更换，对屋顶建筑物的外檐渗漏脱落，物业公司应积极配合业主，联系相关维修施工人员，经与业主协商后进行维修，维修费用由业主本人承担”，证明物业公司因被告单方作出的决议免除了相应义务；（四）(2012)和民三初字第1302号民事判决书；（五）2013年8月的声明，由业委会委员张定泉、王桂清、殷淑敏、谷振林、缪魁源签字，证明该五人对“补充协议”并不知情；（六）证人谷振林、王桂清的出庭证言，证明“补充协议”是2008年签订的，协议决议过程没有开会表决，系彭主任个人加盖印章。被告中环公寓业主会辩称，不同意原告诉请。“补充协议”是对主合同的补充，由于讼争房屋老化，屋顶开始破裂漏水，上下水管也已经老化，都应业主自行更换。业主会成立之初不清楚是否有维修基金，物业公司进入后发现没有维修基金所以要求出具补充协议。故在此情况下经业主会集体讨论决定才出具的补充协议，该补充协议与维修基金的维修范围不违反相关规定，没有维修基金则共用部位维修费用应由业主均摊。被告为反驳原告的主张，提交证据1、2008年10月20日中环公寓业委会向小区物业公司出具的《补充协议》，上有业委会委员彭忠海、沈临芝、李温尚、刘以秀、缪魁源签字，证明该决议已经多数业委会委员同意；证据2、2013年8月26日由中环公寓业委会出具的《需要说明的几个问题》，上有业委会委员彭忠海、沈临芝、李温尚、刘以秀、缪魁源、谷振林的签字，证明小区没有房屋维修基金。经审理查明，原告吴富林确系中环公寓业主，2012年10月12日曾因拖欠小区机动车场地占用费被中环公寓物业公司盛达津城公司起诉至本院，诉讼中该公司提交了一份2008年10月20日被告中环公寓业主会向物业公司出具的《补充协议》，具体内容为：“根据中环公寓小区的现状，因建设单位始终没有交纳大维基金，物业费偏低，为此盛达津城公司无法对本小区50年树龄大树，过于高大约20米，无法修剪，小区院内路面，上下水管网，各楼门对讲系统老化、维修和更换，对屋顶建筑物的外檐渗漏脱落，物业公司应积极配合业主，联系相关维修施工人员，经与业主协商后进行维修，维修费用由业主本人承担，包括盗窃火灾，以上费用不包括在合同约定维修的范围内。”现原告吴富林认为上述以《补充协议》形式作出的业主委员会决议未履行相应程序，且严重侵害了业主的合法权益，诉至本院要求予以撤销。经查：该《补充协议》的作出未召集中环公寓业主大会，没有书面征询业主意见，亦未向小区业主公示。另查，2008年9月，被告中环公寓业主会与盛达津城公司签订《天津市物业管理服务合同》，期限自2008年9月7日至2010年9月6日，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.35元。物业管理服务标准：（一）房屋外观：整体美观，无破损；（三）房屋共用部分及共用设备的维修、养护：定期检查，发现问题及时维修；（四）物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护：确保场地设施的正常使用与维修；（六）绿化养护：及时浇水施肥、补种草皮，定期修剪，做好病虫害的预防和治理；（九）急修：24小时解决，保证质量；小修：接到保修及时解决。此外还包括环境卫生、车辆行驶及停放、公共秩序管理等约定标准。车位使用费：机动车辆每个车位每月80元，车位费补充物业费。合同到期后，双方续签了《天津市住宅物业服务合同》，期限自2010年11月1日至2013年10月31日，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.5元。物业服务内容及标准中约定，共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理以及物业管理区域内公共秩序的服务、管理均按《天津市普通住宅小区物业管理服务》第四级标准执行；机动车场地占用费为每月每车位80元，场地占用费用于养护维修本物业管理区域内的道路和停车设施、改善共用设施设备、支付物业公司的管理费用等。此外，在其他约定事项中明确场地车辆占用费弥补物业费的不足。经查，涉案《补充协议》是被告中环公寓业委会2008年10月20日作出，2010年11月业委会与盛达津城公司续签物业合同时未将该协议纳入主合同中，但双方至物业合同到期前仍按照《补充协议》执行。上述事实，有当事人当庭陈述一致及原、被告提交的证据证实，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。首先，针对《补充协议》的性质，虽然“协议“名称上看系合同的形式，但从其内容来看因不存在双方合意的意思表示，实为被告中环公寓业主会单方做出，故《补充协议》可以认定为中环公寓业主会之决定。其次，本案原告系中环公寓业主，被告系中环公寓业主会，所诉内容系中环公寓业主会作出的决定，符合业主撤销权纠纷之构成要件，原告有权在认为其权益受侵害之时，向法院提起业主撤销权之诉。再次，涉案的《补充协议》未向中环公寓业主公示，原告吴富林称其在其他诉讼案件知道该协议内容应予采信，从其知道的时间至起诉时止未超过《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定的一年除斥期间，故原告向本院提起该诉讼符合法律规定；最后，根据我国《物权法》第七十六条之规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、有关共有和共同管理权利的其他重大事项等应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，涉案《补充协议》的内容涉及建筑物的管理修缮、以及附属设施的维护等事项，且部分内容与中环公寓的物业管理合同内容有相悖之处，被告不召开业主大会由全体业主共同决议或采取《物业管理条例》允许的书面征求意见方式，违反法定程序，侵害了小区业主的合法权益，依法应予撤销。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：撤销被告天津市和平区中环公寓业主会作出的“补充协议”形式的决定。案件受理费80元，减半收取40元，由被告天津市和平区中环公寓业主会负担（于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴富林）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 胡 浩二〇一三年十一月二十九日书记员 田文静附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 来源：百度“”