（2013）天民园初字第587号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-01-26
案件名称
中铁十局集团物业管理有限公司与刘公祥物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中铁十局集团物业管理有限公司,刘公祥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）天民园初字第587号原告中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市市中区泺源大街226-8号。法定代表人刘序勇，董事长。委托代理人张瑞，男，1987年10月11日出生，汉族，中铁十局集团物业管理有限公司物业管理处经理，住济南市历下区山大路198号1排8号。委托代理人高国华，男，1977年9月8日出生，汉族，中铁十局集团物业管理有限公司法律顾问，住济南市天桥区车站街129号。被告刘公祥，男，1973年11月25日出生，汉族，住济南市天桥区堤口路100号花样年华小区*号楼*单元***室。身份证号：3709831973********。原告中铁十局集团物业管理有限公司（以下简称中铁十局物业公司）与被告刘公祥物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月3日受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告中铁十局物业公司的委托代理人高国华、张瑞到庭参加了诉讼。被告刘公祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁十局物业公司诉称，2008年1月7日原告与被告签订了物业管理服务协议书，约定由原告为被告居住的花样年华小区提供专业的物业管理服务，同时约定了双方的权利义务、物业管理的内容、物业费的收费标准、收取时间及相关违约责任等。合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务，但被告从2009年4月开始一直拒不缴纳物业管理费用，被告已经构成违约。物业费是维护小区管理秩序、环境绿化及卫生、房屋公共设施配套管理的根本保证，如果物业费不能按时缴纳，将会对物业管理和相应服务造成很大的影响，同时也严重侵犯了已交费业主的切身利益。请求：判令被告支付原告从2009年4月至2013年7月的物业管理费用8435.2元，并按合同约定支付拖欠期间的违约金。原告为证明其主张向本院提供以下证据：1、2008年1月7日原、被告双方签订的物业管理服务协议书一份，证明双方自2008年1月7日起存在物业服务合同关系，双方对物业费收取标准及违约责任进行了明确约定；2、公司登记基本情况一份，证明签订物业合同的主体济南鲁铁物业管理有限责任公司，于2009年6月10日名称变更为中铁十局集团物业管理有限公司；3、原告与济南市天桥区堤口路街道办事处堤口路南社区居民委员会于2012年10月签订的花样年华小区物业管理委托合同一份，证明原告为了落实济价费字（2012）76号文件，小区的物业管理费由1元变更为1.05元，因小区未成立业主委员会，所以原告与居民委员会签订了该合同；4、照片一张、公示书一份，证明原告与居民委员会签订的委托合同及物业管理服务将实行的星级标准对小区业主进行了公示，且原告向被告催要过所欠物业费；5、物业服务企业资质证书一份，证明原告具有相关的物业服务资质；6、被告刘公祥的身份证复印件一份，证明被告刘公祥的身份情况。被告刘公祥未到庭答辩，也未向本院提供答辩状及证据。经审理本院认定，被告购买了位于济南市天桥区堤口路100号花样年华小区3号楼1单元102室的房屋。2008年1月7日，原告与被告就该房产签订了物业管理服务协议书，约定由原告为被告居住的小区房屋提供物业管理服务。双方在协议书中约定：被告所购房屋类型为高层，房号为3-1-102，建筑面积为170.56平方米；原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；对于物业管理服务费用，被告交纳的时间为按月交纳，高层住宅按建筑面积每月每平方米1元，物业管理服务费用标准按济南市政府发布的物业管理服务收费指导文件调整；关于违约责任，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。2012年原告与济南市天桥区堤口路街道办事处堤口路南社区居民委员会（下以简称堤口路南居委会）签订花样年华小区物业管理委托合同，约定由该居民委员会委托原告对涉案小区实行专业化、一体化物业管理，委托管理事项为通过对小区居民调查，施行一星级服务；合同期限自2012年11月1日至2013年11月30日；关于物业管理服务费用，约定物业的管理服务按双方协商的标准向业主（住用户）收取，每月每平方米建筑面积0.5元，高层住宅收取电梯维护运行费0.35元／平方米.月，自动消防控制设施维护运行费0.2元／平方米.月，合计高层1.05元／平方米.月，自接管之日起，每个月收取一次，在每个月的前十日内缴付本月的物业管理费。签订上述合同后，原告对小区施行一星级服务标准、时间及收费标准在小区内进行了公示。被告入住小区后物业费交纳至2009年3月，自2009年4月起至今未交纳物业费。原告经催要未果，现提起诉讼，请求判令被告支付原告从2009年4月至2013年7月的物业管理费用8435.2元，并按合同约定支付拖欠期间的违约金。庭审中，原告明确其主张的物业费8435.2元为分段计算：自2009年4月至2010年6月共12个月，被告房屋建筑面积为170.56平方米乘以15个月乘以每月物业费0.8元，共计2047元；自2010年7月以后开发商不再承担业主的每月每平方米0.2元的物业费用，所以按原协议书的物业费用标准即每月每平方米1元收取物业费，自2010年7月至2012年10月共计28个月，被告房屋面积170.56平方米乘以28个月乘以1元，共计4776元；原告与堤口路南居委会签订的物业委托合同约定每月每平方米物业费1.05元，自2012年11月至2013年7月共计9个月，被告房屋面积170.56平方米乘以9个月乘以每月每平方米物业费1.05元，共计1612元。以上物业费总计8435元。原告明确表示其在本案中主张的物业费为8435元。原告要求被告根据约定支付违约金，其明确违约金的计算方式为：违约金分段计算，以2047元为基数，自2010年6月起至2013年6月止；以4776元为基数，自2012年10月起至2013年10月止；以1612元为基数，自2013年7月起至2013年11月止；分别按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算。另查，原告名称原为济南鲁铁物业管理有限责任公司，于2009年6月10日名称变更为中铁十局集团物业管理有限公司。上述事实，有原告提供的物业管理服务协议书、公司登记基本情况、花样年华小区物业管理委托合同、照片、公示书、物业企业资质证书、被告刘公祥的身份证复印件，及原告的庭审陈述为证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的物业管理服务协议书，系双方真实意思的表示，该协议合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告依据协议对被告所在小区进行了物业管理服务，被告应按约定向原告支付物业费，被告未按照约定如期向原告交纳物业费，应按约定承担违约责任，原告要求被告支付所欠物业费8435元，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。被告未按约定交纳物业费，根据双方约定应承担违约责任，原告要求被告支付违约金的请求及计算方式，并无不当，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提供反驳证据，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘公祥于本判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司支付所欠物业费8435元。二、被告刘公祥于本判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司支付违约金，违约金分段计算如下：以2047元为基数，自2010年6月起至2013年6月止；以4776元为基数，自2012年10月起至2013年10月止；以1612元为基数，自2013年7月起至2013年11月止；以上分别按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘公祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 陈士连审 判 员 张清国代理审判员 曹新建二〇一三年十一月二十九日书 记 员 李 雪 来源：百度搜索“”