（2013）宁民三终字第335号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-01-02
案件名称
上诉人吕斌与被上诉人马占福房屋租赁合同纠纷案民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕斌,马占福
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民三终字第335号上诉人（原审原告）吕斌，男，汉族，个体，住河南省商丘市梁园区凯旋中路。委托代理人劳剑萍，青海竞帆律师事务所律师。委托代理人吕铁军，男，汉族，住河南省商丘市梁园区凯旋中路（系吕斌之父）。被上诉人（原审被告）马占福，男，汉族，无固定职业，住青海省刚察县青海湖农场。委托代理人马志锐，青海乾润律师事务所律师。上诉人吕斌与被上诉人马占福房屋租赁合同纠纷一案，吕斌于2013年8月20日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令马占福赔偿转让费34万元。该院于2013年9月10日作出（2013）东民一初字第476号民事判决。宣判后，吕斌不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人吕斌的委托代理人劳剑萍、吕铁军，被上诉人马占福的委托代理人马志锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，西宁大熙园商贸有限公司整体承租西宁老花纱百货有限公司所属东关大街71号4-6层房屋多年。2010年4月1日，西宁大熙园商贸有限公司与青海天路旅行社有限公司负责人马占福签订《房屋租赁合同》，将上述楼房第六层房屋转租给该公司，用于经营西宁城东天路商务宾馆及办公场地。合同约定：租赁期限自2010年4月1日至2015年12月31日止，租金每月22000元，每半年缴纳一次。马占福给付西宁大熙园商贸有限公司42000元的财产补偿款及50000元装修补偿费用。同时约定，合同满3年后，房东如要重新拆建，本合同可以终止。2012年9月21日，吕斌、马占福口头约定，马占福以34万元的价格将自己经营的西宁城东天路商务宾馆整体转让给吕斌。同时，经过吕斌、马占福及西宁大熙园商贸有限公司三方共同协商后约定：西宁大熙园商贸有限公司与马占福签订的《房屋租赁合同》的承租人变更为吕斌，马占福作为原承租人于2012年9月30日退出，从次日起由吕斌继续行使承租人的权利义务。西宁大熙园商贸有限公司将30000元押金退还给马占福，吕斌重新给西宁大熙园商贸有限公司交付押金30000元，租赁合同中的其他权利义务没有发生变更，吕斌直接向西宁大熙园商贸有限公司交付房屋租金。2012年10月1日吕斌整体接手了宾馆的全部财产（包括装饰装潢及床褥电视等其他财产）及服务人员，并以西宁城东天路商务宾馆的名义继续经营。2013年2月1日，西宁老花纱百货有限公司作为房主以拆建房屋的名义下发通知，要求马占福于2013年4月10日前腾退全部租赁房屋。2013年4月12日，西宁老花纱百货有限公司强行收回承租房屋并自己经营宾馆，房屋并未拆建。2013年4月，吕斌以西宁大熙园商贸有限公司违约为由提起诉讼，要求其承担违约责任，西宁市城东区人民法院认为房主在租赁期间内收回房屋的行为，西宁大熙园商贸有限公司作为转租方应承担违约责任，判决赔偿吕斌违约金及装修损失132800元。另查，青海天路旅行社有限公司系马占福的独资公司，于2011年12月5日注销。原审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。吕斌、马占福就西宁城东天路商务宾馆整体转让一事达成的口头协议系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效协议。2012年9月21日吕斌、马占福及西宁大熙园商贸有限公司三方共同协商达成的《租赁合同》补充条款的效力问题，在我院（2013）东民一初字第199号民事判决书已得到确认，吕斌、马占福无异议，予以认可，各方当事人均应按照合同约定，全面履行自己的义务。吕斌认为双方在协商转让宾馆及变更《租赁合同》的承租人时，马占福隐瞒了房屋会被拆迁的重要事实应承担缔约过失责任的主张，原审法院认为，所谓缔约过失损害赔偿责任的请求权是指因当事人在订立合同过程中故意或过失的违反先合同义务，给对方造成损失，受害方要求其承担损害赔偿责任的请求权。本案中，首先，西宁大熙园商贸有限公司与马占福签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁期限自2010年4月1日至2015年12月31日止。合同满3年后，房东如要重新拆建，本合同可以终止。2012年9月21日，吕斌、马占福及西宁大熙园商贸有限公司三方共同协商变更房屋承租人时，吕斌应当了解该《房屋租赁合同》的约定内容及已履行状况，对在三年期满后有可能被房主收回的风险及转让费能否在以后的盈利中得到补偿的经营风险应当具有预见性。吕斌在对将来经营有可能产生重大影响的合同事项未确定的情况下，擅自与马占福达成宾馆转让的协议，自身存在过失。其次，在庭审中，吕斌没有提交能够证明吕斌、马占福协商转让宾馆一事时，马占福对房屋拆建一事知情并隐瞒的相关证据，应承担举证不能的法律后果。至今，该房屋仍然由房主使用，不存在拆建的事实。因此，吕斌认为在缔约之时，马占福隐瞒了房屋会被拆迁的重要事实的理由不成立。综上，吕斌要求马占福赔偿因缔约过失责任造成吕斌34万元损失的诉讼请求无事实依据，不予支持。遂判决：驳回吕斌的诉讼请求。诉讼费3200元，由吕斌负担。宣判后，吕斌不服，向本院提起上诉，认为马占福在缔约时，进行虚假保证，致使上诉人信任其虚假承诺而向其交付34万元，现合同无法履行，马占福具有过错，应当承担缔约过失赔偿责任。请求依法撤销西宁市城东区人民法院（2013）东民一初字第476号民事判决书，并改判马占福赔偿上诉人转让款34万元。马占福以原判正确，请求维持进行口头答辩。经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，缔约过失责任是指在合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方过失致合同不成立或无效所应承担的责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用的原则的行为。吕斌主张双方在协商转让宾馆及变更《房屋租赁合同》的承租人时，马占福隐瞒了房屋会被拆建的重要事实，进行了虚假的保证，应承担缔约过失责任，对此，吕斌提供了马占福在西宁市城东区人民法院审理吕斌与西宁大熙园商贸有限公司房屋租赁合同一案时出庭作证的证人证言，但此证言并不能证实马占福在转让房屋时进行了虚假的保证，承租房屋至今未拆除重建系事实，马占福与吕斌在缔约过程中，其行为没有违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，不存在缔约过失的情形。因此，吕斌的上诉请求无事实依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理可行，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由吕斌负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 闻 宁审判员 宋敏芳二〇一三年十一月二十九日书记员 马 敏附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”