（2013）松民三（民）初字第2167号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-03-09
案件名称
潘莲英与上海九领置业有限公司、上海茸盈企业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘莲英,上海九领置业有限公司,上海茸盈企业管理有限公司,上海中原物业代理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第六十条第一款，第一百一十九条第一款，第二百一十二条，第二百二十三条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第二十条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第2167号原告潘莲英。委托代理人魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。委托代理人周鹤，上海汇鼎律师事务所律师。被告上海九领置业有限公司。法定代表人施宪法。委托代理人武延年，上海市申汇律师事务所律师。委托代理人潘志彬，上海市申汇律师事务所律师。被告上海茸盈企业管理有限公司。法定代表人唐政栋。委托代理人沈冕成，上海海若律师事务所律师。被告上海中原物业代理有限公司。法定代表人唐政栋。委托代理人王志勇，上海海若律师事务所律师。原告潘莲英与被告上海九领置业有限公司（以下简称九领公司）、上海茸盈企业管理有限公司（以下简称茸盈公司）、上海中原物业代理有限公司（以下简称中原公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘莲英的委托代理人魏建平、周鹤，被告九领公司的委托代理人武延年，被告茸盈公司的委托代理人沈冕成，被告中原公司的委托代理人王志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘莲英诉称：原告系座落于本区嘉松南路XXX号XXX室商铺（以下简称系争商铺）的所有权人。2007年10月11日，经过被告中原公司的广告宣传，原告与被告九领公司就系争商商铺签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），同日，原告按照被告九领公司的要求和安排与被告茸盈公司签订了一份《新城九号商业广场商铺委托经营合同》，合同中约定被告茸盈公司接受原告委托经营此商铺，并对委托经营期限等进行了约定。2011年9月30日，系争商铺的委托经营期限届满，被告理应于2011年10月1日将商铺返还，但截至原告起诉之时，被告未履行返还义务。委托经营期限届满后，被告茸盈公司曾通知原告交房，后又发函取消了交房。原告前往现场，发现新城九号商业广场内部商铺已被被告改变了房屋结构，无法区分系争商铺的权属单元。此外，被告中原公司作为被告茸盈公司的唯一股东，可直接操纵被告茸盈公司的决策活动，且两被告之间存在管理人员混同的情况。故被告中原公司应对被告茸盈公司的债务承担连带责任。被告九领公司作为开发商也应承担相应责任。据此，请求法院判令：1、被告九领公司对原告所有的系争商铺按照原设计图纸恢复原状；2、被告茸盈公司向原告返还系争商铺；3、被告茸盈公司向原告支付自2011年10月1日起至实际返还日止的房屋使用费（以42.34平方米为基数，按照每天每平方米5元计算，起诉时暂计144，802.80元）；4、被告中原公司对以上2、3项诉请承担连带责任。被告九领公司辩称：系争商铺早在2012年7月30日之前分割完毕，至今已经有一年多了，开庭之前法庭组织现场勘查，也看到已经分割完毕，九领公司的分割义务已经履行完毕。被告茸盈公司辩称：对于原告的第一项诉讼请求，根据本案现场勘查情况，早就分割完毕。对于原告的第二项诉讼请求，因为原告自己不积极收取房屋，相反，茸盈公司却督促原告来收房，目前房屋的返还也不存在任何障碍；对于原告的第三项诉讼请求，被告茸盈公司不同意。经过现场勘查，系争商铺早就分割完毕，是原告没有主张自己的权利，并非是被告茸盈公司拒绝返还房屋，而且茸盈公司也没有实际使用这个房屋。根据相关判例，凡是经过法院勘查，不存在返还障碍的，都是驳回原告的相关诉请。对于原告的第四项诉讼请求，中原公司和茸盈公司是二个独立法人，没有法律依据要求二公司承担连带责任。被告中原公司辩称：对于原告的第一项诉讼请求，与被告中原公司没有关系，不发表意见；同意被告茸盈公司关于原告第二、三项诉请的答辩意见。原告提出要求被告中原公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。经审理查明：2007年10月11日，原告通过与被告九领公司签订《上海市商品房预售合同》方式购得系争商铺，现已取得系争商铺的上海市房地产权证，房屋建筑面积为42.34平方米。预售合同附件二、三分别明确了系争商铺建筑设计及平面图以及建筑结构、装修及设备标准。2007年10月11日，原告与被告茸盈公司签订《新城九号商业广场商铺委托经营合同（3年期）》（以下简称《3年期委托经营合同》）一份，约定原告为系争商铺的买受人，原告委托被告茸盈公司统一经营系争商铺，委托经营期限为3年，商场开业日期初定为2008年10月1日（暂定开业日），实际开业日期迟于前述日期的，委托经营期限从2008年10月1日开始起算。《3年期委托经营合同》3.2条约定，根据原告与系争商铺的开发商签订的《预售合同》中约定的有关交付条款，原告承诺按时与开发商办理交房手续，并与开发商办理交房手续的当日将系争商铺交付给茸盈公司。如原告未能在开发商通知的期限内与开发商办理系争商铺交接手续的，自交房期限届满后的次日，原告不可撤销地委托茸盈公司代为办理系争商铺的交接手续。茸盈公司代为办理交接之日，系争商铺移交给茸盈公司接收。在暂定开业日前，茸盈公司对系争商铺进行装修和招租等工作，条件成熟的可进行试运行，试运行期间产生的收益归茸盈公司所有。……。《3年期委托经营合同》3.3条约定，茸盈公司在委托经营期间为系争商铺而签订的《商铺租赁合同》之租赁期限不得超出委托经营期限的终止日。在委托期限届满前3个月，茸盈公司提前书面通知原告，如原告同意在委托经营期限届满后仍然与现有的商铺承租人签订《商铺租赁合同》的，茸盈公司有义务协助原告与该商铺的承租人签订《商铺租赁合同》，茸盈公司不得为此向原告收取任何费用。原告如要求茸盈公司在委托经营期限届满后将系争商铺恢复至开发商交付时的状态时，应提前3个月书面通知茸盈公司，未书面通知的，视为原告同意按现状将系争商铺交还给原告。《3年期委托经营合同》4.1条约定，……原告同意，系争商铺以及公共部位、外墙、屋顶广告阵地在委托经营期间，出租或者经营产生的收益作为茸盈公司接受原告委托进行统一招商和经营管理的补偿，原告不再向茸盈公司收取商铺租金或使用费。《3年期委托经营合同》4.2条约定，原告不可撤销地赋予茸盈公司以茸盈公司的名义出租系争商铺。……。《3年期委托经营合同》4.5条约定，委托经营期限届满后，如原告继续委托茸盈公司经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配。合同另对其他有关事项作了相应的约定。合同签订后，原告依约将系争商铺交付被告茸盈公司使用，2011年9月30日之后，被告茸盈公司未向原告支付过房屋使用费。另查明：2011年8月8日，茸盈公司向松江新城九号商业广场各位业主发出《善意提醒》，载明：“上海茸盈企业管理有限公司至2011年9月30日后终止商业广场一、二层商铺业主的经营管理合同。目前我司尚未接到有相关物业管理公司前来接受九号商业广场后续管理信息，特此提醒业主：九号商业广场从10月1日起可能会出现没有物业管理公司提供服务的状况。届时提请相关业主在物业出租和使用时慎重处理”。2011年10月8日，茸盈公司根据区房管局于2011年9月22日的专题会议纪要，将松江新城九号商业广场的物业管理工作临时移交给了上海新桃源物业管理有限公司。庭审中，被告茸盈公司提供九领公司出具的承诺书、（2010）沪黄证经字第1117号公证书，证明被告茸盈公司由被告九领公司控制，被告茸盈公司系被告九领公司的代理人；原告认为如果茸盈公司是九领公司的下属企业，本案原告就要变更诉请要求九领公司对茸盈公司相应的义务承担连带责任；九领公司则认为一个企业是否是另外一个企业的下属企业，是根据工商局的登记资料来决定的，不能仅凭一份函件来决定；中原公司对此并无异议。被告茸盈公司另提供了《商铺委托经营期结束的通知》样件及邮寄凭证，证明茸盈公司于2011年6月20日提前通知三年期小业主到期后不再租赁，征询原告意见，并向原告送达了该份通知；被告茸盈公司还提供了催告函和邮寄凭证，证明其于2013年5月再次通知原告办理房屋交接及善后事宜；原告称没有收到上述通知或函件，被告茸盈公司也无法证明原告已经收到上述通知或函件；九领公司称自己并没有收取上述通知及函件，故不发表意见；被告中原公司对被告茸盈公司提供的证据均无异议。被告中原公司提供了被告茸盈公司的审计报告等，证明其与被告茸盈公司之间不存在人格混同的事实。对此，原告及九领公司均不予认可，认为相关的生效判决已经对该问题进行了认定，被告茸盈公司则没有异议。被告九领公司提供了其于2012年8月1日出具给被告茸盈公司及中原公司的《告知函》及附件《松江九号商业广场可以返还的商铺清单》等，证明九领公司于2012年7月30日之前将涉案房屋已按原设计图纸分割完毕，九领公司亦通知被告茸盈公司及中原公司将《告知函》中的房屋返还给有关小业主；原告称真实性待被告茸盈公司及中原公司确认，原告没有收到过这份函，原告也无法确认。如果是真实的，从告知函的内容看原来的房屋在交给茸盈公司的时候是不符合设计要求的，也证明房屋不符合交付条件并且没有交付给原告；被告茸盈公司及中原公司称本案所涉商铺已经被九领公司分割完毕，被告茸盈公司也主动催告过原告收房，但原告并没有证据证明向茸盈公司要求返还房屋并遭到茸盈公司拒绝。2012年9月3日，被告茸盈公司向松江新城九号商业广场各位业主、被告九领公司、被告中原公司发出通知，称小业主起诉要求交付房屋的诉讼目前仍在进行中，九领公司已表示多处房屋已完成权属分割、可以交付，故为避免损失进一步扩大，被告茸盈公司通知各方于2012年9月12日上午9：30分至松江九号站商业广场2楼物业管理处，共同办理小业主接收房屋手续。2012年9月7日，被告茸盈公司向松江新城九号商业广场各位业主又发出通知一份，载明2012年9月7日，松江区政府相关部门召集九领公司、茸盈公司、中原物业和新桃源物业管理公司召开协调会议，部分小业主的委托代理人也参加了会议。在会议上发现，九领公司尚未与新的物业管理公司签署物业管理合同，没有完成物业方面的交接，也没有将房屋钥匙等资料委托给物业公司，无法正常办理交房手续。同时政府相关部门考虑到安全保障等方面的问题，要求暂时取消交房活动。因此，被告茸盈公司通知原定2012年9月12日的商铺交接予以取消，后续相关事项由相关部门或者单位另行安排通知。2013年9月27日，本院组织当事人进行现场勘查，在勘查过程中，上海路利物业管理有限公司向本院提供系争商铺所在的一、二层A、B区商铺的划分平面布置图。对该布置图当事人均无异议。原告要求按该布置图对系争商铺进行分割后交付原告。后经勘查查明，被告九领公司已按照原施工设计图纸将系争商铺予以分割恢复，原告认为部分涉案商铺的地面与门口过道相差8公分左右，有些业主愿意自己装修，但有些业主不愿意，故要求被告按照原合同的设计图纸标准进行交付，部分涉案商铺的面积少于房产证上的面积、垃圾堆放等也没有处理好；被告九领公司表示，按照双方合同约定，涉案商铺是毛坯交房，中间肯定会有空隙，因为有人会铺设大理石、地板等，涉案商铺符合设计图纸的交付标准。为此，本院告知原告如果认为被告九领公司的分割恢复有与原设计图纸标准不一致的，可在2013年10月10日之前提交相关的依据，原告届期未向本院提交。因原、被告均确认返还商铺并无障碍，2013年11月4日，被告茸盈公司将系争商铺交付给原告。再查明：为被告中原公司代理被告九领公司销售和租赁包括系争商铺在内的地铁九号线松江新城站商业广场商铺事宜，被告中原公司与被告九领公司之间分别于2007年4月23日和2008年5月16日签订了《代理合同》、《谅解备忘录》和《新城九号商业广场商业经营和物业服务管理合作协议书》、《销售溢价确认书》等合同。为此，被告中原公司于2007年5月23日向被告九领公司出具《九号商业广场策划报告》，明确采取“回收一定年限经营权的销售模式”，并以年7％的投资回报率作为“回收经营权”的补偿，而该补偿在购房总价中一次性抵扣，统一经营期后经营权归还业主等。2008年6月11日，被告九领公司向松江区房屋土地管理局出具承诺书一份，载明：“……现小业主已经把今后三至五年的商铺经营权全权委托给了我司下属的经营管理公司。为了能够有效的落实招商工作，提升整个商场的品牌，我司将按照即定的规划业态的方案进行统一的内部装修工作，但如果在委托合同履行完毕之后，小业主要求恢复分割原样的，我司将其予以恢复……”。事后，因被告中原公司与被告九领公司之间发生纠纷，被告中原公司遂于2009年7月27日将被告九领公司诉至本院，被告茸盈公司为该案第三人，现该案的法律文书已经发生法律效力，该案经本院审理后认为，被告茸盈公司在涉及代理租赁部分的地位为被告中原公司指定履行义务的第三人。此外，与本案相关联的另案已经发生法律效力的法律文书认定，被告茸盈公司应当对委托经营合同项下产生的债务承担责任，被告中原公司因与被告茸盈公司之间存在人格混同，应承担连带责任。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、上海市房地产权证、《商铺委托经营合同（3年期）》、现场勘查笔录、通知、承诺书、公证书、民事判决书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告茸盈公司之间签订的《商铺委托经营合同（3年期）》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，作为上述合同的当事人均应恪守。本案合同的名称虽为《3年期委托经营合同》，但其实质内容就是房屋租赁合同，也就是被告茸盈公司向原告承租系争商铺，由被告茸盈公司对系争商铺进行统一招商和经营管理，并培育市场。原告自愿放弃2008年10月1日至2011年9月30日期间的租金收益权。首先，对于原告主张的被告九领公司对系争商铺按照原设计图纸恢复原状的诉讼请求，经本院现场勘查，被告九领公司已经按照原设计图纸对系争商铺进行了分割与恢复。诉讼中，被告九领公司、被告茸盈公司、被告中原公司均确认已恢复原状完毕，而原告则认为被告九领公司大的分割虽已完成，但仍存在部分商铺地面与门口过道有落差，部分商铺面积与原产证面积有出入等问题，要求被告九领公司按照原合同的设计图纸标准进行交付。本院认为，一则原告并未在法庭要求的时间内提交其认为已恢复商铺的标准与原设计图纸标准不一致的相关依据，二则商铺的装修标准、面积等问题与本案属不同法律关系，不是本案处理的范围，本院不予处理。故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。其次，对于原告主张的被告茸盈公司向原告返还系争商铺的诉讼请求，经本院现场勘查，系争商铺的返还已无障碍，原、被告也均无异议，且原告已于2013年11月4日从被告处领取钥匙，被告已将系争商铺交付原告，故对于原告的此项诉讼请求，本院亦不再支持。再次，对于原告主张的被告茸盈公司按照每天每平方米5元的标准，向原告支付自2011年10月1日起至实际返还日止的房屋使用费的诉讼请求，一则庭审中，原、被告均确认本案系争商铺在2011年9月30日《商铺委托经营合同（3年期）》到期时因招商需要已经改变了房屋结构，无法区分系争商铺的权属单元，必须恢复原状后才能将系争商铺返还原告，因此，茸盈公司需要承担自2011年10月1日起至返还之日止的房屋使用费；二则被告茸盈公司主张其于《商铺委托经营合同（3年期）》到期前就已经按照合同中小业主留下的联系地址向其寄送了《商铺委托经营期结束的通知》，提前通知小业主到期后不再租赁，征询原告意见，此外，2013年5月，被告茸盈公司又再次通知原告返还房屋，故扩大的损失应由原告承担；原告对此却表示不予认可。对此，本院认为，从被告提供的交寄清单来看，原告虽否认收到《商铺委托经营期结束的通知》及《催告函》，但根据交寄清单及投递情况来看，被告茸盈公司应已尽到通知义务。原告在收到被告茸盈公司的《商铺委托经营期结束的通知》后，没有提前3个月书面通知被告茸盈公司要求恢复原状，故因原告没有采取适当措施而扩大的损失应由其承担相应的责任。因此，茸盈公司需要承担的房屋使用费的计算标准应当适当降低。三则关于房屋使用费支付的期间及计算的标准，虽然被告茸盈公司在系争商铺恢复原状后曾于2012年9月3日向原告发函，通知原告办理商铺交接的手续，但其又于2012年9月7日再次通知原告取消了交接。此后，被告茸盈公司虽又向原告发出办理商铺交接的《催告函》，但该《催告函》于2013年5月28日才寄出，通知的交房日期为2013年6月4日，考虑到信件在途时间，应给予原告合理的期限收取房屋，故本院将该日期酌情确定为2013年6月15日。因此，本院确定被告茸盈公司房屋使用费支付的期限为自2011年10月1日起至2013年6月15日止。关于使用费计算标准，本院综合本案的实际情况、并根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定系争商铺的使用费按3.1元／平方米／天计算（已经适当降低了使用费计算标准）。原告主张按5元／平方米／天计算使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。最后，对于原告主张的被告中原公司应对被告茸盈公司返还商铺、支付房屋使用费的义务承担连带责任的诉讼请求，因被告茸盈公司关于不应承担委托经营合同项下所发生债务的辩称意见，以及被告中原公司关于其与被告茸盈公司人格未混同并据此申请对被告茸盈公司进行司法审计的相关意见，与相关联的已生效法律文书认定的事实相悖，本院对此不予采纳。鉴于被告茸盈公司与被告中原公司之间存在人格混同，故被告中原公司应对被告茸盈公司的上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条和《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，判决如下：一、被告上海茸盈企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘莲英自2011年10月1日起至2013年6月15日止的房屋使用费81，902.50元；二、被告上海中原物业代理有限公司对上述债务承担连带责任。三、驳回原告潘莲英的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，196元，减半收取1，598元，由原告潘莲英负担674元（已付），被告上海茸盈企业管理有限公司、上海中原物业代理有限公司负担924元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 洪 飞二〇一三年十一月二十九日书 记 员 苏晓星附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国公司法》第二十条……公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 来自