（2013）长民三（民）初字第2356号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-02-28
案件名称
上海仁恒物业管理有限公司与王峻峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海仁恒物业管理有限公司,王峻峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民三（民）初字第2356号原告上海仁恒物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人钟百灵，职务董事长。委托代理人贺晓，女，上海仁恒物业管理有限公司员工。被告王峻峰，男，住上海市。原告上海仁恒物业管理有限公司与被告王峻峰物业服务合同纠纷一案，原告于2013年10月28日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员郑丽敏独任审判，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告上海仁恒物业管理有限公司的委托代理人贺晓、被告王峻峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海仁恒物业管理有限公司诉称，被告系本市A房屋（以下简称“涉讼房屋”）的业主，原告根据《仁恒河滨花园物业服务合同》为被告提供物业管理服务。因被告擅自封闭了涉讼房屋的朝南景观阳台，违反了《仁恒河滨花园管理规约》等相关规定，原告向被告提出整改要求，但被告不予理会。故原告要求被告拆除涉讼房屋朝南景观阳台擅自封闭的玻璃和窗框，恢复原状。被告王峻峰辩称，原告为涉讼小区提供物业管理服务的期限已经届满，不具备诉讼主体资格；被告在小产证范围内的阳台上安装窗户，封闭阳台，是从实际居住中涉及的噪音、安全、灰尘等问题而采取的措施，是行使其对自有建筑物专有部分的使用权利，也没有损害公共利益及其他业主的权利，是对自身物权的合理使用；被告没有看到过《仁恒河滨花园管理规约》，且该规约并未特指朝南景观阳台不得封闭，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告于2013年5月取得涉讼房屋的产权。2007年11月，上海市长宁区仁恒河滨花园业主大会（以下简称“仁恒河滨花园业主大会”）通过了《仁恒河滨花园管理规约》，该规约中规定：业主不得在该住宅的外墙及作为外墙延伸部分的立面或外立面（如阳台、天台的立面；门、窗的外立面等）上安装任何户外遮光帘、遮篷、花架、金属支框架、旗杆、招牌或其它任何伸出物及装置，严禁破墙开窗及堵塞任何窗户，损坏房屋外貌；不得擅自改变房屋设计用途、功能和布局等；严禁在庭院、天台、阳台、屋顶以及道路或其它场地搭建任何建筑物、构筑物等；严禁在上述区域安装卫星电视地面接收设施……。规约中另规定：由业主大会授权，物业服务企业可以对违反管理规约相关条款的业主或使用人的行为向上海市长宁区人民法院提起诉讼，追究其一切法律后果。该规约已于2007年12月27日生效。2008年4月30日，仁恒河滨花园业主大会（甲方）与原告（乙方）签订《仁恒河滨花园物业服务合同》。双方约定，甲方委托乙方为本市长宁区芙蓉江路388弄物业的全体业主提供物业管理服务；合同期限为四年，自2008年4月30日起至2012年4月29日止。合同到期后，由于仁恒河滨花园业主大会正处于换届改选过程中，小区物业服务在未签订新的物业服务合同之前暂由原告继续负责。2013年7月，被告欲封闭涉讼房屋的朝南景观阳台，遭原告工作人员的阻拦。此后被告仍在该阳台安装了窗户，将原有开放式阳台改为封闭式阳台。同年7月17日，原告遂以挂号信的方式向被告发出《关于封装景观阳台的整改通知单》，要求被告在同年7月31日前进行整改，将封闭的阳台恢复原状。被告至今未予恢复，故原告提起诉讼。另查明，被告在2013年4月26日就涉讼房屋与原业主办理过户手续时，一并在原告处签订了《仁恒河滨花园业主资料变更确认表》，除向原告提供买卖合同、身份证明、维修基金变更确认表外，被告在防火协议书、业主住户资料表及管理规约签收处签字确认，并在涉讼房屋付费确认情况栏目下由原业主和被告签字确认。上述事实，有房地产登记信息、《仁恒河滨花园管理规约》、《上海仁恒河滨花园物业服务合同》、上海市长宁区房地局第五办事处出具的情况说明、照片、《关于封装景观阳台的整改通知单》、挂号信函、挂号邮件收发情况表、《仁恒河滨花园业主资料变更确认表》等证据及双方当事人的陈述为证，并经庭审核实无误。由于原、被告双方各执己见，故本案调解不成。本院认为，《仁恒河滨花园管理规约》经仁恒河滨花园业主大会一致通过，已经生效。原告与仁恒河滨花园业主大会签订了物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，且合同内容符合相关法律规定，应认定合法有效。虽然物业服务合同已到期，但原告仍负责涉讼小区的物业管理，原告与仁恒河滨花园业主大会之间的物业服务合同关系仍存续。管理规约对业主在使用物业的过程中的禁止行为作出了规定，亦赋予了物业管理企业有权对违反管理规约的业主追究责任，原告依据该规约的规定提起诉讼并无不当。上述管理规约及物业服务合同的效力及于小区全体业主，对小区全体业主均具有约束力。被告作为业主之一，应当依约履行义务，不得改变房屋的外立面，亦不得在阳台搭建构筑物。被告在朝南阳台上安装窗户，将原有的开放式阳台改建为封闭式阳台，已经改变了涉讼房屋的原有状态及外貌，对所在小区的整体环境也造成一定影响，违反了管理规约的相关规定。原告依据职责通知被告整改，是为了维护小区物业管理秩序，维护的提升小区的综合品质，客观上维护了小区业主的利益，作为业主的被告理应服从管理、积极配合，被告以没有看到管理规约为由不同意拆除的辩解不成立。综上，原告的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款之规定，判决如下：被告王峻峰应于本判决生效之日起十日内拆除位于上海市A房屋内擅自封闭的朝南景观阳台上自行加装的玻璃和窗框，将上址房屋恢复原状。案件受理费人民币80元，因适用简易程序，减半收取计人民币40元，由被告王峻峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 郑丽敏二〇一三年十一月二十九日书记员 陶艾敏附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。…… 来源：百度搜索“”