（2013）浦民一（民）初字第34151号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-02-28
案件名称
范雅华与翁富华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范雅华,翁富华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第34151号原告范雅华。被告翁富华。原告范雅华诉被告翁富华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年10月30日公开开庭进行了审理，原告范雅华，被告翁富华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范雅华诉称，2013年7月5日，南通长城实业总公司上海分公司（上一承租人）的常务副总王祖平通过上海虹民房产经纪有限公司的中介朱永华介绍与原告协商继续承租系争房屋，并预付了人民币（以下币种相同）2，000元定金。2013年7月10日，原、被告在王祖平的介绍下签订了租赁合同，租期为一年，被告支付了一个季度的房租16，200元和押金5，400元。在签订合同时，被告对系争房屋的使用状况无异议，并承诺上一承租人搬离后即使有遗留物品被告有权并会自行清除与处置。7月15日，房产中介朱永华也签署了承诺书，承诺续租的交接工作他会完成。7月20日，上一承租人南通长城实业总公司前往系争房屋处清理屋内遗留物品，遭到被告无理阻止。7月25日，原告接到被告的短信，要挟下一季度的房租费不付，要原告来解决问题。后双方约定7月28日见面，见面后被告的朋友王祖平指责原告没把上一承租人的遗留物品清除，也没有把小房间的门打开让被告使用（小房间内亦存放了上一承租人的遗留物品），双方约定7月30日再来解决问题。7月30日，原告请了工人和物业公司的工作人员并带来了撬锁工具，准备将小房间的门锁敲掉并清理上一承租人的遗留物品，但遭到被告的无理阻止，被告要求原告赔偿因上一承租人的遗留物品而给被告造成的经济损失，遭到原告的拒绝，双方为此发生了暴力冲突。鉴于被告的无理赔偿要求，双方的租赁合同已无法继续履行，故原告诉至法院，要求：1、判令解除原、被告双方就上海市浦东新区上南路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同；2、判令被告赔偿原告精神抚慰金3，000元；3、案件受理费由被告承担。被告翁富华辩称，被告与上一承租人南通长城实业总公司毫无牵连，在签订合同时被告要求原告将上一承租人的大量遗留物品搬离系争房屋，当时原告承诺三日之内清空上一承租人的一切遗留物品，并同意租金从2013年7月18日起算。之后原告出尔反尔，不履行诺言。7月25日，被告发短信告知原告，如原告不来清空上一承租人的遗留物品，下季度房租不付了。7月26日，原告来电愿意来协商处理上一承租人遗留物品。7月28日，原告至被告处面谈，当时原告主动承认没有及时履行承诺，却把责任推给了中介，认为其没有协调好上一承租人的事情，造成原告无法清空遗留物品，后双方协商未果。7月30日，案外人带人来敲锁和搬系争房屋内的遗留物品，被告因不明对方身份，且原告及上一承租人均不在场，故不让对方进入系争房屋内敲锁，后原告找来物业工作人员，双方发生争吵。被告当时认为系争房屋共三房两厅（148.80平方米），被告却只能使用一间（15平方米左右），且厅里放置了上一承租人遗留的两个大柜子，故向原告提出赔偿要求。原告所述与事实不符，故不同意解除合同，亦不同意赔偿原告精神抚慰金。经审理查明，位于上海市浦东新区上南路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋登记的权利人系原告范雅华。2013年7月10日，原告范雅华（甲方）与被告翁富华（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的坐落在本市浦东新区上南路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室出租给乙方作为居住、办公使用。该房屋建筑面积共148平方米。租赁期为壹年，自2013年7月18日起至2014年7月17日止。月租金为伍仟肆佰元整，租金以现金方式支付。双方议定首期付叁个月，另付伍仟肆佰元押金以后按每叁个月结算一次，提前柒天支付下次房租，押金不变。合同第7.2条约定：乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。合同第9.1条约定：甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金伍仟肆佰元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。7月15日，原告将系争房屋交付给被告使用。2013年7月15日，上海虹民房地产经纪有限公司的朱永华出具了一份承诺书，内容为：本人承诺房东范雅华住宅产权房上南路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室自2014年7月17日止出借与转借该房，全权由虹民房产经纪有限公司朱永华承担。起始日为2013年7月16日。2013年8月2日，原告范雅华向本院提起诉讼，诉请如前。审理中，原告申请上海南顺物业管理有限公司城建大厦管理处的高国民和原告朋友周耀暹出庭作证，证人作证称：原、被告双方在签订租赁合同时，被告曾承诺租赁系争房屋后有权处分房屋内的物品并会自行解决上一承租人遗留物品的搬离问题。2013年7月30日下午，原告应被告的要求前往系争房屋内敲锁和搬运物品，但遭被告的阻止，被告以上一承租人有遗留物品未搬离为由向原告索要赔偿款2万元，被告还将原告用来敲锁的工具砸向原告的朋友，并扬言如果报警加倍赔偿5万元，起诉至法院更要加价赔偿15万元。被告申请租赁关系的介绍人王祖平和被告朋友倪善祥出庭作证，证人作证称：王祖平原是南通长城实业总公司的一名普通员工，从未与原告打过交道。王祖平通过虹民房产中介朱永华将原告介绍给被告，被告与南通长城实业总公司毫无关系，由于原告不愿退还上一承租人的押金，导致上一承租人不愿搬离其在系争房屋内的遗留物品，被告实际只使用了15平方米的房屋。2013年7月30日下午，原告带了一帮人手里拿了一包东西至系争房屋处要敲东西，被告阻止对方进入，后双方发生争执。庭审中，原、被告双方一致确认被告向原告支付了首期三个月的租金和押金5，400元，之后未付。被告认为其首期三个月的租金应当根据其实际使用的面积（即15平方米）进行相应的减免。关于被告所交付的押金，原告要求将押金用于抵扣被告欠付的租金，不同意返还。被告则表示将押金在扣除其实际使用的面积应承担的租金后剩余部分要求原告返还。关于系争房屋的使用情况，原告称除了客厅里放置了上一承租人遗留的2个大柜子，有一个小房间锁着（里面堆放的是上一承租人的遗留物品）外，其余房间被告均可使用。被告则称因客厅内放置了上一承租人遗留的2个大柜子、1个沙发、2个写字台，另有两间房间（大房间、小房间）没有拿到钥匙，故其实际只使用了大约15平方米的一间。关于系争房屋内上一承租人的遗留物品，被告现要求原告搬离，原告则表示如果法院判决双方的租赁合同继续履行的话其同意搬离。经本院释明合同解除的后果，原告要求被告自系争房屋内迁出并将该房屋返还给原告，被告则要求原告赔偿其损失30万元。经本院释明合同继续履行的后果，原告要求被告按合同约定的租金标准继续支付租金，且根据合同约定，被告应于2013年10月11日前支付下一期的租金（即2013年10月18日至2014年1月17日的租金）。以上事实，由原、被告提供的上海市房地产权证、租赁合同、承诺书、证人证言、照片及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。现原告以被告拒不配合上一承租人和原告搬离系争房屋内的遗留物品并向原告提出无理赔偿要求为由要求解除双方签订的租赁合同，无合同及法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿精神抚慰金3，000元，于法无据，本院亦不予支持。原告与被告申请出庭作证的证人因与原、被告双方具有一定的关系，故本院对证人证言均不予采信。鉴于原、被告双方对上一承租人的遗留物品如何处理并未作出明确约定，且被告在双方交接房屋时对系争房屋内的实际状况是知悉的并未提出异议，原告接到被告要求搬离的通知后，在合理期限内于2013年7月30日至系争房屋内搬离上一承租人的遗留物品时又遭到被告的阻止，故因上一承租人的遗留物品所导致的损失理应由被告自行承担。被告要求根据其实际使用面积相应减免其首期三个月的租金，于法无据，本院不予支持。鉴于双方的合同继续履行，被告理应按照合同约定的租金标准及支付期限向原告支付相应的租金。关于系争房屋内上一承租人的遗留物品，应由原告予以搬离，被告予以配合。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告范雅华的全部诉讼请求；原告范雅华应于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区上南路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋内南通长城实业总公司的遗留物品；被告翁富华应于本判决生效之日起十五日内支付原告范雅华2013年10月18日至2014年1月17日的房屋租金16，200元。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告范雅华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 孟筱晖二〇一三年十一月二十九日书 记 员 尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。