（2013）成民终字第5586号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-04-15
案件名称
成都统建城市建设开发有限责任公与马剑、付光丽、何宗恒、成都花园物业管理有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都统建城市建设开发有限责任公司,马剑,付光丽,何宗恒,成都花园物业管理有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第5586号上诉人（原审被告）成都统建城市建设开发有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区西玉龙街*号。法定代表人郭建刚，董事长。委托代理人徐怡，四川亚峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马剑。被上诉人（原审第三人）付光丽。被上诉人（原审第三人）何宗恒。原审被告成都花园物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区青羊大道*号。法定代表人王兴洪，总经理。委托代理人杨凌峰。上诉人成都统建城市建设开发有限责任公司（以下简称统建公司）因与被上诉人马剑、被上诉人付光丽、何宗恒及原审被告成都花园物业管理有限责任公司（以下简称花园物管）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2012）锦江民初字第1165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年10月29日公开开庭进行了审理。统建公司的委托代理人徐怡，被上诉人马剑，被上诉人何宗恒，花园物管的委托代理人杨凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2007年12月19日，马剑与成都市岷江房地产开发总公司（以下简称岷江地产公司）签订《商品房买卖合同》（附《上东锦城住宅质量保证书》），约定马剑购买岷江地产公司开发的位于成都市锦江区华新村三组上东锦城7幢3单元10层1001号（现位于锦江区静祥路33号5栋3单元10层1001号）的房屋，建筑面积为89.01平方米，房屋总价为374554元，付款方式为一次性付款，物业管理企业为花园物管。岷江地产公司自该房屋交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在该房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，岷江地产公司与马剑没有退房约定的，岷江地产公司应当履行保修义务，马剑应当配合保修。非岷江地产公司原因造成的损坏，岷江地产公司不承担责任。其中，《上东锦城住宅质量保证书》约定，对岷江地产公司提供销售的上东锦城商品房在结构、部件、部位、设备、设施配套及维修等方面做出质量保证，承诺自竣工验收合格之日起，正常使用（未改造和自行装修）情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；电气系统、给排水管道、设备安装，保修期为2年；管道堵塞为2个月；保修期从岷江地产公司将竣工验收的商品房交付和视作交付马剑之日起计算。同时规定，在商品房保修范围以外和保修期限以外发生的质量问题，岷江地产公司不承担责任，但可协助维修，维修费用按照规定分别由房屋专项维修资金或马剑、物业使用人承担。岷江地产公司向马剑交付商品房时，应当办理交付验收手续。马剑、物业使用人验收后自行添置、改动的设备，由马剑、物业使用人自行承担维修责任。因马剑、物业使用人使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他业主损失，由责任人承担相应责任。不可抗力和第三方造成的质量问题，岷江地产公司不承担保修责任。该《保证书》和双方签署的《商品房买卖合同》及附件、补充协议，具有同等法律效力。同日，马剑与花园物管签订《前期物业服务协议》，约定马剑委托花园物管对马剑所购房屋进行前期物业服务，花园物管物业服务内容包括：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、共用屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、消防通道等房屋共用部位的维护和管理；共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、公共照明、供气线路、安全监控、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋、建筑物防雷装置等房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；公共区域环境卫生和绿化管理（包括物业内公共场所公共绿地、草坪、花木、建筑小品等的养护管理及房屋公共部位的清洁卫生，非市政路的清扫及垃圾的收集、清运）。2009年12月21日，上东锦城7栋（现为5栋）经建设单位岷江地产公司、施工单位利达建设工程公司、勘察单位四川省地质工程勘察院、监理单位成都衡泰工程管理有限责任公司、设计单位成都市建筑设计研究竣工验收，形成《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，载明工程已完成文件和合同约定的全部内容。2010年1月18日，岷江地产公司申请改制，并变更公司名称为成都统建城市建设开发有限责任公司。2010年3月1日，马剑在《上东锦城房屋验收记录表》签字确认同意接收房屋，房屋验收合格，并在验收意见“防水”一栏注明：厨房顶烟道旁漏水，卫生间管道处漏水。2010年3月26日，马剑向花园物管缴纳物业管理费587元。2011年11月，马剑发现讼争房屋的书房、生活阳台顶部漏水。《上东锦城A区房屋质量问题明细表》载明主要问题为1101号房屋更改水管，1102号房屋修筑鱼池。原审同时查明，付光丽、何宗恒作为共同买受人与统建公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，购买位于成都市锦江区静祥路33号5栋3单元11层1102号的房屋。该房现已交付使用。付光丽、何宗恒在入户花园靠外墙处自行修筑鱼池一个。另查明，经原审法院及各方当事人共同到现场进行勘查，讼争房屋尚未装修入住。案涉房屋的书房、生活阳台、厨房、卫生间顶部皆有水渍，部分位置出现涂料脱漏现象。1102号房屋入户花园外墙及1101号房屋生活阳台外墙皆有水渍并出现涂料脱漏现象。1002号房屋外墙及1202号房屋入户花园外墙均未发现水渍。诉讼中，原审法院依职权委托鉴定机构对讼争房屋漏水的原因进行司法鉴定。2012年11月20日，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心作出鉴定回复，载明：“房屋漏水可能原因多样：1、该建筑物自身施工原因；2、该建筑物11层1101号房屋装修、管道改造；3、何宗恒、付光丽在房屋内修建鱼池；4、其他可能原因。根据当前情况，我中心无法对成都市锦江区静祥路33号5幢3单元10层1001号房屋漏水的原因进行鉴定”。故终结鉴定。上述事实的认定，有马剑提交的身份证、岷江地产公司的企业法人营业执照、非公司企业法人改制登记申请书、花园物管的工商登记信息、马剑与统建公司签订的《商品房买卖合同》、《上东锦城住宅质量保证书》、前期物业服务协议、物业管理费发票，统建公司提交的《竣工验收报告》、《房产测绘技术报告》、《新旧地址门牌号变更证明》、付光丽、何宗恒的身份证及房屋所有权证、付光丽、何宗恒与统建公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、《上东锦城住宅质量保证书》、《上东锦城住宅使用说明书》、《上东锦城房屋验收记录表》，原审法院依职权调取的《上东锦城A区房屋质量问题明细表》及各方当事人的当庭陈述在案为证。原审原告马剑在原审中的诉讼请求是：1、统建公司、花园物管对锦江区静祥路33号上东锦城A区5栋3单元10层1001号房屋屋顶漏水处进行彻底整改（原审庭审过程中将该项诉讼请求明确为检测房屋漏水点，并进行修缮直至房屋不再出现漏水）；2、判令统建公司、花园物管赔偿马剑经济损失5万元。本案诉讼费用由统建公司、花园物管承担。原审法院审理认为，马剑、统建公司于2007年12月19日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同签订后，双方即建立起商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行各自的义务。根据合同约定，讼争房屋自竣工验收合格之日起，正常使用（包括未改造和自行装修）条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，统建公司的保修期为5年。在保修范围和保修期限内发生质量问题的，统建公司应当履行讼争房屋保修义务。关于统建公司辩称讼争房屋经过了严格的工程验收，房屋不存在质量问题，讼争房屋漏水系付光丽、何宗恒对居住房屋进行不当改造导致，且统建公司已履行保修义务。原审法院认为，马剑明确以合同纠纷提起本案诉讼，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，统建公司应就其已向马剑提供符合质量标准的商品房及已履行合同约定的商品房保修义务承担举证责任。虽然统建公司所售楼房已经通过竣工验收，但马剑提交的《“上东锦城”房屋验收记录表》载明，从马剑办理房屋验收交接手续时讼争房屋即存在漏水问题的质量瑕疵；且根据西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心作出的回复，因司法鉴定过程中不具有鉴定条件，导致本案终结鉴定，即本案现有的证据不能证明讼争房屋漏水系付光丽、何宗恒对居住房屋进行不当改造导致，故统建公司既无证据证明其已向马剑提供符合质量标准的商品房，也无证据证明讼争房屋漏水问题是由统建公司以外的原因造成，统建公司的该项辩称理由不能成立。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”、《建设工程质量管理条例》第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”之规定，讼争房屋质量问题发生在保修期内，统建公司应当在讼争房屋出现漏水问题的初期即将其彻底解决，保证马剑对讼争房屋的正常使用，但讼争房屋反复漏水，统建公司未提供足够的证据证明其已充分履行了保修义务，故对马剑诉请要求统建公司对锦江区静祥路33号上东锦城A区5栋3单元10层1001号房屋屋顶漏水处进行彻底整改及赔偿经济损失的诉讼主张，于法有据，原审法院予以支持。关于应向马剑赔偿损失的具体金额，马剑未提交证据证明其损失构成，且各方当事人对损失金额均不申请鉴定，故原审法院综合考虑马剑可能存在的实际损失大小、双方合同的履行情况等因素，对马剑主张的损失赔偿，酌情确定为1万元。关于马剑主张花园物管亦应对讼争房屋屋顶漏水处进行彻底整改及赔偿经济损失，根据《物业管理条例》的规定及马剑与花园物管的《前期物业服务协议》第一条第一项第一款的规定，物业管理公司仅对小区的公共部位、公共设施进行管理，而讼争房屋的渗水部位属于其室内自用部位，故对马剑的该项主张，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、统建公司应对马剑位于成都市锦江区静祥路33号5栋3单元10层1001号的房屋检测漏水点、进行修缮直至消除漏水危害；2、统建公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿马剑损失1万元。3、驳回马剑的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取525元，由统建公司承担。宣判后，统建公司不服原审判决向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1、原审判决认定“统建公司既无证据证明其已向马剑提供符合质量标准的商品房，也无证据证明讼争房屋漏水问题是由统建公司以外的原因造成，统建公司的该项辩称理由不能成立”属于认定事实不清而作出的错误认定。一审中，统建公司已提交了案涉房屋竣工验收的证据，足以证明统建公司已向马剑提供了符合质量标准的房屋，而对于漏水原因的证据，根据“谁主张谁举证”的原则，应当由马剑提供并承担相应后果，而不应片面认定是统建公司的原因造成。原审中，鉴定机构对案涉房屋漏水的原因无法认定，一审法院不应单方面认为是统建公司的原因，而本案中2011年11月马剑发现房屋漏水的位置正是被上诉人何宗恒、付光丽修建鱼池的位置，并非马剑2010年3月收房时漏水位置，显而易见，马剑房屋漏水是由于被上诉人何宗恒、付光丽的原因造成，不应由统建公司承担漏水后果。2、统建公司在维修期内已经多次对马剑反映的漏水问题进行了维修，履行了保修义务。但因漏水系被上诉人何宗恒、付光丽修建鱼池造成，被上诉人何宗恒、付光丽修建的鱼池不拆除，漏水就不可能解决；3、原审判决在马剑没有提供任何证据证明其损失的情况下，认定统建公司向马剑赔偿损失1万元，属于事实认定不清，适用法律错误。综上，统建公司认为原审判决错误，故提起上诉并请求：1、撤销原判，驳回马剑的全部诉讼请求；2、由马剑承担案件诉讼费用。被上诉人马剑答辩称，马剑在本案中要求统建公司承担的是保修义务，该责任是合同违约责任，漏水的原因与统建公司应当承担的合同责任无关联。何宗恒、付光丽夫妻并非合同相对人，与马剑无关，且何宗恒、付光丽的房屋与马剑房屋并非直接的上下层，漏水原因不在何宗恒、付光丽。统建公司没有证据说明其履行了保修义务。马剑从2010年3月收房至今因漏水问题无法入住，所造成的损失，统建公司应当赔偿。被上诉人何宗恒、付光丽答辩称，有证据表明交房的时候马剑要求统建公司整改，说明交房当时就存在漏水的问题。而何宗恒、付光丽修建鱼池是在交房后进行的，其房屋的楼下房屋并无漏水现象。原审审理中曾到现场查看。马剑的房屋是何宗恒、付光丽对面房屋的楼下房屋，房屋漏水与何宗恒、付光丽修建鱼池没有直接关系。马剑的房屋在2011年11月发生的严重漏水，是马剑的楼上进行管道改造所致，物业公司有相关记录。漏水的原因目前并无定论，统建公司没有证据证明是何宗恒、付光丽房屋修建鱼池的原因造成漏水。原审被告花园物管陈述称，物业公司只对房屋的共有部分进行管理，专有部分不属物业服务管理的范围。2010年3月1日，马剑在收房时就提出房屋存在漏水问题，同月26日，马剑确认没有漏水后接收了房屋。之后，马剑的直接楼上住房因擅自改造管线而造成马剑的房屋中漏水，物业公司也责令该楼上住房进行了整改。之后又发生了漏水，物业公司也通知了施工单位。漏水的原因分析可能是何宗恒、付光丽家中鱼池修建所致。马剑在接收房屋时发现的漏水与现在的漏水位置不一致。漏水原因可以通过鉴定予以明确。本院二审查明的案件事实与原审的案件事实一致。本院认为：马剑与统建公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行义务。本案二审审理的争议焦点是：1、统建公司是否应当向马剑承担合同约定的保修义务的问题；2、统建公司是否应当向马剑赔偿损失的问题。针对本案的争议焦点，本院根据当事人的诉辩称、陈述及附卷证据，综合评判如下：一、关于统建公司是否应当向马剑承担合同约定的保修义务的问题。首先，依据马剑与统建公司签订的《商品房买卖合同》的约定，自房屋竣工验收合格之日起在正常使用（包括未改造和自行装修）条件下，对有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，统建公司应当承担为期5年的保修义务。据此可知，统建公司应当在5年内对于马剑所购房屋的防水、防渗漏等建筑质量事宜承担保修义务，此义务属于合同约定的义务范围，马剑正是据此提起原审诉讼。其次，统建公司认为其交付的房屋经过了严格的工程验收，质量合格，而马剑房屋的漏水问题是因为何宗恒、付光丽对其自身房屋的不当改造所造成，且统建公司已经履行了保修义务。对此，本院认为，房屋交付时的合格是指房屋当时的质量状态，但保修义务指向的却是房屋在合格并交付后的正常使用情况下，因为建筑工程本身的特性而配置给建设单位在一个特定的期间内对出现的建筑工程质量问题的一个维修义务，故马剑在本案中所主张的保修责任与统建公司所主张的房屋交付时经过竣工验收、质量合格的主张并不产生冲突，统建公司不能因为交房时质量合格就不再承担后续的保修义务。对于统建公司主张马剑房屋的漏水问题是因为何宗恒、付光丽对其自身房屋的不当改造所造成的问题，依据证明责任的分配原则，应当由统建公司举证予以证明，但统建公司并无证据证明其所主张的该事实，本院对统建公司主张的此事实不予采信。对于统建公司主张其已履行了保修义务，其亦无证据证明，本院亦不予采信。第三，马剑的房屋现存在渗漏水的问题，在统建公司不能证明该渗漏水问题是统建公司以外的原因造成的情况下，统建公司应当按照合同约定履行保修义务。二、关于统建公司是否应当向马剑赔偿损失的问题。依据前面所论述，马剑的房屋在质保期内出现质量问题，导致马剑不能正常使用房屋，必然给马剑造成损失，故统建公司应当向马剑承担损失赔偿责任。原审判决对于损失数额的确定并无不当，本院予以维持。综上，统建公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行。本案二审案件受理费50元，由成都统建城市建设开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 宿波审 判 员 陈苹代理审判员 张琦二〇一三年十一月二十九日书 记 员 宋扬 来自